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201710/03

如松:甩“套子”

 

最近有两件部分人无法理解的事,第一,据媒体报道,房地产的死多头大炮开始看空;第二,媒体报道三四千亿的消费贷流入了房地产,按说这个数额实在不大,按以往来说,根本不值得后妈出手。可现在,央行和银监会大动干戈地严查,为什么它们如此强硬?这在以往的调控期是很难想象的。

以往,坚定看多房地产的逻辑基础是两点,第一,如果房地产泡沫破裂,财政也就爆了;第二,如果房地产爆了,会在银行系统产生大量的坏账,银行死了。相当于房地产将管理者套住了。

可现在,管理者在对于房地产的态度上明显日趋强硬,这又是为什么?

以前,央行印钞、地方卖地、房地产公司建房卖房形成财政收入,这是土地财政收入的一部分,另外,在建设施工过程中拉动能源、钢铁等基础行业的需求,形成土地财政收入的第二部分。其实,这里的核心是两个环节,房地产公司建设和卖房环节。前者各种性质都有,私人房地产公司、股份公司、国有股份公司等,一旦房价暴跌,它们的行为是很难控制的,国家总不能印钞补贴私人性质的公司为它们排忧解难吧,可不为它们排忧解难,土地财政就枯竭;后者是出售环节,取决于市场的购买力。如果将建房的环节变成国有独资公司哪?问题就得到解决,它们会按照ZF的需要购地,建房,然后出租,这些过程都可以实现土地财政收入;而一旦出现经营问题,可以出动四大资产管理公司为它们排忧解难,甚至政策性银行也可以出面,本质是保护土地财政,让国有独资公司可以不断购地。基于销售环节取决于草民的购买力,在经济的动荡期很难维持稳定。但是,如果出租哪?只要租金合适,就可以实现需求的相对稳定,在今天,这是“蓝海”市场。当建设环节和需求环节可以相对稳定之后,土地财政就可以持续了,虽然会比原有的模式有所减少,但不会枯竭,如果再加上房产税等,财政收入就更稳定。

然后就是银行,一旦银行爆了,基本就等于老大爆了,要为她排忧解难。其实,这里对银行最大的威胁是房地产公司,大家知道为何房地产公司敢于加很高的杠杆率赌管理者会不断推动价格吗?根源在于赌徒们的责任、权利不平衡。比如:一间公司总资产100亿,总负债80亿,当100亿的总资产跌到50亿的时候,公司破产,产生30亿坏账。但基于是有限公司,公司只以自己的财产承担清偿责任,剩下的事情(30亿坏账)就甩给了地方政府和银行,自己的私人财产不会受到牵连,依旧可以锦衣玉食甚至跑路。而一旦政府承受不住压力救市,价格上涨哪?无论地产公司还是老板私人,都可以赚的不清不楚。所以,任何一轮房地产调控的时候,都有很多赌徒,越调控就会越激进进行负债拿地,当初的王老板、许老板,现在的孙老板都是典型;也所以,强国上市房地产公司的负债率都在很高的位置,一般在百分之七八十以上(强周期性行业,这个水平很高)。这个行业,虽然有很多教授、高级经济师等,但本质都是赌徒,东西方经济学在这里还不如废纸,根源在于责任与权利的不平等。一旦房地产泡沫爆了,大家都将烂摊子丢给ZF、自己跑路,银行自然就爆了。

但是,如果将地产商的库存最大限度地销售出去哪?房子的产权就变成了私人,而不是有限公司的属性。私人是无限清偿债务的性质,无论天荒地老(这与爱情上的地老天荒是不同滴),都要欠债还钱,结果,这种责任与权利不对等的问题就可以解决绝大部分(因为地产商的库存总是存在的)。也所以,这轮调控,孙老板明显很想继续当赌徒,但有传言被警告,缘于管理者好容易将库存降低到低位、眼看大功告成的时候,如果你继续赌,目的也就无法实现。

虽然这些措施不可能完全化解土地财政问题,也不可能完全化解银行问题,但已经极大程度地缓解。也就可以看到大炮态度的转变、后妈银监会对消费税态度上的强硬,传言孙被警告。

这时候,它们不会主动刺破泡沫,因为泡沫破裂对社会、银行、财政依旧有很大的冲击,谁不想继续过好日子啊。但基于财政和银行的耐冲击已经与以往出现根本性质的改变(传言有些地方的库存只有三五个月的销售额),一旦被逼无奈(这自然来源于国际金融局势)的时候,也可以升息,而只有升息才是房地产真正的空头。

技术官僚,可不是白吃干饭的!

 

文章作者:如松
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