如松:楼市,这次真遇到了绊马索

一个社会的核心永远是信用。

如果一个社会失去了信用,意味着社会中的每个人没有了可以信任的东西,您出售商品时收什么作为凭证?当您买东西的时候支付什么凭证?您工作了一个月之后收取什么作为劳动报酬?如果您是企业主的话怎么向员工支付报酬?这些都没法完成。所以,当一个社会失去信用时就只能立即回到两把斧头换一只羊的远古时代,所谓的现代经济就会立即烟消云散。

因此,支撑现代经济运转的核心就是两个字——信用。

一个行业可以源源不断地吸引资本流入也是由于这个行业具有信用,其信用体现在两点:第一,行业产品的价格长期上涨,或者是基于人们生活的需要行业的市场规模不断扩张,可以给资本带来稳定(甚至越来越高)的回报,不辜负人们的期望;第二,人们总是可以随时兑现自己的投资本息。

在过去二十多年中楼市就是以这种方式建立了自己的信用,才让银行、信托理财等金融机构可以毫无风险意识地将资本源源不断地投入到房地产,推动房地产行业不断发展壮大。地方正负欲获得越来越多的土地财政收入就会给房地产保驾护航,当房地产企业可以源源不断地获得融资之后,推动价格上涨的能力更强,让本行业的信用得到不断强化。

因为楼市建立了自己的长期信用,才会让人们越来越热衷于投资房地产。这其中的信用基石来自几个方面,楼市会持续涨价给自己带来价格收益,房企资金充足不会出现烂尾,房地产的交易机制不会被破坏保证本金和收益可以随时兑现,等等。当上述预期不断强化,在房价已经不断高涨之后甚至还可以让人们掏出六个钱包来买房,不对,买到的并不是真正的房屋,而是地产商用铅笔画出来的图纸。

所以,房地产行业之所以走到今天,本质是信用不断积累的结果。

如果你要打垮一个行业,根本的办法就是让他失去信用,任何行业失去信用之后资本都会立即敬而远之,对于房地产行业也一样。

不幸的是,今年是房地产行业快速丧失信用的一年。

首先是对金融机构失去了信用:

理财产品不断出现兑付困难,对理财资金失去信用;

部分骨干房地产企业出现流动性困难,威胁的是对银行的信用;

本币债券和外汇债券不断出现兑付困难,威胁的是对内外金融机构的信用;

当房地产行业对金融机构不断失去信用的时候,融资成本就会上升,融资难度加大,最终威胁的是自己的资金链和流动性。

但对于中国来说,因为政府控制着金融机构,也就在根本上控制着对房地产行业的融资。所以房地产行业对金融机构和社会资金丧失信用之后,社会资金自然会敬而远之,但带来的影响还不是十分致命的,缘于政府可以命令金融机构去舒缓房地产行业尤其是行业内国企的资金状况。

地方正负又“帮助”房地产企业对购房人失去了信用,这可能才是最糟糕的:

根据央行在2020年初发布的报告,调查显示我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

这说明住房市场从总体上来看已经处于绝对过剩的状态(注意:有些城市有源源不断的人口流入,即便过剩也是一种相对过剩,随着时间的延续、人口不断流入,这种相对过剩就有可能被消化。但前提是国家不进行彻底的户籍管制)。既然已经达到了绝对过剩的状态,就肯定不是居住需求在支撑着价格,而是投资需求在支撑着价格,也就是说,人们源源不断地将资金投入到楼市,既不是为了自住,也不是为了出租,只是为了博取涨价的收益,看看户均拥有住房已经达到1.5套的高位就可以很清楚地认识到这一点。

今年以来有些地方政府开始制定二手房指导价,开始对交易价格进行行政干预。随着二手房指导价的出台、尤其是二手房指导价大幅低于市场价时,瞬间就让投资人不仅无法兑现利润,而且本金都无法保全。再加上正在推出的房产税,意味着房屋持有人瞬间成了待宰的羔羊。也就是说,地方正负的二手房指导价政策让房地产市场不再是一个正常的交易市场,也让投资人无法兑现列润和本金,房地产行业对投资人失信了。

