牛刀:三季度中国房价只是结构性下跌

看见很多专家在预测三季度房价走势,大多数认为中国房价会在三季度出现下跌,其实,这是不可能的。房价整体性下跌,一定出现在央行调整货币政策后。有一点大家应该明白,中国的调控有一个特点,政策可以是一样的,但是各地政府执行力不一样,甚至会造成政策的走样,最典型的是这一次的三套房贷政策,一查260家各地银行,居然有60%根本就没有执行。

 

看见前两天,住建部长对许多城市市长说,宏观调控一定会持续。但是,真正对这些城市市长说话管用的,不是住建部部长,而是组织部部长。只要组织部长把这些市长召集起来,暗示说,调控是中央的决策,执行有功的城市可以算作领导业绩。就像前几年搞GDP一样,组织部长说,考核领导业绩的一个标准就是GDP的增长,所以,中国GDP飞速增长。如果组织部长说话后,房价也不能降,那最后只有请中纪委出面了,那房价管保哗哗的降。

 

所以,在组织部长和中纪委都没有出面的情况下,不可改变的是货币政策。只要在中国,无论在哪个城市,央行如果加息,对所有的商品价格产生的效能是一样的,当然,对房价也不例外。除非哪个城市自己发行货币,否则,没有谁敢单独不执行利率,也无法单独不执行利率。这样,房价才会出现整体性的下降。

 

也不是说三季度房价就不会下降,就像现在这样执行调控措施,房价暴跌的趋势已经不可阻挡。现在的问题是,三季度是本轮调控执行的的第三到第五个月,比对2007年的调控,现在的政策出台密度很大,措施也比2007年要严,但是,2007年是最后一次加息的第六个月,全国房价才开始整体下跌。别忘了,房价才跌了半年时间,2008年7月22日,潘石屹、任志强他们还在无锡做猪坚强呢。所以,这一轮房价整体性下跌还早着。

 

三季度的房价的下跌,还是维持结构性下跌的局面。一是区域性投机炒作比较严重的城市,像海南的三亚、河北的燕郊、上海的迪斯尼片区、深圳的后海、北京的望京片区等等,这些概念炒作过猛和靠地王炒买炒卖拉动房价上涨的片区,都在进行深度调整。二是住宅产品结构性泡沫,有些城市以高价做标杆的楼盘,处在暴跌的时候。香港政府最近查处一个用高价做标杆的楼盘,很能说明这个问题。

 

房价结构性下降,是调控的一个效果,房价在下调时,必然是先调整这些完全背离市场只供投机炒作的片区和楼盘。调整充分后,才有房价的整体性下跌。现在的房价调控面临一个艰难的选择,那就是货币政策究竟会不会调整,如果货币政策会调整,那么,全国房价整体下跌出现的时机是央行宣布加息后的第三个月。如果,央行不调整货币政策,那么,现有的政策促进房价整体下调,力度显然不够。

 

所以,现在是考验决策层的时候,优柔寡断就会错失良机,畏首畏尾不可能成就大业,拖下去前功尽弃,往前走要痛下决心。决断,已经到了关键时刻。韩国的经验是开征房地产的持有税,中国可以称作为空置税,在中国的660个城市,电表连续6个月零读数的住宅有6540万套间,这样可以重新配置住宅资源,在兵不血刃的情况下,为市场多提供住宅,减少资源的闲置和浪费。

 

新加坡的经验是加大社会保障住宅的供应量。不过,这也需要地方政府的大力执行。住建部长姜伟新加码600亿,坚决落实580万套社会保障住宅的开发建设,分到660个城市一个城市平均不到9000套,分到全国70个大中城市一个城市平均不到9万套。不管怎么分,总归是不够。原因就是整个制度不符合社会保障住宅的基本逻辑。

 

不管朝哪个方向走,终归是要走出这一步。拖下去,只能将中国经济拖入泥潭,让中国社会的安居成为传说。大刀阔斧,鼎力革新,或许还能获得新生,为中国经济的健康运行打下基础,为中国社会的安居乐业奠定基石。所以,不要对三季度房价整体下跌抱有幻想,因为,我们离全国房价整体下降的目标还差一步。而这一步,却是那么遥远,那么艰辛。

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