牛刀:僧多粥少的公租房能遏制房价吗?

公租房计划出台了。由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。政府投资建设公共租赁住房的租金收入,专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

 

这个计划理念很好。在现在的社会背景下,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟须改善。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

 

这个计划的规模很小。据有关部门介绍,2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套,今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套,其中包括公共租赁住房37万套。区区37万套,分到每一个城市,那能顶个什么事呢?如果到处撒点胡椒面,那是添了油烟不见光的事;如果全部集中在一线城市,一个城市也只有6万多套,解决不了问题。

 

当年,香港特首董建华宣布兴建8.5万套廉租房,香港房价应声而落,一年时间跌去了70%,那是因为香港特区只有720万人,而且,住房问题不是很突出,8.5万套廉租房相当于解决今后8年香港普通居民的新增住房需求,也就意味着以后的商品住宅大部分没人买。但是,像上海、北京、广州这样的人口在2000万的城市,恩格尔系数大于45%以上的城市贫民和每年新增的20万左右的大学生,以及企业无法解决的农民工群体,区区6万套公租房是个太小数字。

 

一般来讲,一线城市新增大学毕业生、符合条件的农民工过渡用房应为实际需求的一半,大约为10万套,按照三年流转的周期来算,需要30万套公租房才适合过渡,才有公租房的应有的效应。这样,这三年之内,这些所谓的“刚需”群体就能够安心创业,生活成本和负担稍微减轻一点。那么,一线城市的商品住宅至少三年没什么人购买,房价才能够得到遏制,现有的住房租金才会乖乖的下调。

 

公租房如果作为国家住宅体系重构当中的重要的一部分,就要有明确的方向和目标,有个基本的规划,尤其是土地问题怎么解决?理论上来说,公租房的开发建设用地是不能采用招牌挂的形式的,政府也不能完全采取无偿划拨的办法,究竟怎么提供土地,是一个考虑公平兼顾利益的问题,而且符合租金的正常定价。俄罗斯最近采取的是政府批量采购土地减免税费的办法提供保障性住房,这些住宅的所有权将归联邦政府所有,价格仅为市场价的14%左右。此外,政府还将提供占住房贷款总额11%的贷款补贴。

 

我们比俄罗斯更具优势的是,土地在政府手上,而俄罗斯政府必须去市场上购买土地。我们比俄罗斯的劣势是,俄罗斯政府为了解决普通居民的住房问题是不遗余力的,除了坚决把房价打下来(在莫斯科一年就把房价打下60%),就是批量采购土地,建设保障性住宅。比较起来,中国的政府优势更明显,关键是有没有把公租房当做一国之策来实施。

 

现在七部委联合制定了公租房的指导意见,相信就不仅仅只是一个指导意见,而是真正为民生谋福祉。只不过目前来说规模过小,而规模过小往往就会流于形式,最后一事无成,房价还是高高在上,土地价格还会猛涨,生产成本生活成本还是照样大幅上升,那样,对经济增长、对民生福祉、对社会稳定,都不能带来实质性的益处。

内容版权声明:除非注明,否则皆为本站原创文章。

转载注明出处:http://www.niudaoblog.com/dichan/291449.html