浪尖之上的房子,猪是怎么蠢死的?

熟悉历史的人都知道中国有一个很特殊的现象,在一个比较完整的经济发展时期内,起始阶段和发展中期南北方经济都会取得比较均衡的发展,甚至有时北方经济还会更加强势一些。但随着经济发展进程的延续,北方经济的增长速度就会逐渐掉队,而南方经济的后劲更足、更有持续性,就会出现南强北弱的现象。这种规律已经轮动了数次。经济发展是有累积效应的,长此以往就造成南方经济就越来越繁荣。所以,很多书本就告诉人们,唐朝之后中国的经济重心已经转移到了南方。

不同历史时期的特点截然不同,管理政策也各异,但却体现出几乎一样的轮动特征,就说明一定有很深层次的原因造成了上述现象。个人认为这是南北方文化具有截然不同的特点所造成,但在此就不再细说。

从改开到现在是以经济建设为中心的一个特定的历史阶段,将它作为一个周期来看待,它又体现出了历史上多次演绎过的轮动特征。直到2012年,南北方经济的发展尚比较均衡,甚至有时北方还更加强势。比如,2003年至2012年,东北三省的GDP年均增速达到12.7%,而同期全国的平均增速仅为10.7%,这说明北方经济的增长速度并不差。这里忽略了各省GDP统计数字中的水分所带来的影响,源于这应该属于普遍现象。但从2014年前后开始,东北经济开始变脸,2014年的经济增速落在了全国各省经济增速的倒数第二、三、四名,而倒数第一也是北方省份的山西,这标志着北方经济开始像历史演绎的那样掉队了。

在东北经济开始掉队之后,与之相伴的就是东北房地产的衰落。从2014年,东北的房地产投资出现了全面下滑。过去几年不断爆出东北一些城市的房价跌到几万元一套的消息,消息之多也已经不需要赘述,这与东北经济的掉队是吻合的。或很多人会认为,东北房地产走向萧条是因为人口流出所造成,但人口之所以流出最核心的原因还是就业机会减少所推动,所以,一个地区的房地产(房价)就是经济增长的最直观反应(对整个国家来说,人口因素当然也具有决定性作用)。在东北房地产走向萧条的这个周期,全国享受的都是一样的货币政策,但却并不能挽救东北的房地产,所以,货币政策在经济基本面面前是比较苍白的。

在此,得到的一个最简单的结论就是:房地产是经济走势的反应。

以前多次预测过,东北之后,华北经济与房地产市场将在随后跟随东北化,根源就在于北方经济的掉队是南北文化的差异所造成的,东北所出现的各种经济现象就会逐渐向华北等地蔓延,现在,这种现象已经非常明显地显示了出来。

原本中国南北方的经济总量是比较接近的,虽然各个时期的比例会有所波动,但大体还会接近5:5的比例,但经过过去十来年的此消彼长之后,南北方的经济总量比例已经发生了十分明显的变化:

从上面的表中可见,2019年低于全国平均经济增速的10个省市中,北方占7个;而经济增速前十名的省市中南方则占了9个,这就导致2019年北方在全国经济总量中只占35.44%,说明不仅东北、绝大多数北方省份的经济增长都开始掉队了。

这自然也就带来了北方房地产市场的全面变化。

中国的大大小小的城市总计超过660个,以秦岭淮河为南北分界线,南北城市大约各占一半,2020年的一个鲜明特色就是北方城市的房地产近似集体失守。北京是首都,京津是两大直辖市,可以看作是北方的标杆城市,环京地区的房地产市场在北方尤其在华北具有最重要的意义,下面的这张图标虽然绘制的有些夸张,但确实也可以反应出这些地区的房地产市场已经变天,凛凛寒冬已经到来。

不仅环京楼市一片惨淡,华北其它二三线城市也一样。在刚刚过去的9月份,包括郑州、石家庄、天津、青岛等城市的二手房价格都呈现出不同程度(4%左右)下跌。郑州已经出现降价50%争取跑量的新楼盘。这是华北地区房地产市场走向萧条的信号。

瘟疫全球大流行之后世界各国政府都采取了程度不同的封锁措施以对抗病毒的传播,经济活动出现了时间不等的大面积停滞,这就导致了政府、企业和家庭部门债务水平与收入水平的错配,推动它们的债务率快速上升。这其中,美国政府债务率上升的情形是典型的代表,其它国家政府债务率上升的状况与此雷同;而随着失业率的上升,家庭收入水平下降,家庭部门的债务率也会明显上升。债务率快速上升之后,政府和家庭部门的需求就会减弱,全球经济的需求端就会下跌到一个更低的水平上。而需求端的下跌就会导致全球经济增速下台阶,甚至可能会出现长时间的经济增长停滞状态。

