牛刀:国19条等于日本的土地融资限令

许多记者发来采访提纲,一定要我谈谈对国19条的看法。我一直避而不谈,原因是,如果国19条得到贯彻执行,其威力等同于当年日本泡沫破灭前,日本政府颁发的《土地融资限令》;如果,地方政府不执行国19条,那么很快土地泡沫就要和地方政府6万亿的债务危机一同爆发,那就不是房价泡沫破灭,而是经济崩溃。

 

房价泡沫破灭是中国经济要保持正常增长的唯一路径,这条路径已经是不可回避的,也就是说一定要刺破房价泡沫。房价泡沫不破,谈不上实体经济的振兴和社会就业的提高,就连好不容易复苏的出口产业也可能只是昙花一现。因为,只要人民币升值,很多企业的利润空间被压缩,生产成本和劳动力成本又在上升,同样挤压企业利润。当企业没有利润的时候,维持下去也就很困难。那么,唯一的办法就是降低生产成本,包括厂房租金。

 

国19条的主要内容是90平方米以下的住宅建设用地必须占供应总量的70%以上,开发商拿地必须按规定缴纳土地出让金,并加强监管。别看只是这些外人看来是无足轻重的内容,其实扭断了开发商在2008年2009年形成的产品链条,那两年的产品都是为楼市投机炒作而设计的,大多是豪宅和所谓的改善型住宅,而将70%改成普通住宅,房价如果不降,投机炒家又无法介入,那一定会造成大量积压,造成资金链断裂。而房价一降,其实就是泡沫破灭。

 

当年日本颁发土地融资限令,是严格禁止以土地抵押贷款和上市融资,扭断了开发商的资金链,形成泡沫破灭,房价一年下降80%。别看国19条与日本土地融资限令内容不同,但是,异曲同工。日本是直接扭断开发商的资金链,而国19条扭断的是产品链条,比直接扭断资金链更让开发商胆寒。泡沫是肯定要破了。

 

与日本相似,房价泡沫破灭对普通城市居民影响不大,但不能说完全没有影响。一是房价泡沫破灭后,通货膨胀基本上不会同时爆发,因此,城市居民的生活成本将因此而降低,猪肉、粮油等生活用品价格随之而降;二是大量的资金将因此而进入实体经济,在外贸复苏的环境下,社会就业将因此而得到上升,让大量的大学毕业生和农民工有固定的收入来源和基本保障。

 

说房价泡沫破灭首先要影响老百姓的生活,那是骗人的鬼话。单纯的房价泡沫的破灭只会影响开发商、中介和炒房客,跟老百姓没有关系。就像2008年的房价下降造成土地流拍、退房潮一样,地方政府会影响一些土地出让金的收益,但是,很快又将有物业税作为补充,两项冲抵,物业税比土地出让金的收益更稳定。

 

只要建立在经济复苏的基础上,建立在遏制通货膨胀基础上的房价泡沫破灭,是中国楼市的正常调整。房地产业内应该充分重视,那种靠投机炒作来卖楼的的模式应该得到改变,而对普通住宅的开发将成为常态。中国社会还将继续努力,改变现行的土地开发模式,让住宅回归到住的功能,让普通百姓安居乐业。

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