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200811/05

牛刀:刺激楼市消费的前提是提高购买力

11月1日,央行终于明确表态,央行没有细则,二套房首付下调仅限改善型普通住宅。此前,城建部要求取消所有二套房贷政策,不被确认。前央行副行长吴晓灵女士指出,对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。

 

市场对于房贷新政的非理性期望,又一次不攻自破。地方政府和有关管理部门的救市行为,只是一再误导市场,让很多开发商一而再再而三的上当。从某种意义上来说,一些资金链吃紧的开发商,被地方政府和管理部门给出卖了,让他们一再对二套房首付和其他信贷政策放开产生预期,基本上错失了最佳降价良机。

 

现在看来,已经是非常遗憾。跟随万科降价的开发商,已经大把的回收了资金,而死抗房价的开发商正在承受资金链断裂之痛。市场的分化态势越加明显,一部分开发商正在制定明年销售计划,以提升业绩;而另一部分开发商在开始走进寒冬,陷入高负债低销售的恶性循环,有的开始携款而逃……

 

其实,现在就是放开二套房贷首付,投机资金也没法入场。一来经过2007年的房价暴涨,人们对高房价已经心存恐惧,不敢贸然入市;二来股市上套死了大批资金,很多个人投资者抽不出资金;三来一度猖獗的国际热钱,已经逃得无影无踪。所以,现在的楼市,应该以普通自住客为主要客户群。

 

要刺激楼市消费,就要设法增强普通城市居民的购买信心,激活购买欲望。要激活普通居民的购买欲望,仅有降低税费、优惠利率、财政补贴显然是不够的。我们现在要做的,是设法提高城市居民的购买力。吴晓灵说,居民住房首付比例20%应该是最低了,偿债率月供要低于他收入的50%,月债务比例应该小于你收入的55%。

 

实际上,如果在目前这个价位购买住房,绝大多数人会不由自主的沦为房奴。吴晓灵由衷的感叹:我们听到很多的人说现在是房奴了,就是他月供的量大于他收入的承受能力,而且生活也过得很不幸福。从目前情况来说,我们要提高城市居民的购买力,只有两个办法:一个是坚决降房价,把房价降到经济发展水平与城市居民收入相均衡的状态,也就是吴晓灵讲的一步到位;二是坚决抑制通货膨胀,把CPI牢牢控制在3%以内,不要过度担心会产生通货紧缩,在宏观经济高速增长的时代,通货紧缩现象基本不可能发生。

 

如果不设法提高城市居民的购买力,刺激楼市消费只是一句空话。我们已经为漠视城市居民的购买力,付出了许多沉重的代价。严格地说,漠视城市居民的购买力,其实就是漠视民生。城市居民的购买力是房价的直接参照,因为我们所指的购买力,(purchasing power ),是人们支付货币购买商品或劳务的能力,或者说在一定时期内用于购买商品的货币总额。它反映这个时期全社会市场容量的大小。

 

我们的房价早就脱离了城市居民的购买力,脱离了整个社会的购买实际。我们的财产性收入的提法是不确切的,这一部分收入在目前中国社会来讲,与绝大多数城市居民无关,所以也成了灰色收入的代名词。中国城市居民的购买力,是通过社会总产品和国民收入的分配和再分配形成的,社会购买力来源于各种经济成分的职工工资收入、其他职业的劳动者的劳动收入、居民从财政方面得到的收入(如补贴、救济、奖励等)、居民其他收入、社会集团购买消费品的货币。

 

脱离中国社会现实,去单纯的谈财产性收入,也许意图是好的,但客观上造成了不具备投机的个人挤入了股市和楼市的投机中,造成了大量的中产阶层财产流失,损失惨重。中国城市社会购买力主要由两部分组成:居民购买消费品的货币支出和社会集团购买力。单位货币能买到商品或劳务的数量,即货币购买力是衡量城市居民购买力的唯一标准。它决定于货币本身的价值,商品的价值或劳务费用的高低。购买力的大小,取决于社会生产的发展和国民收入的分配。

 

不管高房价是因何种因素产生,我们现在面临的问题就是,现在的房价已经远远的脱离了城市居民的购买力,而脱离城市居民的购买力去谈刺激楼市,那就脱离了整个社会现实,也不可能取得刺激楼市的效果。所以,把房价一步降到位,并牢牢控制通货膨胀,是我们刺激楼市消费的前提。缺少了这个前提,一切都是空谈。

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文章作者:牛刀
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