牛刀:中国楼市买方市场特征为何难体现

如果你说中国的老百姓现在不想买房,可能连饱受金融危机煎熬的美国人都不会相信。那么,美国人会问,中国楼市的市场层面已经表现了强烈的买方市场特征,为什么楼市成交还是如此低迷?这个问题似乎还真的不好回答。从市场经济来说,一旦一个行业的市场因为交投不旺而逼使政府调整相应的政策,这个市场其实已经转向了买方市场,也就是说市场的主动权应该在买家手上。

 

买方市场是指在商品供过于求的条件下,买方掌握着市场交易主动权的一种市场形态。其主要特征是:1.市场商品丰富,货源充沛,消费者能够任意挑选商品。2.卖者之间在产品的花色、品种、服务、价格、促销等方面展开激烈竞争。3.卖者积极开展促销活动。4.消费者需求是企业生产与经营的轴心。5.顾客能够获得满意的售前、售中、售后服务。6.商品的市场价格呈下降趋势,卖者削价竞销。

 

这六大特征,在目前中国楼市上基本都有。奇怪的是,中国楼市的买家似乎没怎么掌握主动权,甚至比过去更加被动。面对低迷的楼市,买家所能表现的最大权利就是握紧口袋,坚决不买;即使面临打折赠送降价等等五花八门的促销活动,买家也我自巍然不动。这是一件很糟糕的事,可以说也是一种非理性的观望,或者说等待房价降到合适的位置,至于究竟怎样才是合适的位置,市场上没有达成共识。

 

今天下午,在与几位中国地产业界大亨范小冲、黄兴文、杨熙、贺寅宇一起谈房论市时,我曾将话题引向买方市场,可惜没有展开。分析起来,我认为是买家对房地产市场发生逆转准备不足,就像突然让城市居民去选举城市市长,好不容易拿到选票却不知道应该去选谁一样,在等待,等待什么呢?等待上面指派谁当市长;在观望,观望什么呢?观望其他人究竟会选谁。也许,这种心态不是短时期内,所能改变的。

 

其实,这个时期的买家,完全可以理直气壮的站出来,争取应该有的议价权,和卖家一起来商议合适的价格。作为卖家,在产品滞销时寻找客源的最好办法,就是与买家一起,以合适的价位拓展市场,而接受买家议价,是最大的诚意。作为买家,会充分尊重自己的购买力,在与卖家的商议中,争取自己住的权利。因此,协议定价是目前打通买卖双方心理障碍的最好办法。

 

否则,这种等待和观望是楼市中的漫漫长夜,没有尽期。你看,从购买心理来看,中央三部委出台了购买普通住宅首付两成,那么,下一次会不会是一成呢?央行三次降息共达0.81,下次还会不会再降呢?也许一次就降0.54啊。买家的这种心理不是没有依据的,君不见政策三天一变,也是中国国情啊,谁能说现行政策就会执行一年或者三年,或者更长时间。如此一来,只会无休止的等待。

 

有专家呼吁说,政策应该一步到位,谁又能够可以坚定地说,什么样的政策可以一年、三年或者五年不变?谁又能够说降息降到3.6%就不再降了,也不再加了?这都是不可能的。还有的专家呼吁,开发商降价也要一步到位,愿望是好的,只是谁也不知道这一步究竟要到一个什么样的位?如果知道这个位,恐怕早就有人这么干了。

 

我们现在应该明白,为什么美国人无法看懂中国的市场,一个主要原因,在美国买卖双方可以殊死拼杀,尤其是在买方市场,许多买家可以直接把卖家逼到破产的边缘,甚至破产。而中国的买家却不知道如何使用权利,眼巴巴的等待上边政策,一个政策还不行,还要两个三个甚至细则全部出笼,才决定是否出手,从而决定了在买方市场仍然是卖家在说了算,只是这种局面对市场是不利的。

 

要结束这种局面,从市场层面来说,首要问题是解决议价权的问题。只有当买家对目前的房价有协商议价的权利,也许楼市的观望状态会早一点结束。

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