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200802/23

牛刀:银行有能力抵御一线城市房价下降30%的风险

在写这篇博客前,我想先解释一下北京市统计局最近公布的数据。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的统计数据显示:2008年1月份北京市新房价格指数上涨15.5%,二手房价格指数上涨11.4%。

 

这个数据是官方数据,也是官僚数据。一,没有注明是和什么时候数据对比,据我推测应该是和2007年1月的对比;二,市民看不懂这个数据的原因主要是感觉房价降了很多,为什么统计局的数据一直是涨,因此,我建议统计局有两点应该说明,环比和前期高点的对比。比方说,北京前期高点是去年9月,相比而言,去年9月比去年元月涨了40%多(大概是47%,确切的我没查),实际上今年元月就比去年9月下降了30%多,这样市民就明白多了。

 

其实,在一线城市中,除了上海以外,相对前期高点均已下降了30%左右。市民看见的房价下降,也是相对去年高点而言,绝对不是和去年元月的对比,即所谓同比。我不能说同比就不科学,但至少应该说明前期高点和现在的对比,市民对前期疯狂的房价是不会忘记的,中国社会也应该把这种在官商勾结的背景下产生的疯狂的高房价,永远钉在历史的耻辱柱上。

 

现在有一种观点认为,如果房价急跌,银行是最大的受害者,目前房贷占个人贷款比例的95%以上(注:这个数据应为82.5%),根据权威数据判断,房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐(注:完全没有依据),目前普遍认为在企业抵押贷款以土地、房产做抵押的占一半以上,可以肯定,房价急挫的结果将是金融机构的噩梦,与此带动资本市场的估价,房价下跌就是下挫10%以上,银行就会受巨创,一旦银行倒闭,国家金融崩溃,国家经济急剧衰退,中国经济将要重建。我不知道这个结论是怎么来的,房价下降30%是指同比下降还是指相对前期高点的下降?这是问题的关键。如果指全国均价年度对比下降30%,那是不可能的,因为中国房价年度涨幅从来就没有超过12%,降30%起码要用年的时间。用一种不可能的事实来论证,那就是伪命题。我们所指的房价要下降30%至50%,一直是相对一线城市前期高点而言,这才是论证的前提。

 

那么,一线城市房价相对前期高点而言,下降30%,银行究竟有多大的风险呢?上海银监局在近日发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》(以下简称《报告》)中明确指出,房地产价格的波动(注:是指波动,而不仅仅是指下降)已影响到银行一半左右的信贷资产安全。据《报告》统计,2007年,中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业,至12月末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

 

根据《报告》中透露的去年数据来看,一至四季度房地产贷款增量分别为90.07亿元、85.96亿元、180.49亿元和96.36亿元,其中三季度贷款增量出现的明显“井喷”现象,推动贷款余额于9月一举突破5000亿元关口,这是自2005年6月突破4000亿元以来,登上的一个新台阶。然而,在2007年央行连续加息之后,个人住房不良贷款余额仍维持在20亿元左右。就此,我们可以看出,区区20亿的不良贷款,对银行5000亿的贷款余额来讲,是一个很小的数据。上海如此,北京,广州,深圳也大抵相似。换一句话来说,就目前一线城市而言,下降30%后不供楼的只有一种可能,那就是投机炒家。

 

我再来披露一组在央行网站荡过来的数据:

2007年个贷增量是8699亿,其中个人住房按揭增量是7146.88亿元,呈爆炸性的增长。这个数字意味着: 2007年一年增量是2006年的5倍(2006年一年增量仅有1439亿元),占2007年全年新增贷款3.63万亿元的五分之一左右。 

2007年整年全国金融机构个贷(不包括个人经营性贷款)余额达到32783亿元,其中个人住房按揭贷款达到27031亿元,而汽车贷款仅为1107亿元,按此计算个人住房按揭贷款占整个个人贷款的82.5%。 

 数据显示,无论是余额还是增量国有四大行仍是市场上发放房贷的大头。2007年底四大行个人房贷余额18437.79亿元,个人房贷增量达4324.18亿元。其中表现最为突出的是工行,以1200多亿的房贷增量居四大行之首,建行以1199亿元增量位居其后,中行以微小弱势1172亿元位于第三。 

    股份制银行余额虽小,但势头上升很快,包括交行、招行、浦发、民生等十四家银行在2007年个人贷款余额为6704亿元,大约只有四大行的三分之一,但增量为2405亿元,超过四大行增量的一半,表现最为突出的是招行、兴业、民生等。

 

仔细分析以上数据,你就可以发现,相对全国而言,一线城市房价下降30%,不仅对银行毫发无损,反而促进银行业的变局,把房贷的增长势头压下来,使银行资产更加优质。用房价下降危及银行资产来恐吓政府,威胁宏观调控是没有用的。对高价入市的自住者来说,房子是自己的,即使房价下降50%,月供也不会变。只是对在银行按揭的炒楼客来说,那才是真正的风险。

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文章作者:牛刀
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