当前位置:主页 > 地产视线 > 牛刀:本轮调控是在拧断开发商的资金链
201006/07

牛刀:本轮调控是在拧断开发商的资金链

从潘石屹说“这一轮调控注定失败,因为开发商不差钱”开始,中央政府对开发商的资金链进行了猛烈的攻击,出手一次比一次重,每一次都砸在开发商的软肋上。现在看来,开发商的资金链也不是那么牢不可破,尽管中央政府还有许多手段没有用出来,但是开发商已经快招架不住了。

 

其实,谁都知道,开发商没到资金链出问题的时候是轻易不会降价的,这是常识。但是,中央政府绝对不会说,开发商啊,求求你啦,把房价降下来吧,你的房价这么高,压抑了消费,挤出了其他产业,你还不降价会把宏观经济搞垮的。如果开发商听见这样的话,会降价吗?显然不会,不仅不会,反而会变本加厉,囤积居奇炒买炒卖。

 

这样,逼得中央政府出手。先是一纸电文,查处地王,凡未按时交纳地价款一律收回。于是,大龙地产折戟沉沙,2009年11月20日巨资拍得的“地王”于2010年2月1日被北京市国土资源局收回,大龙地产更是因此付出了2亿元的代价。随后,大龙地产股价从22元直落到9.9元,股民损失巨大。随后,广州又刮起了一阵房地产调控“旋风”。由于开发商未按时交纳土地出让金,撤销三幅地块的土地出让合同,并对开发商处以相应的罚款,其中深圳鸿荣源集团被罚款数额最高,达4亿元,恒大地产也被罚款。

 

但是,查归查,罚归罚,开发商并不在乎,原因是开发商不差钱。为什么不差钱呢?一个原因是2009年房价暴涨,开发商赚足了钱;二个原因是低利率和宽松的信贷政策,让开发商很容易取得银行贷款;三个原因是开发商自有资金比例只有20%,在银行有4倍的杠杆效应,这是其他产业没有的;四个原因是借壳、IPO、香港IPO和海外发债,融资渠道非常广阔。

 

但是,开发商没有想到的是,国11条颁布后,各地方政府在出台细则时,数易其稿,不断被中央政府退回重写,严厉呵斥。何故?概因太过温和,不足以起到降低房价的作用。媒体报道说,地方政府是想让国11条软着陆。这些地方昏官根本就不知道中国经济增长到现在,为什么必须调房价,而且只能成功不能失败。地方政府的拖延,给了开发商以喘息之机,却并没有让开发商找到充足的资金。为什么?因为成交量已经大幅下滑,而且,银行也接到通知,从5月1日起,对开发商贷款要严格审查,其实就是不要给开发商贷款。

 

由此可以看见,尽管中央政府没有明说,但是降房价的决心是显而易见的。自4月16日房产新政以来的50日里,证监会对地产公司的融资政策也在日益收紧。不要说IPO和再融资,连并不涉及现金的借壳上市,也实质上被叫停。4月16日房产新政出来后,各家银行迅速制定细则,予以严格实施。随后,各家银行纷纷进行房价下跌的压力测试,实际上是告诉开发商,房价最少要下降30%至50%。

 

但是,开发商还在撑,只有深圳开始出现房价松动。开发商不明白,4月16日出台的新政,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。开发商们甚至认为,新政又是走过场,因为有很多办法可以变通,有的甚至用假离婚增多来威胁中央政府。

 

在这种博弈中,中央政府不动声色,但意志坚定。6月4日,三部委发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》指出,申请贷款居民家庭的住房套数,应依据其家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定,包括其配偶及未成年子女。如此一来,二套房的认定标准不仅以是否曾经贷款为依据,也要以是否有房为依据。也就是说,关于二套房的政策不仅要看贷也要看房。这一棍把开发商彻底打蒙了。

 

现在开发商还剩下华山一条路,那就是自有资金比例仍然20%,普通住宅为15%,在银行的杠杆效应为4倍至5.5倍。也就是说,只有开发新项目,开发商才能在银行取得贷款,为了维持现金流,这将促使一部分中小型开发商尽快开发新项目,而且,这些中小型开发商大多集中在三四线城市,有助于平衡城市之间住宅供应的不平衡。这种谋略艺术,是非常高超的。

 

现在地方政府也明白中央政府真正的意图,纷纷开始出台真正的细则,并将房产税纳入细则之中,向社会传达一个明确的信号,开发商要想资金链不断裂,只有降价卖房。而且,那些楼市炒家也只有将囤积的住宅全部抛出,才有可能降低持有成本,否则,如果3套以上住宅征税6%的话,15年后,那些房产基本上就等于被政府收回了。

 

本轮宏观调控的目的,是调结构扩内需。而不降房价的调控是没有任何意义的。开发商如果继续与中央政府博弈,后面还有更加严厉的措施出台,那就是直接切断开发商的资金链,毫不客气。这是这一轮调控所必须做的。

请到:牛刀淘宝签名书店

文章作者:牛刀
本文地址:
版权所有 © 未注明“转载”的博文一律为原创,转载时必须以链接形式注明作者和原始出处!
如果你觉得文章不错,您可以推荐给你的朋友哦!