东北、华北等地房地产的走势紧跟的就是经济走势,这或许就指明了整个世界房地产的未来,当然,对南方地区的房地产也应该有借鉴意义。房地产总是紧跟经济的基本面——一旦经济增速走向低迷,房地产市场就会走向萧条。

一般来说,我们固有的印象是央行只要印钞就会刺激地产的繁荣,为何与上述现象并不相符哪?过去七八年,央行经常使用大放水的手段刺激经济(房地产),但为何不仅无法将东北的房地产刺激起来反而华北也陷入低迷了哪?根源就在于,即便央行海量印钞,它也不会将钱送给家庭部门,只会借给家庭。当经济增速下滑时,人们的收入增长就受到了制约,没有自有资金就没有借钱的资格,所以,以更宽广的视野来考察,央行即便长期大放水,但对房地产的影响也是有限的(大城市核心区域除外,这些房子并不完全是一般商品)。

现在立即就可以得出另外一个结论:一国经济最根本的指标就是通胀率,当通胀率高的时候,利率就会上升,就会抑制经济活力,人们的收入增长水平就会受限;通胀上升,人们的收入中用于基本生活支出的比例就会上升,这就会让家庭部门的借钱能力下降,所以,通胀水平就是房地产兴衰的指挥棒。所以巴菲特说,利率(也就是通胀)是资本市场的天花板。

人们考虑问题时的顺序一般都是越来越复杂,有时反向考虑或许更会事半功倍。

今天标题的后半部分是“猪是怎么蠢死的?”,根源是想到了1999至2002年的金价走势:

1999年8月,伦敦金价创出252.8美元/盎司的低点,一年半之后的2001年3月再次回探到255.95美元/盎司的次低点,此后,国际金价就开启了大牛市,从此再也不回头。2002年5月突破了1999年的高点325.5美元盎司,从次低点计算涨幅约为39%。在冲破325.5美元盎司的高点之后投资者也一定会怀疑,牛市开始了吗?还值得不值得继续持有?患得患失的人就肯定会被涨势所抛弃。

2015年底金价创出阶段性低点1046美元/盎司,2016年12月回探1122美元/盎司、2018年8月再次回探1160美元/盎司之后,开始向上突破,如今已经击破2011年的高点1920美元/盎司。

现在也到了该选择的时候。

2000年美国的互联网泡沫破裂,意味着经济失去了增长的潜力,但美联储又要用印钞挽救经济,只能会催生资产价格泡沫(主要是楼市),而资产价格泡沫的不断膨胀就意味着货币在加速贬值(购买力下降),这就是黄金开启牛市的基石。

如今,基于多重因素会导致全球产业链将不断断裂,包括疫情全球大流行所带来的冲击、各国意识形态不同进而走向军事对抗、国家安全将上升到最高的位置,等等,而全球产业链不断断裂则意味着真实的经济增长低迷,央行通过加速印钞来挽救经济的结果只能刺激通胀、加速货币贬值;同时,基于各国政府的债务压力巨大决定了央行只能保持长期的实际负利率(央行的基准利率减去通胀率为负),推动黄金价格;更重要的是,白银价格刚刚从过去11年的最低点(伦敦现货白银价格11.64美元/盎司)走出来,不仅远远未到患得患失的时候,相反却是十分坦然的时候。所以,这些因素就意味着黄金的趋势将继续下去。

在这样的关键时期,尤其希望我们能保持清醒的头脑、尽量忽略短期的波动,避免自己成为那头猪。

根本的原因是,黄金出现涨势意味着经济内部出现了问题,失去了增长的潜力,此时资本就只能去避险。只有货币贬值的时间和幅度足够之后才能让生产要素价格回到低位、激发新的增长能力(这也就是经济学术语“后发优势”的来源),但这里却无法陈述这些过于宏观的问题。所以,金价无论牛市还是熊市,基本都是以十年甚至以上为周期来计算的。

其实,无论那套房子,还是一盎司黄金,它们都是客观事务,一直都未改变,变化的只是纸币所表示的价格,反应的是人类贪婪的心灵,这是本质。

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