如松:房价和汇率的唯一真相,哥俩只有一条路

王宝强离婚的案件,有点像现在大家争论的,是保房价还是保汇率?可以说,到了今天,这个问题根本就不存在,完全是个伪命题。

今天的房地产已经处于顶峰的局势,新增贷款已经几乎全部是房贷,意味着什么哪?意味着其他产业的增长空间彻底被房地产干掉了,未来面临的局势只能是萎缩,原理已经在前面说过。在如今的房价和汇率价格下,其他产业没法发展,只能自保,或者说通过同类企业的死亡换取其他企业的生存空间,房地产已经是君临天下。那么,保房价还是保汇率,真的还可以选择吗?

一种说法是,保房价放弃汇率。

可是,您知道吗?放弃汇率意味着什么?虽然短期因为货币贬值可以为制造业宽松出一定的空间(主要是出口行业),但是,中国基础原材料和生活必需品对外依存度太高,放弃汇率意味着原材料价格上涨,保房价意味着生产要素价格在高位甚至继续上涨,对企业的助益非常有限;放弃汇率意味着通货膨胀将快速上升,比如:原油对外依存度超过60%、食用油对外依存度超过60%、谷物的对外依存度也在不断上升,这些都将快速推动通胀水平。通胀上升之后,企业除原材料之外的生产要素价格一样上升,甚至上升的更快(我在《如松看货币之道》中,曾专门阐述这一原理),企业因为货币贬值所取得的一点优势马上就会丧失殆尽,这种情形在很多国家和地区都曾经出现过,已经不需要论证。

这种因汇率下跌而带动的通胀上升,管理部门或许认为降低了食品在CPI的权重,就可以降低CPI的波动程度。但是,原油代表的是全社会商品价格(全社会所有商品的生产制造过程中,最主要的成本就是能源成本),当原油价格上升的时候,全社会所有商品的价格都会上升(并不仅仅是食品带动),此时,调整CPI的计算方式就显得画蛇添足。

任何对汇率的放弃措施,都会带来通胀的跳涨。即便咱的央行对通胀的“忍受力”比较强,P民也很老实,但终归有吃不上饭的时候,那时,虽然人们很想老实,但肚子不老实,怎么办哪?央行就必须收缩货币,收缩货币的结局就是房价不保,到此,放弃汇率最终还是不能保护房价。

另外一方面,即便房价不下跌甚至上升,但这仅仅是民币的价格。当放弃汇率的时候,黄金和美元的价格必定暴涨,此时,人们是追逐黄金美元还是追逐房子?至少在房屋供过于求的地区(估计全国绝大多数地区都是如此),更可能是追逐前者,这必定造成房屋的库存继续加大,所以,也就保不住房价。

所以,放弃汇率的结果,更可能是刺穿房地产泡沫利器。

另一种说法是保汇率放弃房价。

保汇率放弃房价的措施,无非就是进行货币收缩形成房价下跌,在如今的时期,房价不下跌,就想保汇率,估计是没指望的(最近一年多的资本流动方向可以作证明)。房价下跌,在严重供过于求的今天,必定产生很多断供房屋,当房屋的实际资产价值变成负值的时候,期望国人还会老老实实还房贷是不现实的,即便制定严格的惩罚措施,也做不到,何况,经济下行周期,人们的收入面临制约,当没办法归还房贷的时候,即便将贷款人抓起来也没用,所以,按揭贷款必定会在银行产生坏账。

但房屋按揭贷款的坏账是次要问题,另外一种坏账损失是根本无法承受的,威胁到中国信贷市场的根本,那就是银行的抵押贷款机制。中国并不是信用社会,信用贷款占比比较低,大部分采取的是固定资产抵押贷款,而抵押物中主要是土地和房屋,无论地方政府融资平台、国企还是私企,大部分都是这种方式,当房价下跌之后,银行抵押物的价值就会下跌,当低于贷款数的时候,以地方政府、部分国企和私企的信用水平,很可能会采取不还贷款而任由银行拍卖抵押物的措施(这实际是鼓励老板跑路),此时,银行将产生的是天量的坏账,如果银行拍卖抵押物,这会在中国的金融市场掀起惊涛骇浪。

房贷、商业银行抵押贷款和地方政府融资平台上的坏账,将让银行不堪重负,大多银行都将面临破产的威胁,这毫无疑问。这时,只有两种办法才能解决,第一是财政救助,以如此的坏账规模和当今的财政能力,这完全不可能;第二就只能依靠央行印钞,虽然可以救助商业银行,但汇率一样是不保。

