如松:房地产,真正下成了一盘大棋

经济全球化时期,世界主要经济体都在努力根据国际组织的要求削减关税,目的是推动全球贸易不断向前发展。一切转变都从2018年川普开启贸易战开始,这意味着全球化逆转。如果说川普政府的政策还有一定的随意性,拜登政府上台之后完全继承了川普政府的贸易政策,这就让逆全球化成为趋势。

在经济全球化时代,虽然很多国家的经济都获得了长足的发展,但也带来了严重的副产品——贫富差距严重恶化。这一点已经不需详细说明,看看四大一线城市一套普通房屋的价值与一个普通劳动者一生的劳动收入对比也就知道了。

贫富差距恶化最主要源于部分行业的过度金融化。

比如,教培行业如果可以实现均衡发展,就有助于教育事业的进步,比如周末的舞蹈班、图画班、文艺班、体育班等都可以给孩子们带来快乐的童年,又可以发现并展示孩子们的天分,同时在这一过程中教师也可以适当增加自己的收入,这是多方共赢的过程。但如果城市家庭将补课当成“军备竞赛”、以至于家庭的大部分收入都被迫投入其中之后,很多学校、教师就会弱化正常的课堂教育,一味为了补课而补课、为钱而补课,学校和教师在占用财政资源的同时还会掏走城镇家庭大部分可支配收入,这就造成了严重的社会不公,当将全社会大部分城镇家庭的可支配收入都通过教培行业(此时的教培行业就已经演变成“中介”的作用)集中到少数人手中之后,就会严重恶化贫富差距。在这个过程中,华尔街和权贵资本大规模投入其中并推波助澜,设计并制造各种教育产品,目的都是实现高额利益(当然也会推动居民贫困化),此时的“教培”就实现了金融化,成为金融的“中介”或“工具”。

互联网平台行业也一样,前面已经介绍过相关原理。

任何一个行业一旦过度金融化,就会失去原来的含义。教培原本定位于为正常的课堂教育提供补充,发现孩子的天分;互联网最初的定位是提升为消费者服务的水平,等等,这些行业都会失去(至少部分失去)原来的含义,沦落为金融的“工具”。

但金融化最为严重的依旧是房地产,如果不能整治房地产,推动房地产去金融化,贫富差距恶化的趋势根本就无法逆转!

为何拜登政府上台之后,打击某些行业的过度金融化、遏制贫富差距的进一步恶化就成为燃眉之急?

拜登政府上台之后延续了川普时期的贸易政策,意味着逆全球化成为了趋势。在全球化时期,发展中国家是受益者,内部的蛋糕可以越做越大,即便贫富差距不断恶化,但基于蛋糕在变大,中下人群就容易维持温饱,这是社会稳定的前提。但是,逆全球化到来,意味着欧美资本流入发展中国家的速度会下降、甚至会逆转,发展中国家内部的蛋糕就难以继续做大、至少变大的速度会变缓,此时,如果任由某些行业的金融化继续膨胀下去,让贫富差距继续加速恶化,当通胀开始向高位上升时(没有财富增量或增量减少时,这是必然的),广大中下人群就会遇到生存危机,社会就会陷入动荡。

世界上因此而陷入动荡的国家数不胜数,已经不必举例。

所以,拜登政府上台之后,去金融化就成为必然。

教培、互联网等行业去金融化的难度或许不大,因为他们涉及的仅仅是少数人的利益(与全社会相比),但房地产不是,中国社会几乎所有中上层人群的利益都被绑架在其中。中大城市的房子主要属于官员、公务员、比较富裕的中上阶层人士所拥有;房地产直接决定了绝大多数地方ZF的财政收入,一旦断了这部分收入,很多城市很可能立即停摆,这是危及到证券安全的大事;银行、信托等金融机构的利益深陷其中,等等。在这种情况下,无论是任何个人、也无论他手中的权力有多大,要想冒然颠覆这个行业的底层逻辑都是不可能的,这就让房地产的去金融化成为难题。

为什么社会各主要阶层的利益都深陷房地产之中?

