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201912/10

如松:再次点火房地产?

一般认为碧桂园、万科和恒大属于宇宙级别的房地产公司,2018年的销售额达到7287、6068、5511亿元。三家均远高于2018年海南省的GDP(4832.05亿元),何况海南之后还有宁夏(3705)、青海(2865)、西藏(1477亿元)三个小弟,龙头房企足可以用富可敌“省”来形容。

但对房地产市场影响力最大的是这三间公司吗?不是,因为中国还有隐形的房地产公司,它们对市场的影响比龙头房企还要大,甚至大很多。

据Wind数据统计,截至到2019年三季度末,A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房产,占比超过48%,合计持有市值高达13340亿元。我们知道上市公司是中国最优秀的企业,在经济高速成长期实现了大量的盈利,这些盈利中有相当一部分转为房屋投资,是推动房价上涨的主要动力之一。

但现在开始吹北风,从下图中可见A股非金融上市公司的归母净利润增速不断下滑,有些上市企业为了避免被st或退市,就要卖房求生,未来如果经济增速继续下滑(这是大概率),它们的队伍无疑会壮大;以往有很多上市公司接受了地方财政的补助,美化了报表,现在已经是财政赤字时代(1-10月,包含基金收支的政府财政总收支为赤字3.1324万亿元,以算术算法折成12个月计算全年总赤字为3.7589万亿元,以今年的GDP增长率为6.2%计算,今年总赤字占GDP的比例为3.93%。在这样的赤字率水平下,地方财政对上市公司的补贴能力严重下降了,这也是逐渐取消新能源汽车补贴的来由,直接导致了新能源汽车销售量的下跌和部分相关企业的严重亏损),财政补贴的力度下降,上市公司的真实经营情形就会显示出来,让退市的威胁高悬在头顶,未来也需要卖房美化报表。最典型的是海马汽车挂牌卖出四百多套房产的案例,其实不仅海马汽车在干这个,进入2019年四季度以来,已接近20家上市公司披露卖房收入、或者拟出售房产来改善业绩的公告,至于在路上的还有多少谁也不知道。说明这个群体已经从纯购买,转为开始卖出。它们持有的房屋市值远高于三家宇宙房企的年销售额,开始卖出的时候其影响当然很大。

2018年全国法拍房数量是47万套,2018年网络司法拍卖房的挂拍金额达到1.26万亿。更重要的是,法拍房的数量才是真正的高增长(远高于主要上市房企的销售金额增速)。根据阿里拍卖的数据,2019年1月一线城市法拍房成交数量,同比几乎上升了一倍,这种高增长的趋势是十分明显的。

网络法拍房在2018年的挂牌金额已经高达万亿以上,在高增长的态势下,其“抛售”对市场的影响力必然远远超过三大龙头房企。

无论A股非金融类上市公司开始出售房产自救还是法拍房的高增长,背后的根源都是债务压力,所以,隐形的“坏账”公司才是今天最重大的“房地产公司”,具有最重要的影响力。

新房市场价格是受地方ZF控制的,无论限制成交价格、控制土地拍卖量、限制备案等措施都可以通过限制房地产公司的交易行为来左右新房成交价格。但它们却没有能力限制“坏账”公司的行为(坏账的主要来源是商业银行)。基于房地产公司的新房卖出之后就成为二手房、“坏账”公司专门出售的更是二手房,新房市场和二手房市场的内在供给变化就让新房价格和二手房价格出现不同的走向,价格开始明显分离。也所以,今年全国总体上就体现出新房价格高位滞胀、而二手房价格则跌跌不休的大趋势(以帝都和广州为最为典型)。此时,炒房就没有了生存的空间,期待买房发财的人也就失去了机会。

如今,经济下行压力较大,如果国际毛衣局势无法缓和,下行的压力就更大,带来的结果就是是“坏账”公司需要进行以更高的速度抛售(如果通胀持续发展、家庭收入增速下滑、失业增长都会推动“坏账”公司的营业加速增长),让新房市场与二手房市场分化的会更严重。金九银十不在之后,可为了提振经济(提振财政收入),现在开始一些城市就必然会产生炒房的冲动,但它们炒的是新房价格,目的是为了实现更多的土地出让金,却并不会关心二手房价格,此时,在经济条件许可的条件下买房自住自然也无可厚非,但期待通过炒房、买房发财的想法还是算了吧。对于投资来说,只需关注出租收益是否能达到相应的财务指标,聚焦于在价格上实现正收益则没有前途。

文章作者:如松
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