牛刀:一线城市房价都逃不脱暴跌的命运

相对前期高位,广州、深圳均价基本跌去40%,上海、北京正在从个盘下跌向区域下跌蔓延,很快是整个均价的下跌。很多人对这种下跌的局面不以为然,北京中原地产李文杰说,北京房价还要跌去10%,我的好友杨少峰甚至预言,年底房价会见底。这是多么好的事啊,可是真要见底那才是见鬼了。北京、上海房价一步入下跌,没有两三年的功夫,根本止不住,远远不是年底前几个月所能扭转的。

 

我们应该有这个心理准备。上海的经济总量占全国的5.2%,北京占3.7%,这两大城市经济总量约占全国的8.9%,其举足轻重的地位不言而喻。而房地产又占这两大城市经济总量的三分之一,往上涨了八年,轮到下跌了,是几个月就能止跌的吗?不可能。就算全国70个大中城市都来为这两大城市的房价做贡献,也维不了房价的稳。眼下最需要搞清楚的是,为什么一线城市的房价都逃不脱暴跌的命运,中国的房地产市场究竟出了什么问题?

 

很多专家解释说,北京上海不是深圳,言下之意,房价不会向深圳那样暴跌,当然罗列了许多理由来证实这个观点,其中一点就是深圳是个移民城市,靠近香港,投机炒楼的比重太高,而北京上海买家大多是自住的。这么讲也可以,但是解决不了根本问题,因为事实上是这两大城市的投机炒家一点也不比深圳少。再说,房价猛涨,你把责任都推在炒家身上,对炒家也不是很公平。

 

从市场层面来说,北京上海已经坚持了半年之久的地量成交,再坚持下去已经是对楼市本身的伤害了,而且,毫无必要。在市场面前,作为市场的一方,开发商其实也是很弱小的,任凭你怎么忽悠,价格不降,我就是捂紧钱袋死不出手,坑蒙拐骗,商家十八招招招都试过了,都不起作用,为之奈何?排队,签约、撤销合同、送精装修、送宝马……就是没有成交量,是不是这个楼市,离开了炒家就转不动呢?

 

还真是这样,没钱赚的事没人干,而有人想干兜里又没钱,这是十多年来中国社会的两极分化造成的。但是,房子不是金子,是用来住的不是用来炒的,如果把房子炒成了金子,那还要黄金干什么?那美联储干脆存房子得了。看起来这是一个很明白的道理,现实中就是行不通啊,有钱人非得把房子存在哪儿,谓之不动产,长期来看只涨不跌。所以,越是中心区的房子价格越贵的买的人越多,只是到了晚上都是黑灯瞎火。资源浪费啊。

 

正是因为有太多的财富聚集在一线城市的房子上了,央行只得大量发行钞票来兑换那些房子,所以,货币发行一直是两位数的增长,今年7月,广义货币M2到达18.4%,算是达到了四年来的高点吧,如果房价还要涨,货币发行还要增加,后面的局势就难以收拾,因为通货膨胀说来就来。存了大量房子的老板们会很高兴,因为通货膨胀只有房子能保值啊,存了现金的会暗暗叫苦,钱怎么越来越不值钱啊,干脆用出去算了。这样物价就会越来越高,钱就会越来越不值钱,最后的结果,就是苦了我们的老百姓,因为他们没有钱用了。

 

政府是干什么的呢?政府就是替老百姓管理这个国家的。中央政府一看这样下去那还行,衣食住行是基本民生,一定要确保。那么好,已经涨了这么久的房价,要一下降下来是不现实的,那么,政府从财政上拿出一部分钱大规模兴建社会保障型住宅。这就是我们看见的,北京三年两千万,上海五年四千万,深圳在三年9.71万套的基础上再增加五年14.7万套。如果这几年,通货膨胀抑制不住,那么,政府还是有能力解决老百姓的衣食住行的,起码社会不会出现乱子。如果抑制了通货膨胀,还可以重振经济。

 

那么,一个现状就出现了,你房价太高而且基本过剩,一个城市,如果到处是没人住的房子,总有一天房价会降下来,何况还有大量的社会保障型住宅。这就形成了市场的观望状态,不买不买就不买,看谁能耗得住。偏偏中国实行了近四十年的计划生育,也在这时发生作用,人口逐年负增长的态势已经显现出来。尽管有专家说,中国的城市化率才只有44%,借鉴发达国家要达到7-80%,但是老百姓不这样理解,他们的理解很简单,专家们讲的城市化,就是逼着老百姓把户口转为城镇户口,而后再把老百姓的土地收归政府。这样,中国的城市化空间已经不大,因为老百姓不愿意把土地交出去。

 

我们很快就看见,人民币聚集在房子上已经拖累了中国经济,大量的中小企业因为缺少资金运转困难,而这些实体经济发生困难直接影响到城市居民的就业,国家不得不增发货币来拯救这些实体经济。而我们好不容易加入WTO,又被外资钻了空子,大量的来历不明的热钱掠夺了中国的财富,正试图出逃。留住热钱,很简单,人民币升值;但是,人民币升值不仅影响到我们的出口,还输入了通货膨胀。因此,我们只有稳定汇率,分期分批控制热钱出逃。当然,这些热钱有相当一部分滞留在楼市。换句话来说,楼市不得不大量失血。

 

未来一段时间,一线城市的楼市基本处在这种状态下,房价暴跌在所难免。我们需要的其实是一种主动性的调整,以助楼市尽早回归理性,或者说软着路;而不希望被动性的下跌,那后果是,大量的开发商破产,烂尾楼出现,炒楼客跳楼——这是我们不愿意看到的。

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