当前位置:主页 > 如松新浪博客 > 如松:房地产,天亮了
201908/05

如松:房地产,天亮了

这世界不管什么东西都有名义价格和实际价格,比如,一国GDP有名义增长率也有实际增长率,一国汇率有名义价格也有实际价格,看来房地产也是。

今年以来,房地产的一系列政策几乎让人眼花缭乱。6月13日,在上海举行的第十一届陆家嘴论坛上,郭主席发言说“……当前房地产过度金融化,居民负债率占相当大的比例,甚至一半投资都投入到房地产市场。历史证明,如果过度的依赖房地产最终会付出代价。不同地区的房价有低也有高,但如果你买了一套房子,只用于投资或者投机,那就是水泥和砖头。要防止房地产的投资行为……。”要注意郭主席关于“水泥和砖头”的表述,让人通俗易懂,符合郭主席一贯的风格。当今的房子,扣除土地价值,平均下来一块砖头的单价应该也是很高的,但这是真金白银买来的,是实际价格。

然后就是网上传出一系列不知真假的消息,包括信托不能为房地产融资、银行压缩对房地产贷款、限制房地产企业的美元融资,等等,虽然这些消息真假难辨,但让人想起无风不起浪这个词语。然后就是媒体报道部分城市的房贷利率出现了上涨;今年以来的房地产成交面积开始萎缩;也已经有房企主动限制拿地的报道,等等。

但这些内容似乎还都是老套路。此时大连开始放大招,似乎专门是为了呼应郭主席关于“水泥和砖头”的表述,出现了网传的文件:

如果按这个文件执行,会出现什么情形哪?

上海易居房地产研究院发布了《2019年一季度50城租金收益率研究报告》,研究对象是全国50个典型城市,数据见下表: 

去年10月,国内主要银行一年期至五年期大额存单利率是2.25%-4.18%,今年有媒体报道称,有些银行已经达到了5%。虽然上述城市的租售比有高有低,但与大额存单利率比较起来,一旦没有了房价上涨的诱惑之后,购房的劣势是明显的。意味着如果没有房价上涨的驱动,人们就不会在这样的价格下购置房产。当大连的政策得到执行之后,就会打掉了涨价的希望,房屋的成交量极有可能出现快速萎缩。

今年是房地产企业的还债大年,融资已经被收紧,当成交量萎缩之后,就面临还债压力,它们采取的正常经营策略只有降价换量。可降价幅度不准超过5%,就意味着不能大幅降价实现换量,这就会导致中小房地产企业和高杠杆的房地产企业在今年可能是难关年份,预计房地产企业破产的速度会加快。但这对银行有好处,价格在高位停滞(无论有无成交),银行就不会剧烈爆发坏账,保护了银行。

这个成交稀少的价格除了对银行有利之外,还有另外的好处。房产睡的征收总要有个依据吧,估计应该按市价征收,此时就要给市价找个依据,这个名义价格就是依据。

这个成交稀少的价格,就属于名义价格,虽然是名义的,但作用巨大。如果大连的政策被其它主要城市所效仿,将改变人们对房地产的预期,房地产的未来就会一夜间变得晴朗。

关于房地产的另外一个大招是某次会议说“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。为什么冒出这样的说法?核心是两个问题:第一,当房地产威胁到自有外储的时候(发展房地产所需的铁矿铝矿原油需大量进口),夜壶就只能放弃了。至于外储为什么比房地产更重要,原因不需再说。第二,当房地产冲击其它产业、导致失业问题严峻的时候,也必须放弃房地产。这个大招,也是改变预期的手段。

当全社会的预期彻底改变之后,房地产信仰也就破灭了。

借用郭主席的那句话作为结束,“历史证明,如果过度的依赖房地产最终会付出代价。”

文章作者:如松
本文地址:
版权所有 © 未注明“转载”的博文一律为原创,转载时必须以链接形式注明作者和原始出处!
如果你觉得文章不错,您可以推荐给你的朋友哦!