人民币被高估 投资者怎么办

选择一:走出国门,到国外投资。

根据商务部1月16日公布的数字,2014年中国直接对外投资,达到了1029亿美元,大幅增长了14.1%;而同期实际利用外资1195.6亿美元,仅增长了1.7%。也就是说,“中国直接对外投资”在2014年跟“实际利用外资”基本扯平。而在2002年,后者是前者的20倍。

中国内地跟外部世界之间投资方向的逆转,不仅表明人民币汇率水平已经发生逆转,也向我们展示了投资的新方向:走出国门,到全球寻找投资机会。如果你是制造商,肯定会打探东南亚、拉美和非洲的投资机会。

如果你是个人,肯定会留意美国、英国、加拿大、澳大利亚等发达国家的房产。在成熟市场经济国家投资房产,其租金回报率肯定高于目前中国的中心城市。在伦敦、洛杉矶、纽约等房价有望继续上涨的城市,投资稍微高档一点的社区,净租金回报率一般不会低于4%;如果到人口增长缓慢,或者有轻度流失的城市,投资中低档社区的“法拍屋”,净租金回报率可以超过12%。(这两种房子的最大区别是,前者还能上涨,后者很难)当然,这需要你熟悉当地的语言、法律,付出琐碎的时间成本。

发达国家房屋投资回报率为什么这么高?那是因为制度合理,各个行业机会均等,利润平均,资金才不会扎堆到房地产领域,所以当包租公才划算。其实如果你投资这些国家的实业,回报率一样不会太低,一般来说会超过出租房屋。

但不是所有的人都有能力到国外投资,大部分中国人,还将继续生活在人民币资产泡沫中。他们应该怎么办?

选择二:中心城市、核心地段的普通住宅。

也许你会问:人民币资产的泡沫,不主要体现在房地产上吗?为什么还建议我们买房子?没错,楼市现在问题非常大。而且中小城市的楼市,基本上完蛋了,供应量太大、存量太大,但人口普遍在流失。中心城市就不一样,因为还有人口增量。

我说的中心城市,就是中国经济总量最大,人口有持续增量的20来个城市,这些城市一般是直辖市、计划单列市或者省会城市,他们是“有权力的城市”,会受到国家或者省级政府的特别关照。到了楼市最危险的时候,属于有人真正帮忙的城市。

短期看,这些城市的房价也已经偏高,除了几个为数不多的核心城市外,大部分短期内也很难上涨。如果未来人民币出现较大幅度贬值,这些城市的房价如果以美元计算,也会出现下跌。但不用害怕,因为我们有一个前提条件,是用20年到30年的眼光看问题。在时间的“酿造下”,这些城市中心区的普通住宅,最终肯定能跑赢大多数资产,甚至跑赢美元。

为什么有这个信心?因为中国未来面临的风险无非两个:一是经济转型,二是社会转型。“双转型”也许会“共振”,但又能坏到什么程度?中国是核大国,是人口大国,现在是移动互联时代,信息高度发达。所以,中国的“双转型”是有“安全带”的,也是肯定能成功的,而且在这个过程中,付出的代价不会超过前苏联。悄悄地告诉你,莫斯科中心区目前的房价,以卢布计价,是1989年的140万倍!对,140万倍,你没有看错,我也没有写错。以美元计算呢?上涨也超过了1000倍。

想想中国的人口总量,城市模式和文化吧,中国人永远不可能接受美国的城市模式(纽约除外),我们的城市必然是“摞起来”的,高密度的,所以高房价长远看都是合理的。但我说的是普通住宅,商业物业就难说了。

房子和房子永远命运不同。美国在经历了金融风暴和经济复苏后,西海岸很多地方的房价,已经创出了2007年以来的新高,但中部很多州,房价仍然只有2007年时候的一半。决定这一切的是什么?是有没有增量人口!只要你能赌对城市,就可以躺在床上挣钱。未来20到30年中国最NB的20个城市,我想不难猜出来吧。

选择三:创业

长线投资房产,比较适合殷实、保守的中年人。如果你是85后,或者90后,还是想想怎么创业吧。随着商事登记制度的改革,以及中小企业减税,中国的创业热潮正在兴起,这从新诞生的商事主体数就可以看出来。随着IPO注册制诞生,上市将变得非常容易、非常简单。这意味着,你做一个中小企业,拿到风投的几率将至少提高10倍、20倍。

“习李新政”试图开启的,就是一个全民创业、全民创新的时代,反腐败、把权力装入笼子,政府改革等等,都是为了给这样的伟大时代接生。如果这个时代顺利到来,人民币资产高估的问题就可以自然而然化解掉。美元为什么越来越坚挺,就是人家启动了新一轮工业革命,诞生了一批世界级的大企业,经济增长强劲。

也许你会问:改革一定能在短期内获得成功吗?也许会有曲折,但我相信能最终成功,因为这已经是举国上下的共识,更有一系列成熟的案例可参考。即便不成功,爆发了金融风暴,金融风暴也有结束的时候,实业还是需要发展,年轻人永远需要创业。如果你把自己折腾成为你这一代人里的精英,你还怕跑不赢通胀吗?

还有其他的选择吗?比如炒股票、买黄金、换美元?

我觉得这都是技术性的避险手段,从20年到30年的长时段看,都不太靠谱。中国股市至少目前还是赌场,开赌场成为富豪的我见过,比如澳门的老何、老吕,但赌博发大财的不多见。黄金是极端情况下救命用的,不过真到了超级极端情况时,一斗黄金是换不到一斗米的,这在24史里很常见,忘记了可以翻翻书。

美元是好东西,一般来说,越是痛恨美国的人越喜欢美元。但它毕竟也是纸币,长期持有同样不靠谱。换点避险,或者为子女留学计,也是可以考虑的,但不解决根本问题。

 

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