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201004/13

牛刀:抛空地产股也能阻止泡沫蔓延

中国的高房价已经把普通城市居民和年轻白领压迫得人不是人,鬼不是鬼,而此时,一场更大规模的饕餮盛宴即将开席,31家开发商在证监会排队等候IPO,并有大量的借壳、重组、增发和融资的审批手续正在办理,仅IPO的公司就有可能融资1000多亿。更重要的是,在房地产泡沫严重的时候,在金融体系受到严峻考验之际,30多家开发商IPO将进一步放大房价泡沫,将中国经济推向崩溃的边缘。

 

这些即将IPO的开发商,大多没有什么资产,有的只是土地。我们知道,中国通过2009年的泡沫化增长,土地溢价已经翻了几倍,严重的地方,比如一线城市土地溢价已经翻了几十倍,甚至上百倍,比日本当年泡沫破灭前有过之而无不及。为此,日本大藏省下达了《土地融资限令》,严禁以土地作为资产抵押贷款和上市融资,严禁开发商发放债券,才阻止了泡沫的蔓延。

 

而中国有关管理层不思反省,无视泡沫的存在,无视中国住宅体制存在的缺陷,无视高房价对城市居民财富的疯狂掠夺,为开发商用土地资产上市圈钱大开绿灯,继续放出更大的泡沫。这是无视国19条的存在,违背中央政府关于遏制楼市投机行为的政策,继续鼓励炒地炒楼,鼓励楼市投机的恶劣行为。如不加以阻止,中国股市将受到更大的拖累。

 

就是在已经上市的房地产公司当中,对普通投资人来讲,也没有任何投资价值。其主要原因就是,中国的开发商没有固定资产,他们能够拿来上市圈钱的资产就是土地。而中国的土地全民所有,可是中国的民众不仅不能享受土地增长的财富,反而受到几重掠夺,高房价是一重,股市又成了一重。所以,我们应该抛空地产股,打击哄抬房价炒买炒卖的嚣张气焰,为老百姓争取基本的居住权。

 

深万科是中国最大的开发商,现在总市值880多亿,但是,万科的固定资产只占市值的5%。这是中国最好的房地产上市公司,其他的公司根本不用说,有的固定资产连5%都不到。中国的股市上总共有123家房地产的上市公司,从2008年的年报显示,有63家负债水平高于50%,其中金地集团、保利地产等25家大名鼎鼎的房地产巨头资产负债水平高于70%。资产负债水平超过50%就有风险,何况高达70%。和其他国家的开发商不同,中国房地产的上市公司,都没有多少固定资产,连龙头老大万科的固定资产也只占市值的5%。如果破产,这些开发商没有什么可以作为赔偿。

 

这样的体制是怎么来的,是谁在对开发商宠爱有加,我实在搞不清楚。为了弄懂这个问题,我专门把中国沪深两地的上市公司和香港的地产上市公司作了一个对比,可越比越糊涂。按理,中国房地产的开发模式是从香港学过来的,多多少少总要学一点好的吧,可是,不,香港好的一概不学,学来的都是坏的东西。招拍挂、炒楼花这些烂货都学过来了,而信托责任、公民义务、法律规则统统视之偏履。

 

 我们来看看万科和新鸿基这两家在深港两地都具代表性的地产公司资产负债及资产情况的对比,很多情况一目了然。

    表1:万科和新鸿基的资产负债率比较

 

万科

新鸿基

2003

54.90%

22.40%

2004

59.40%

19.60%

2005

61.00%

25.50%

2006

65.00%

26.10%

2007

66.10%

26.70%

最大值

66.10%

26.70%

最小值

54.90%

19.60%

平均值

61.30%

24.10%

    数据来源:万科、新鸿基2003-2007年年报

 

 

    表2:万科的资产收益率和贷款利息率

年份

资产收益率

贷款利息率

资本收益率 /贷款利息率

2007

7.09

7.20

0.98

2006

6.74

6.03

1.12

2005

7.20

5.76

1.25

2004

6.73

6.96

0.97

2003

5.78

5.02

1.15

    数据来源:万科2003-2007年年报

 

    表3:新鸿基的资产收益率和贷款利息率

年份

资产收益率

贷款利息率

资本收益率 /贷款利息率

2007

8.77

4.64

1.89

2006

9.39

6.75

1.39

2005

9.88

5.75

1.72

2004

4.33

5.13

0.84

2003

3.80

5.00

0.76

数据来源:新鸿基2003-2007 年年报和相关财经新闻

 

 新鸿基的资产负债最高为26.7%,而万科呢?最高年份达到了66.10%。与万科相比,新鸿基业务相对多元化。2007年至2008年,物业销售大约70.4亿港元,物业租金收入为69亿港元,酒店经营10多亿港元,而电讯等其他业务收入约95亿港元。从这些业务的构成中可以看出,新鸿基有大量的固定资产,十分注重多元化业务组合以保持合理的现金流。新鸿基采用其他相关业务来弥补房地产流动性弱的问题,而不会导致太多的负债,从而控制和防范风险。此外,新鸿基十分注重成本控制,尤其是土地成本的控制。

 

从这两家公司的对比就可以看出,中国房地产上市公司毫无投资价值,而且,风险巨大。就是这样的情况,还有这么多的公司以土地资产上市融资,所以,我们要抛空地产股,让证监会和开发商去玩,看他们把股市、楼市和中国经济玩出一个什么名堂来。

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文章作者:牛刀
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