房地产市场下行，境外资本趁势“抄底

充足的资金准备，加上内地房地产市场涌现出大量并购机会，近年来，外资和港资在房地产项目并购方面频频出手。10月17日，新加坡地产公司凯德置地以20.37亿元底价成功接手北京CBD博瑞大厦，成为外资企业进军中国房地产市场的最新举措。

2021年以来，黑石集团、铁狮门、大河房屋、易商红木、凯德置地、博丰资产管理等外资企业开始大举投资中国房地产市场。与此同时，以贝莱德、高盛为代表的部分外资也积极投资收购中国房地产企业的债券或股票。

为外资和港资企业做好充足的资金准备

2021年下半年以来，随着中国房企流动性危机的持续爆发，房地产行业发展相对低迷。

例如，7月底，黑石集团旗下的主力地产基金BlackstoneRealEstatePartnersX完成增资，最终规模达到303亿美元。除了专门投资亚洲和欧洲房地产的资金外，黑石集团在全球房地产的资金池已超过500亿美元。黑石创始人苏世民多次表示看好中国房地产市场。未来，黑石可能会加大在中国的投资力度。

2021年，黑石集团两次从富力地产手中收购广州国际机场富力综合物流园的全部权益。行业内的嘉峪云景项目已完成国内首个租房项目。

港资方面，新世界4月收购拥有高速公路资产的洛根交通广西子公司40%股权及债权，5月斥资22.9亿元收购成都、武汉6处物流物业。

8月底，新世界集团执行副董事长兼首席执行官郑志刚表示，中国房地产市场已经触底，公司计划在上海、广州、杭州、深圳等城市投资100亿元。2023年。太古集团此前曾在3月表示，未来10年将在中国内地核心市场投资超过500亿港元。

综合来看，由于大型外资和港资企业资金充足，看好中国新经济资产（包括工业园区、物流地产、出租屋等）未来发展，并购机会在中国房地产市场，更倾向于抄底大型持股项目，注重长线持有收益。

土地市场低迷，外资趁机低溢价拿地

除在收并购市场积极出手之外，在国内市场沉寂已久的外资房企也加大了拿地力度。以铁狮门为例，企业在2021年11月与新长宁集团合作耗资50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，宣布将开发综合体项目。上一次铁狮门在中国公开拿地还得追溯到2016年。

日本房企大和房屋在2012年首次在苏州拿地后，长期止步于中国一二线市场，近年来仅偶尔在常州、南通等三四线城市拿地。2021年11月，大和房屋打破9年沉寂，再次在苏州拿下一宗商住地块，并在2022年9月宣布将建成纯高层住宅。

此外，多年未出手成都的凯德集团，在2022年3月底拿下一块位于成都成华区的住宅地块。除这些外资企业外，瑞安房地产、嘉里建设以及香港置地等港资房企也在中国市场积极拿地，基本都在一二线城市重点地段，且大多以持有型和综合型物业为主。

外资以及港资房企之所以在中国一二线城市重点地段频频拿地，一方面是因为资金准备较为充足，另一个更重要的原因是目前市场内，重点房企由于流动性危机影响，大幅降低了拿地力度。

据克而瑞不完全统计，2021年8月开始，外资及港资房企重点关注的一二线城市土地成交的平均溢价率大幅降低。克而瑞数据显示，截至到2022年9月，14个月中有11个月，一二线城市土地平均溢价处在5%以下水平。低迷的土地市场给了资金充足的外资房企低溢价拿地机会。

境外资本盯上房企境外债与股票市场

一方面是在房地产项目层面上加速扩张，另一方面，外资企业也在资本市场上瞄准了中国房地产企业。债券市场上，由于恒大等房企出险，境外债券曾一度沦为垃圾债，价格亦跌至谷底。

但部分境外资本如贝莱德、汇丰以及高盛等开始大举购入中国出险房企债券，豪赌其债务重组成功会使得其债券价格回升，比如贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金，就在2021年1-8月买入了3130万张恒大债券，但由于恒大债务处置久未完成，贝莱德于2022年3月份减持了约3.7亿美元中国出险房企债券。

在股票市场，由于部分出险房企股价震荡，因此以贝莱德为首的部分境外资本开始了“低吸高抛”的短期运作。2021年下半年开始，融创股价震荡加剧，贝莱德从2021年7月22日开始到2022年3月底融创股票停牌为止，快速进行了16笔短线操作。同时，境外资本也开始增持部分中国房企股票，比如GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月增持了旭辉集团3235.79万股。