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201708/02

如松:这一刻,但愿惊醒所有人

 

房地产,是国人绕不开的话题。居民资产中有近七成的资产是房地产,同时,房地产几乎决定了全社会的支付和消费水平,也就影响了所有人和所有行业。

很多人认为房地产不会崩盘,大家的内心支撑实际缘于一点——ZF会用几乎无限的行政权力力保房价。

我一直表示怀疑。

禁售是力保房价的主要手段之一,市场称之为楼冻,真的就可以掩盖价格吗?

当禁止交易的时候,会有另外一个方式计算房价。假设:市场的实际月利率是7厘(高于现在的存款利率,低于小贷利率,与银行贷给企业的利率大致相当),现在一套500万的房子被楼冻,如果月租金是1万元,那么,它的真实价格应该是500*(1/500*0.7%)=143万元,当然,如果实际月利率是5厘,它的真实价值就是200万。

这可以判断自己被冻住的房子所处的价格位置。

有两点决定实际价值低于计算的数字:第一,中国的房子是有限的产权,基于建筑质量的因素,实际使用寿命比较短,还要计算很高的折旧;第二,投入如此大额的资金购买不动产而没有流动性,资产的实际价值需要在此基础上继续打折扣。

所以,楼冻没有丝毫意义,至多属于面子工程。

再一个问题是过去提到的推理逻辑。

高房价之下,生产要素价格迅速上升,会挤压制造业不断倒闭、迁徙,当失业上升、实际平均薪酬(实际购买力)开始下滑的时候,用什么支撑高房价?

现在的迹象已经很明显,不仅低端制造业在迁徙,高端制造业也开始行动。然后就会开始影响储蓄和实际薪酬。

先说储蓄,即便人们失业了,如果有足够的储蓄,依旧可以按时归还房贷,房子就不会出问题。

人们的印象中,中国是高储蓄国家,过去是对的,现在应该是错的。腾讯网8月1日的一篇报道中说到,中国家庭金融调查与研究中心最近关于家庭储蓄的报告说,只有60%的家庭有储蓄,还有40%的家庭入不敷出,这部分家庭既然入不敷出,就已经丧失了储蓄的能力。

这里有两个细节需要说明:第一,这些入不敷出的家庭大部分应该是城镇居民,也就是大家眼中的小资。因为农民一直靠天吃饭,又没有有效的社会保证,生活的稳定性很低,所以,传统以来就比较厌恶债务,维持家庭收支平衡是生活的核心内容。当然,如果家中有大学生等形成刚性开支除外。所以,决定这四成的人口中,城镇居民是多数,甚至可以想象成拥有房贷的占多数。第二,有资料显示,中国收入最高的5%的家庭储蓄率是70%,在总储蓄中占比50.6%。也就是说剩余的55%的人享有剩余49.4%的储蓄率,这是比较稀薄的,也就意味着还有很多人口处于入不敷出(丧失储蓄能力)的边缘。一旦经济形势下滑,它们也会加入入不敷出的大军。现在,恰恰是这种情形。

2017年上半年,全国居民人均可支配收入12932元,比上年同期名义增长8.8%。其中,工资性收入增长8.6%,经营净收入增长5.9%,财产净收入增长9.6%,转移净收入增长11.9%。财产净收入的典型代表是房租收入,转移净收入的典型代表是卖房收入,主要是房屋的衍生现象。

7月12日,智联招聘发布一份《2017年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》,报告中说到,根据智联招聘2017年夏季在线的数据显示,全国37个主要城市的平均招聘薪酬为7376元,本季度平均薪酬下降幅度较大,为3.8%。从2016年以来的平均薪酬来看,全国平均薪酬水平在2017年第二季度从涨转为跌,之前一直上涨的趋势不再(这一转变非同小可,在验证前面的逻辑分析)。这主要是由于小微企业薪酬下降,新一线、二线等城市主动吸引了人才流入、而这些城市平均薪酬较一线城市低、带来整体薪酬平均数被拉低。微型企业本季度薪酬下降31%。总体来看,薪酬在4001-6000元之间的职位数量仍然是最多的,占职位总量的32.8%,其次是薪酬在8000元以上的高薪职位,占职位总量的25.9%。薪酬在2001-4000元之间的职位数量占两成,这反映了主要城市的薪酬水平(包括公务员吗?)。

这是房地产挤压制造业后的后果。虽说由奢入俭难,但它还是开始了。

当平均薪酬开始下滑的时候,更多的人群就会加入入不敷出的行列、丧失储蓄能力,同时,通胀无论高低,都在不断发展,即便收入不变的人,也会逐渐进入这一行列。

当更多的人入不敷出、同时也丧失储蓄、生活难以为继的时候,请它们来回答如何处理房屋和房贷的问题才最有发言权。是否冻得住楼市,也就清楚了。

这时,无论是后妈的诚信记录,还是对失信人员不准乘高铁、不准坐飞机、不准进银行等惩罚措施,就丧失了意义。当国人生活过不去的时候,不会理会这些,也理会不了。

即便楼冻,部分人也会被逼弃房,房子归银行,那时的地方ZF还限制的住银行换取流动性吗?估计不能。

或许有朋友认为,后妈还可以印钞救助。以前咱说过一个原理,当实业不能创造信用、给这些钞票注入信用的时候,这些钞票和花花绿绿的纸张是一样的,没有购买力,只会让你有限收入的实际购买力更快下滑,在入不敷出的境遇越陷越深。还有一种媒体人说,印钞推动楼市上涨可以创造信用,这就和上世纪农业生产的放卫星相同,还不如扯蛋。

当平均薪酬收入下滑的时候,那些以房租收入为代表的财产净收入、买房收入为代表的转移净收入还会持续下去吗?自然是快速下滑。因为全社会的有效购买力下降,租、购房的支付能力会更快速地下降,最终会让那些依靠多套房出租、炒房而谋生的人也陷入贫困,如果推出房产税,就是加速陷入贫困。

此时,新房会快速丧失需求,希望那时地产商的资金链不会断裂,挺住价格。

当银行怀抱房子、地产商的资金链越绷越紧的时候,楼冻将烟消云散。

这是不断推动房地产之后的必然走势,今天智联招聘的数据不过是在验证过去谈论的路径而已。

没有制造业为核心的实业不断发展,也就不会有服务业,更不存在所谓的互联网经济,金融创新也就根本不存在。皮之不存,毛将焉附?最终只能是什么都没有。

真正的中国人,醒醒。
 

文章作者:如松
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