我们知道在所有的金融产品中,杠杆率越高潜在的收益越高,但风险也越大,这是无法化解的难题。但如果有一种高杠杆产品而风险可控,这就是全社会所追求的理想状态。可惜,这类金融产品几乎是没有的。

但特色房地产却实现了这种“理想境界”。当地方ZF为了财政收入给这个行业背书的时候,杠杆风险就进入了可控的状态,源于一旦行业的杠杆大规模断裂就会威胁到地方ZF的财政收入,地方政府就会使用行政力量为这个行业保驾护航。同时,在期房销售模式下房地产开发又是典型的高杠杆行业,即所谓十个桶只需三个盖子,而且买房也有杠杆,只需要一定比例的首付即可。当风险可控、又具有高杠杆之后,就给房地产行业插上了翅膀,让全社会的资本沉淀其中。

在这种情形下,如欲强行推动房地产的去金融化就面临强大的阻力,也会导致社会动荡,这并不是可取的方式。

此时,房地产行业的去金融化(房住不炒)就成了系统工程,就我个人的眼光来看,确实有人将这一工程下成了一盘大棋!

2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,在这份通知中金融管理部门给房地产公司划出了三条红线,这些红线实际是经过仔细斟酌划出的,如果太多的公司在红线之内,这些公司就需要集体、被动去杠杆,无论对房地产行业还是对地方财政都会带来剧烈的冲击,这是难以承受的,也难以推动;但如果红线之内没有大型的企业、只有几只小鱼小虾,那就是不疼不痒,红线就毫无意义。

当时就有人怀疑说,这三条红线圈住的企业既不多也不少,似乎是为H大量身定做的,现在看来这种怀疑十分正确!

央行、银保监会精准地选中H大为过河的“卒子”。

H大是数一数二的房地产企业,对行业的影响足够大;H大老板徐皮带的郑志地位和觉悟都很高,所以,H大是非常合适的"卒子。

从这一天开始,H大这只过河的卒子就开始发威。

央行、银保监会的红线就是紧箍咒,当紧箍咒套上了H大之后,徐皮带只能拼命加大销售以换取流动性,打折销售就成为必然的选项。比如菏泽某楼盘拿地价格是每平米3900元,2021年年初售价还是6000元,随后立即调价为4000元,降价三分之一。

打折成了H大在上半年的关键词。

H大商票一直都存在负面新闻,从今年上半年开始,这些传闻开始愈演愈烈。

但H大打折销售、套取流动性的行为并不顺利,根源在于地产是地方ZF的钱袋子,这条产业链上密密麻麻地聚集着无数官员与商人的利益,准许恒大大规模打折,不仅土地财政受损,官员和商人的利益也受损,房屋持有人因价格下跌其利益也会受损,这就触及了整个社会的“灵魂”。所以,媒体上就不时传出各地对H大的打折销售进行约谈的行为。

上有红线紧箍咒,下有各地ZF的反弹,在上下夹击之下H大的流动性走向了枯竭。

9月12日,位于深圳卓越后海中心的H大集团总部遭到投资者围堵,这些投资者都是购买了恒大财富的理财产品。经过媒体报道之后,H大立即被推上了全社会的风口上。

既然H大财富已经出现兑付困难,银行、信托理财等金融机构和购房人就只能立即行动起来,前者赶紧追讨对H大的信贷,后者则赶紧追房,一旦收不到房子就等于六个钱包泡汤,而潜在的购房人则捂紧钱袋观望。

我们知道所有的地产公司都是高杠杆经营,只有一块钱但做N块钱的生意,剩下的本钱来自银行信托等金融机构,期房销售又极大地加快了地产商的资金周转率,当金融机构追贷、潜在购房人捂紧钱袋之后,H大的资金链就瞬间绷断!

