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201808/03

如松:炒楼的,你妈喊你回家吃饭!

 

据《新浪财经》7月28日报道:7月27日晚,网上流出的一段视频显示,*ST凯迪的会议室里乱作一团,几个人挥拳踢腿,叫叫嚷嚷,上桌子,抡凳子……据《每日经济》新闻记者从*ST凯迪有关负责人处了解到,视频现场并非股东大会,参与打架的也不是投资者,而是自发前来要债的燃料供应商,这些债主中还有很多是农民。

报道中也有疑似股民身穿特制的上衣进行集会的照片。造成这种状况的原因自然是企业的经营困境和*ST凯迪股价的连续20跌停。

信用紧缩导致股市“狗头铡”

其实,像*ST凯迪的这种股价走势从去年以来就已经屡见不鲜,最著名的当属天马股份、保千里、尤夫股份、华泽钴镍、乐视网等,这些股票陷入“狗头铡”的诱因自然是企业经营中的各种困境,但本质上都是信用紧缩所带来的现象。

信用紧缩造成经济低迷让企业的经营形势和债务情形恶化,上市公司无法通过持续的圈钱行为覆盖自身的债务(庞氏骗局玩不下去之后,很多大股东只能跑路),利率上升和流动性紧张又让沪深股市炒“故事”的传统无法持续,最终,当各种诱因出现时就让股价走上“狗头铡”。

未来,这种情形还会不断上演,因为这种信用紧缩还仅仅是中前期。本月上旬和中旬,央妈都进行了明显的放水(上旬进行了降准)。以往,如果进行类似的开闸放水,是“良药”,可以让各路炒家大显身手;但现时期的放水所起到的效果只是吸引又一批韭菜进场,其中的部分炒家还会走上类似*ST凯迪这种模式的“狗头铡”。

楼市,下一个股市?

既然股市、楼市均是主要的资本市场,股市开始了“断头铡刀”模式,楼市的未来就最值得关注。

最近,网传一则深圳《市规划国土委关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》文件。该文件主要披露了以下信息:

第一,限制公司买房,暂停企事业法人单位在深圳购房,已经购买的商品住房五年内禁止转让;

第二,个人购买的商品住房三年内禁止转让,公寓则五年内禁止转让;

第三,离婚两年内申请住房贷款,按2套信贷政策执行。

虽然这是一份请示文件,但大中国的事情一般是无风不起浪。

去年,TOP20上市房企交出的现金流“成绩单”是三年来最差的一次,11家现金流为负的房企造成的现金流缺口高达2955.54亿元,而这一数字在2016年仅为986.71亿元。

这种情形可怕吗?在以往并不可怕,那时是信用扩张时期,一旦房企的资金链出现大规模危机,央行就会开闸放水,市场立即从“旱地”变“水田”,让房企走上新一轮扩张之路。

更有很多企业在央行的加息周期进行逆势加杠杆,当央行开闸放水时就实现了跳跃式发展,这也是万科、恒大的登顶之路。但现在是信用紧缩周期,虽然去年到现在央行从没中断放水,但利率不断上升、流动性持续紧缩、融资渠道不断收紧让房企的压力不断加大,今日的宇宙第一房企——碧桂园——开始暴露问题。

碧桂园实现合同销售金额约5508亿元,同比增长78.34%;合同销售建筑面积约6066万平方米,同比增长61.89%,超越万科和恒大,成为当之无愧的宇宙第一房企。可这是有代价的,那就是债务快速扩张,达到9000亿,资产负债率接近90%,压得碧桂园喘不过气来。

信用紧缩让内外融资渠道不断收紧,就只能通过高周转模式缓解现金流压力,在经营过程中使用“项目摘牌,通宵设计,当天出图纸,20天内开工,四个月开盘”的“打鸡血”模式,为了现金流,弟兄们只能拼了!