另一方面,按本人估计,房地产决定了中央和地方两级财政收入的一半左右(包括房地产相关上下游的六十多个行业),当房价下跌的时候,财政收入将出现跳水性质的下跌,很可能产生巨大的财政赤字。特别是东北三省、西北各省、江苏这样省份的绝大多数债务都将成为坏账,此时,央行怎么办?难道袖手旁观?估计是做不到的,而一旦开启印钞机救助财政,汇率一样不保。

从宏观来说,一国的财政垮了,就不存在保不保汇率的问题,汇率必垮,也就不存在放弃房价保汇率的问题。

一国银行坏账爆发,汇率受到攻击的典型案例是索罗斯攻击泰铢,泰国央行举手投降;一国财政赤字扩大,汇率受到攻击的经典案例是2014年的俄罗斯卢布危机,普京焦头烂额。这些都是经典案例。

所以,放弃房价也保不住汇率,放弃汇率也保不住房价。

改变这种土地财政困局的时机已经错过了。2012年,如果决不放松房地产,问题的化解就很容易,可从2011年底开始,管理层不断放水,再次刺激房地产,错过一次良机。2014年上半年,又一次良机出现,只要延续当时的房地产趋势,也可以摆脱对房地产的依赖,当时,如松也多次说到,应该严控房地产,房价下跌之后,财政收入下降(但不会下降的很严重,因为实体经济还有一定的活力),银行也会产生很多坏账,但是,可以通过体制改革缩减财政支出,提升财政支出效率来化解,而银行的坏账通过财政结余缓慢消化,汇率无忧。可2014年7月开始,管理层从最高层到最低层,全心全意为房地产行业摇旗呐喊,从上到下的所有官员几乎成为房地产的推销员,央行全力放水,全民投入,形成了今天的结局。2016年上半年,个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%,上半年增加2.36万亿元,同比多增1.25万亿元。与之相对应的是,居民的消费能力被透支、民营投资不断下滑、其他产业的活力丧失甚至可以说奄奄一息。如果房价下跌,财政收入将剧烈跳水,银行产生的坏账要严重的多(相比2012年或2014年处理房地产问题),这种困局已经处于难解的局势。

之所以今天骑虎难下,其一在于经济活力已经丧失,2012年和2014年,实体经济尚有活力,房地产泡沫会带来财政收入的下跌,但不会很惨重,实体经济可以作为财政收入的一个支撑点;其二,那时刺破房地产泡沫,因坏账产生的对金融体系的冲击,都轻的多;其三,是最关键的,2011年中国尚是财政盈余状态,比如:2011年上半年,中国财政盈余1.25万亿人民币(即1933亿美元)。那时,如果进行体制改革(降低财政支出、提高财政支出的效率),既可以抵抗房地产泡沫破裂带来的对财政的冲击,也有一部分财政能力购买银行的坏账,保护银行不至于破产。而今天,财政早已经过渡到赤字财政,根本抵抗不住房地产泡沫破裂对财政、对银行的冲击。

到今天,汇率崩掉,保不住房价是小事,更大的事情是货币发行机构彻底丧失信用,这背后的问题不言而喻,是不会被最高管理者接受的!房价崩掉,意味着中国抵押贷款的金融体系彻底崩掉(这是中国特色,有别于其他国家),这个结果和汇率崩掉没什么差别,也是最高管理者不可接受的,那又能怎么办?

以下办法是管理者唯一可走的道路,也即管制资本流动,希望达到以下目的:1,保持国内的流动性和货币不断发行的权力,托住房价不止于快速下跌(崩盘式下跌),也有利于通过房产税遗产税增加财政收入;2,托住房价不止于快速下跌,保护抵押贷款的金融体系,用更长的时间冲销银行系统的坏账;3,管制资本流动之后,外储尽量掌握在管理者手中,既可以保证对外说话的力量,也可以保证进口国内民生必须的物资,有利于国内的稳定,权力也就可以运行下去。

这实际是一种房屋和货币共同贬值的办法,房价是一种缓跌(也可以说是某些人嘴中的冰冻起来的意思),房屋所有人会受到汇率和价格两方面的损失,至于有没有成交量是没所谓的事情,可以保证财政收入就可以。汇率形成名义价格,但真实汇率下跌,体现在黑市,持民币者受到的是(真实)汇率损失和通胀带来的损失。如果管理层不愿意形成大规模的外汇黑市,也可以采取汇率缓步贬值的手段(即便如此,强化管制资本流动也是必须的)。

这是唯一的、房价与汇率的未来。至于管理者能否实现自己的意图,估计还是可能的(如果实现不了,意味着汇率和当代的银行抵押贷款机制将被彻底摧毁,很可能意味着一个时代的结束)。无论任何人占到管理者的角度,也承受不了汇率跳水或银行抵押贷款体系崩溃所带来的冲击,后者更是天朝特色,和任何国家都没有可比性。

特色的文化是一种必须走到极致的文化,注定了今天的结局。

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