房地产行业对投资人(炒房人)的失信就必然会带来更加深远的影响。

自从10月开始房地产政策就在不断回暖,按以往的规律房企就应该开始踊跃拿地,甚至捂盘待售以推升价格,而购房人也会加速入场逆转房企销售的颓势。

但现在出现了反常。克尔瑞数据显示,2021年11月,TOP100房企实现销售操盘金额7507.8亿元,单月业绩规模较10月环比回落3.4%,同比2020年10月的降幅则扩大至37.6%,销售额依旧在加速下滑。同样根据克而瑞发布的数据,2021年10月全国29个重点监测城市商品住宅成交面积环比9月下降3%,同比2020年10月下降22%。到11月,克尔瑞检测的29个重点城市商品住宅成交面积环比10月下降的幅度扩大至4%,同比2020年11月的下跌幅度扩大至32%。说明市场依旧处于下滑趋势中。

石家庄、郑州等二三线城市的房企依旧在不断加大打折力度,而天津在11月下旬甚至还推出了限跌令,都是房地产市场依旧还在下滑的证据。

这说明,10月的政策回暖并未能刺激购房人加速进场,行业失信肯定是主要原因。这种对利好不敏感的现象要高度重视,也在前期的预料之内(见11月22日的文章),此时很容易形成比较大的转折点。即便地方正负现在取消二手房指导价,其影响也无法立即消除,源于人们不知道这样的政策什么时候会再次出笼。

除了房地产行业今年加速失信对楼市带来的冲击之外,另外一个因素也是需要关注的。过去在房地产行业的上升期,地方正负可以获得越来越多的土地财政收入,事实上就不断推升了公务员群体的真实收入水平,就有更多的资金用于购房,又进一步推动了楼市,这是正循环的过程。但目前网上已经开始出现部分地区公务员群体被欠薪或真实收入被压缩的报道,需要警惕这是否会将楼市带入负循环。

第一,一个失信的行业必然需要一个比较大的调整,只有让价格更具吸引力、也让人们恢复一点信心之后才会有机会,所以,2022年很可能将是房地产行业的流年,这是值得警惕的地方。

考虑到最近几年有可能正在进入人口总量逐渐萎缩的新趋势中,这就意味着住房总需求会不断下降,但地方正负还在源源不断地建房,因此,那些没有人口净流入的城市,属于房地产的时代已经过去了,不要再抱幻想。局部机会只会出现在那些产业竞争力强、有源源不断的人口净流入的城市。

对于那些机会尚存的城市,地方正负就有动力继续推动楼市,源于这可以给地方带来真金白银的收入。对于房地产时代已经成为过去的城市,就会推出限跌令,避免因价格下跌造成严重的社会群体性事件,也为了保护银行体系。所以,出台限跌令的城市,相当于已经发布了公开声明。

第二,既然行业已经失信,卖“图纸”的难度会越来越大,更多的企业就只能回到现房销售的模式上。对于购房人来说,由于行业已经失信,为了回避六个钱包受损给自己家庭带来的巨大风险,选择现房才能回避行业失信之后所带来的巨大不确定性。

现房销售预计会成为未来的主流。

第三,纸币终归是要贬值的,具有稀缺性的房屋就具有一定的抵御纸币贬值的功能,这应该是未来的投资方向,预计两三年之后这一趋势应该可以显现出来。

最后说一声,不要低估最高领导推进“房住不炒”政策的决心和毅力。管理层肯定还会救房地产,这是为了经济和财政的需要,但更应该理解成为房地产减震,已经不可能让煮熟的鸭子再次飞走。让中国经济摆脱对房地产的依赖,倒逼经济增长方式的转型已经刻不容缓。

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