牛刀:不降房价人民币汇率面临崩溃

牛刀按语:这是四天前我接受英国BBC广播公司资深财经记者皮特尔访问时,我谈到的一些观点,现部分刊载出来。本不想在国内公开发表,但是,昨天在“两会”上,住建部部长姜伟新首次提出7、8个大城市房价一定要降,否则,泡沫破灭后很难处理。这是官方首次承认房价泡沫,并公开表态降房价。不过我认为,中国房价不只是7、8个大城市,就连三四线城市有的泡沫已经很严重了。

 

皮特尔:你对中国房地产的观点,在海外产生广泛的影响,请你谈谈对房地产经济的看法。

 

牛刀:房地产经济是一种典型的石像经济,属于对国民财富的一种疯狂的掠夺行为。用华尔街的话来说,这是一场庞氏骗局,注定玩不下去。中国的土地财政和土地金融是以政府的信誉在背书,房地产的危机说穿了是政府的信用危机,继续往下走,中国社会将会发生历史性的变革,推动历史往前走。

我们希望房价继续上涨,最后引发的不仅仅是房价泡沫破灭,而是社会大的变革。中国经济发展缺少一场大的变革,全球华人应该高兴的看到这种变革在中国发生,全民财富瞬间蒸发,中国社会才会重新寻找经济的真理,才能迎来经济的真正繁荣。

现在中国的经济是一种虚假的繁荣,危机很快爆发。

 

皮特尔:你认为这种危机什么时候爆发?

 

牛刀:我写过一本书,叫做《穷人通胀富人通缩》,就是写中国的房地产经济问题的。这本书是三年前写的,书中关于房价走势以及时间节点的分析,已经得到印证。当时,我并没有分析政府会采取“限购”和“限贷”的政策,这种政策只能延缓泡沫破灭的时间,并不能阻止房价泡沫的破灭。日本政府当年处在这种时候,采取的是比中国政府要果断的措施,就是实行《土地融资限令》,不给房地产一分钱贷款,泡沫很快破灭。中国政府目前采取的措施只能拖延房价泡沫破灭的时间,估计政府换届后会采取更加严厉的措施,刺破房价泡沫。

2012年人民币处在升值的末梢,政府准备实行人民币汇率自由浮动,提出的方略是加大波幅,这也是一种拖延时间的行为。估计华尔街对此会产生反应。中国的房地产经济已经破坏了全球经济健康的运行,加大了能耗,加重了碳排量,破坏了空气,制造了污染,扩大了过剩产能,北京上海等地空气都有毒,与房地产快速发展有关。这与中国政府对全球的减排承诺相违背,再一次对全球失去信誉。

今年,人民币汇率面临的是贸易和汇率两大难题,不解决就将影响全球贸易,与官方对外开放政策相左。

 

皮特尔:中国房价泡沫的严重程度到了什么地步?

 

牛刀:从1984年拉美房价泡沫破灭以来,中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫,远超当年的拉美、日本等国。在《穷人通胀富人通缩》这本书中,我从四个数据分析了中国泡沫的严重程度,一个是房价收入超过了当年的日本两倍多,国际标准是3到6倍,日本当年泡沫破灭时16倍,中国现在很多城市超过30倍;二个是租售比,日本当年是160倍,中国一线城市超过了200%;三个是空置率,国际标准6%至10%,日本当年是22%,中国有的城市达到50%,普遍超过30%;四个是住宅总值,国际标准是200%,中国房价暴涨,带来的是什么?住宅总值的大幅上升,已经脱离了GDP的增长。在国际上,我们来看看,中国的房地产在过去10年中也已经涨了5倍以上,2010年房地产总市值占GDP的比重大约为360%,现在已经超过380%,而美国目前只有200%左右。巴西的经济泡沫破灭时,房地产占GDP的比重为290%,日本房价泡沫破灭时,房地产占GDP的比重为310%。如此巨大的泡沫,管理层难道视而不见?

 

皮特尔:你刚才讲人民币汇率面临贸易和汇率两大难题,对房价产生什么影响?

 

牛刀:国际经济学界有一种观点,人民币与美元的汇率大战将要开始。首先,我要澄清一种谬论,加大波幅只是中国央行的一厢情愿,人民币汇率问题越早实行自由浮动对中国就越有利。现在拖下去,或者继续单边升值,将来中国受到的损失就越大,造成最后的结局就是3万亿外汇储备人间蒸发。

在2010年初全球风险投资论坛上,当时,对中国货币的选择方向时我发表我的演讲,题目是:贬货币还是降房价?我对货币政策提出了我的质疑,我认为不能贬货币而应该降房价,因为一开始贬值货币,不仅仅会造成城乡居民储蓄存款大幅缩水,还将造成大量的社会问题,直接的后果是中国人民的养老基金、社保基金、住房公积金大幅缩水,仅仅是养老费中国人民就有1.9万亿,实际购买力现在已经缩水50%,人间蒸发了1万亿,将来的政府一定要付出代价。

结果是央行选择了贬货币,为未来中国经济走向长期衰退埋下了祸根。

现在人民币汇率离崩溃已经不远。

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