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201905/08

如松:这就是“大风口”

2017年4月前后,我在当时的文章中说,澳大利亚和加拿大的楼市泡沫即将破裂,恰巧有一位老兄在多伦多工作,坚定认为多伦多的楼市还要牛下去。

这世界没有不破的泡沫,只是破裂的时间和方式有所差别。当今所有国家的房地产泡沫,都远不如当初的日本房地产更有坚实的基础,因为日本是典型的人多地少的国家。

上图是1977-2019年加拿大温哥华不同类型的房屋价格走势(最高位置的蓝线是独立屋平均价格)。即便像温哥华这样居住环境在全球屈指可数的城市,在2000年以前的价格走势也是相对平稳的,此后的升势开始凌厉,一直持续到2017年。

2000年之后楼市急升的主要根源是什么?

虽然因素有很多,但最核心的因素是有些国家没有完整的私有产权保护制度,当本国加入世贸组织、经济快速发展之后,有些富人就首先开始担心自己财产的安全性,导致资本和人员外流,给温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本等城市带来了强大的人流和资本流,推动了楼市的繁荣和价格的急升。

富人们担心自己财产的安全性、疯狂地将资产移出母国会带来什么后果哪?当然会带来母国的资本匮乏,进而导致经济和失业问题。此时,母国就会用所有手段打击资本外流,2017年伊始,恰恰是母国打击资本外流的开始。既然钱与人无法再顺利流出,这些热点城市的房屋就会失去动力。加上这些城市因房价高涨会影响社会稳定,银行和政府就会使用各种政策工具进行打压,最终导致了房地产的熄火。

据新浪转华尔街日报报道,Corelogic周三发布的数据显示,4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比下跌0.5%,同比下跌8.4%。自房价于2017年9月见顶之后,目前已下跌9.7%,相比之下,2008年金融危机期间的跌幅仅仅为7.6%。人口众多的悉尼和墨尔本的房价继续领跌,两地的房价分别较2017年的高点低14.5%和10.9%。

很明显,过去两年并没有发生2008年那样的金融危机,是什么原因让价格跌幅超过了金融危机期间?显然是更根本的因素发生了变化,当然是需求在丧失。2008年虽然发生了金融危机,但经济全球化还在进程中,资本和人员依旧可以比较顺场地自由流动,对一些富人来说,价格下跌就成为难得的买入机会,而需求旺盛就限制了当时的价格跌幅。现在,需求在丧失,跌幅当然就会更大。

无论这些国家在未来采取什么样的货币政策(无非是降息或QE),房价都会走向漫漫的价格回归之旅。源于逆全球化到来之后,各国收缩资本流动是一个很长时间的过程,否则就会导致本国经济和社会问题。而没有外来资本和人流的补充,这些地区的房屋需求就难以恢复,房价就没有新动力。或许也可以说,某国富人的资本疯狂外逃仅仅是特定时期的特定历史事件(其它国家并不具备),是没有完善的私有产权制度带来的,由此带来的上述城市的房地产繁荣也不可重复。当这些城市丧失了最主要的需求来源之后,价格只能不断回归。

这就像将一个乒乓球抛在桌子上,开头的时候还可以不断地跳,但最终要实现静止。

这一轮的资产价格泡沫破裂将是全球性的,根源在于欧美日中等主要国家都在变老。

从美国房屋成交量下滑(上图),到加拿大、澳大利亚房屋的量价齐跌,到日本、意大利几十块钱的一套房屋,再到中国的鹤岗现象,都是全球变老的一种外在表现,而且几乎是同步运行(日本除外)。

发改委已经要求大中城市开放户籍入户限制,随着多数城市开放入户,人口净流出城市的人口流出速度会加快,步入鹤岗化的进程将在下半年加速,这些城市的房子就会失去财富的意义,带来的结果是整个金融市场的流动性持续收缩。未来房地产的焦点主要体现在人口流入的城市。

当房屋价格普遍开启跌势或因二手房屋成交周期不断延长而丧失流动性之后(这当然是有些国家进行行政干预的结果),意味着全球流动性的剧烈损失。

所以,全球下一个大风口就是多数人都会陷入流动性焦虑之中!

央行有办法对抗这种收缩吗?没有!央行如果以房地产消灭流动性的速度来为市场补充流动性,这将导致天文数字的通货膨胀,其补充流动性的速度就会受到通胀的制约。所以,在这件事上,央行能力有限,可恰恰,发展中国家的通胀正在进入上升周期。也就是说,钱紧将是未来很多年的新常态,家庭和企业的流动性焦虑也是新常态。

随着钱紧不断深入,高利贷也是未来的大风口。

文章作者:如松
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