这时的H大已经奄奄一息,或者说它已经躺平了。

政策制定者在年初就已经清楚地看到了随后的剧本,甚至已经给它在医院挂好了号,诊疗方案都已经内定。所以,银保监会郭主席曾满怀信心地表示,“……,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”他看清了剧本,肯定还有其它人也看清了剧本,也知道剧本的后续发展。

恒大躺平之后,标志着正、反双方的力量对比开始走向均衡。

在上半年,社会中所有的主流力量都不准些许房地产行业去杠杆,更不准许H大降价换取流动性,地方ZF、官员、商人、中上阶层的富人集体捍卫自己的利益,当他们结成利益共同体时,任何人都很难推动房地产的去金融化,这是正、反力量的严重不均衡。

但H大资金链断裂之后,已经预售的楼盘就无法交房,这个烂摊子只能由地方ZF兜起来,由自己出钱出力负责给H大擦屁股;H大破产清盘时还需要降价抛售土地以归还债务,基于H大有大量的土地储备,这会严重影响地方ZF的土地出让,一旦地价下滑就会给整个行业带来猛烈的冲击,所以,一旦H大破产,地方ZF的与官、商集体在整个产业链上的利益都会受到严重的损失,结果,恒大这只过河的卒子反手将地方ZF和官、商集体逼入了绝境。

金融系统也被过河的卒子逼入绝境。各地的商业银行基本都是地方ZF的钱袋子,H大躺平之后,各地的银行就将面临巨额的坏账,甚至需要破产倒闭,这对地方ZF也是致命的。

已经躺下的徐皮带对地方ZF说,我不行了,您看着办吧。

这实际是恢复力量均衡的过程。

此时,地方ZF和官商集体知道自己该怎么办,必须妥协!

地方ZF和官、商集体知道自己该怎么办之后,已经躺平的徐皮带就立即生龙活虎地站了起来,他在2021年10月22日H大集团复工复产专题会上说,H大将执行现楼销售!

一石激起千层浪。

H大之所以执行现楼销售当然是形势所迫,源于经过前期的一系列事件之后,H大和整个房地产行业的信用已经严重受损,潜在购房人都在以狐疑的眼光看待期房,此时无法进行期房销售。

只需仔细思考就明白徐皮带再次生龙活虎的原因,H大的资金链已经断裂,债主们排着队等待逼债,自己连命都顾不上的时候还怎么将大量的土地建成现楼?答案当然是背后有了老板!

让地方ZF自己掏钱替H大擦屁股,这可是要命的事。此时,地方ZF一看自己不用替恒大擦屁股了,而且徐皮带还给地方ZF和银行划出了辉煌的“远景”,只要准许H大现楼销售就可以还债,地方ZF当然拍手叫好!

此时,地产商与地方ZF之间的联盟被打破,前者被卖了,正、反之间的力量恢复了均衡甚至出现了反转。

目前,潜在购房人的风险意识已经极大地提升,当H大的现楼进入市场之后,购房人为了回避六个钱包的风险当然会首选现楼,这就将其他地产商逼入了绝境,它们就只能跟着H大进行现楼销售。

当越来越多的地产商进入现楼销售模式之后,地产商的资金链就会不断拉长,杠杆率大幅收缩。期房销售是十个桶两三个盖,现楼销售就是一个桶一个盖,这就是去杠杆。

古希腊物理学家阿基米德有一句家喻户晓的名言,“给我一个支点,我就能撬起整个地球”。期房销售是一根杠杆、地方ZF的财政是一个支点,结果地产商将房价撬上了天际。当地产商被迫去杠杆之后,房地行业就会进入流动性紧缩的状态,去金融化开始了!

在对待房地产去金融化的问题上,官僚体系、地产商和社会的中上阶层本来已经结成了铁板一块,很难推进,但通过这种方式让铁板分化,进而让房地产的去金融化得以顺利推进,这是艺术。

一般来说地产行业一旦落入危机状态,坏账就会集中爆发进而对本国的金融体系造成严重的威胁,最典型的是2008年的次贷危机和1991年的日本房地产泡沫破裂。但由H大这只过河的卒子通过现房销售的方式逼迫行业内的企业去杠杆,这个过程就会相对和缓(只是相对),这就降低了房地产泡沫对本国金融体系的威胁,这是更合理的处理房地产泡沫的路径。

如今,房地产泡沫既然已经形成,如何处理泡沫就是考验智慧的时候。虽然上述处理方式的最终效果还有待观察,但不得不承认这是一盘设计十分精妙的棋局。

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