楼市“打鸡血”要不得

然而,房企为了现金流,拼命提高周转率,这会带来以下问题:

第一,工程事故频发,质量问题不断暴露

先是上海碧桂园的一处售楼处坍塌;后来杭州萧山某项目出现一个大坑,路面塌陷,殃及旁边居民楼;7月26日23时,碧桂园在六安市的城市之光项目建筑工地又坍塌了,当时六安城区降雨量达70毫米/小时,短时风速7级左右——哎,都怪风太大。而关于房子的质量问题也是不断暴露,江苏太仓、河南郑州、四川泸州、安徽阜阳、浙江杭州......甚至遥远的马来西亚,都出现房主讨说法的报道。

碧桂园的宣传口号是“给你一个五星级的家”,当质量问题不断暴露之后,业主们可以不指望五星级的家,但总不能让房子成为地下之家吧。

第二,老板跑路,房屋“烂尾”

当大家都用高周转抢夺现金流的时候,在信用紧缩时期,自然有一些企业难以达到目的,最终就会导致资金链断裂,老板跑路,房屋烂尾就会爆发。

房企已经出现了第一跑,上市房企中弘股份老板王永红跑路,甩下的是40多亿债务,如果有人买了这家房企的未竣工房屋,估计很可能“中奖”而成为烂尾房。未来,这种现象非常有可能会愈演愈烈。

第三,二手房市场形成“高高的山岗”

房企通过高周转实现现金流的最终手段就是降价出货,降价的比例越大,现金流回笼越快。可炒家们更愿意相信阴谋论,总认为在南京、杭州、成都、深圳等地房地产商的大幅度降价行为是政府的要求。

这实际是不可能的,因为房地产商的钱袋和地方财政的钱袋对于地方政府来说是左兜与右兜的关系,房地产商的钱最终还会通过买卖土地进入地方财政的账户,所以,地方政府不可能真心打压房地产商让其降价。

即便地方政府为了美化房屋价格数据,也有很多办法,那不过就是一个数字,计算数字是准许失误的,更不可能推动地产商大幅度降价一至三成。真实的情形是,房地产商为了回笼现金流,只能采用大幅降价的办法。

炒家相信阴谋论,房地产商相信现金救命,让新房价格明显低于二手房,结果,二手房价格在山岗上放风。

楼市“断头铡刀”更危险

股市有“狗头铡”,基于房地产市场的富人更多,“待遇”自然提高,未来的房地产市场会出现几种“虎头铡”:

第一,深圳那样网传的政策一旦实施,炒家的苦日子就来了;而其它一些城市已经实行了类似的政策,苦日子已经开始了。在今天的租售比下,租金完全无法覆盖每月的还本付息,未来还要承担房产税,这是第一铡;等待很多高杠杆多套房主的是个人资金链断裂,走向破产。

第二,地产商的资金链断裂,就会导致未竣工项目烂尾,当购房人中招之后,就会成为第二铡;这一铡,几乎是一次性解决问题,让富农成为雇农。

第三,盖房子与割韭菜终归还不是相同的工种,前者是一个很系统的工程,无限提高周转率,带来的自然是房屋质量就难以保证,自住即窝心又担心,出手又很难,这会成为第三铡。

第四,当上述事件密集发生时,地产个股和“类地产股”就会形成“断头铡刀”。所谓类地产股是以地产财富效应支撑的股票,以耐用消费品为主,比如家用电器、耐用电子产品、一些中高档的消费品等,这些股票的估值本质上是靠房子支撑的,无论房价是直接跳水还是被冻结在一定的价格上“挨刀”,这些股票就降低价值,这是第四铡;当然,这一铡还包括银行,部分地区商业银行的坏账率正在急剧上升,等待上铡刀。

股市在先,楼市在后,“狗头铡”之后是“虎头铡”,对于炒家们来说,你妈在喊你回家,炒的时代过去了,回家好好过日子。

文章作者:如松
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