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200912/07

牛刀:负首付决定中国房贷风险远比美国大

易居有个研究院。这个研究院有我很多朋友,尽管平时很少照面,但偶尔还是有机会相聚。这个研究院也就是一个小小的数据库,却把自己整的像一个中国房地产商的国家统计局,不断的发布一些似是而非的数据,不仅误人,而且误己。本来也不关我的事,可是这个研究院的一个所长不断的在博客上调侃我,他那个博客没有什么影响力,不过就是他整个易居研究院的影响力也不如我一个小小博客,因此,对他的调侃就像一个小孩拍了一下大人的屁股,大人没有必要甩手给这个小孩一个耳光。

 

不过,个人的荣辱再大也是小事,而老百姓的事再小也是大事。这个研究院有个部长叫杨红旭,是个很有正义感也很有才华的小伙子,可是就因为要帮开发商说话,所以把自己弄的人不人鬼不鬼,但要吃这碗饭,也没办法。这不,他又代表易居发表观点说,中国房地产融资安全体系高,不会翻版迪拜危机。

 

杨红旭说:我国房地产融资体系的安全性远高于迪拜。美国次贷危机之所以威力无比,与其房贷门槛过低有关,金融机构出于竞争需要,大量实行了5%、甚至是零首付,导致房价一下跌,便会出现负资产房屋,业主拒绝还按揭后,成为放贷机构的呆坏帐。迪拜10%的首付也好不到哪里去。我国个人房贷首付一般只对首次置业者实行二成,大部分是三成,对于部分投资投机者是四成或以上。理论上讲,我国房价只有大跌三成以上,才会有一定量房屋沦为负资产。

 

杨红旭不可能不知道,中国房地产的融资体系是风险最大的。2009年元月1日以前,开发商自有资金比例占项目投资的35%,在银行的杠杆效应是两倍;而今年,把这个比例放低到20%普通住宅为15%,也就是说把银行的杠杆效应放大到了5.5倍。而这个5.5倍的杠杆效应曾经导致了海南发展银行破产。今年G20国家峰会,主题就是去杠杆化。试想想,如果不是银行的杠杆效应导致巨大的风险,有必要弄个20个国家元首一起来讨论去杠杆化吗?而中国的开发商银行杠杆效应是全球最高的,你还说银行安全性最高?

 

这且不说,就说去香港上市的开发商,谁能给香港的投资人带来良好的收益?远的碧桂园,近的龙湖地产,一个个都是拿着中国民众的土地在境外上市,除了这些土地,他们还有什么资产?而这些土地,最终的权属是全体民众。中国证监会现在还有30多家开发商准备IPO,所有的资产也全都是土地。这些土地收益,不去改善民生,不去解决老百姓的住房问题,却去放大泡沫,哄抬房价,压榨百姓,还说银行安全性最高?

 

尽管如此,中国银行的最大风险还是房贷风险。因为房价过高,很多人连首付都超出了支付能力,就别谈月供了。我想很多人只听说过低首付、零首付,就像杨红旭讲的,美国许多商业银行实行的是5%的首府和零首付,而中国的实际情况是,今年买楼的大量的是负的首付。这种负的首付有两种形态,一种是自己存款不够借钱付首付,还有一种是自己根本不具备支付能力而让双方的父母凑齐首付。在全球,谁听说过这么普遍的怪异的买楼现象,难道还说银行的安全性最高?

 

负首付,不是我创造出来的一个专有名词,而是2009年中国楼市一种特有的社会现象。所以,中国房贷风险将是即将爆发的支付危机。为什么中央经济工作会要痛下决心调结构,只有扩大内需才能遏制失业率;只有管理好通胀预期,才能设法降低年轻白领和城市居民的生活成本。否则,恶性通胀爆发的后面,就是房贷的支付危机,其影响不亚于美国的次级贷款。难道还说中国银行的安全性高?

 

在负首付的情况下,我们千万不要忘记中美两国社会制度不同,社会福利状况不同。中国住房抵押贷款人承担的是无限责任,而美国住房抵押贷款人承担的是有限责任。也就是说,中国住房抵押贷款人在房价下跌时,法院拍卖住房后不足归还银行贷款部分,住房抵押贷款人仍然要归还余下欠款,而美国只能把住房收回。中国住房抵押担保人财产没有就什么都没有了,而美国还有一系列保障。难道还说中国银行的安全性高?

 

危机还没爆发而已,而风险已经无处释放。这种支付危机,是借贷双方的。深层问题,我就不在这里表述了,你只要看看建行、工行和中国银行前不久透露股市融资消息后,包括香港股市、大陆股市为什么会如此强烈的反应,后来只有汇金公司出面才解决问题,就要明白一个道理,这三大银行已经无款可贷,危机四伏。难道还说中国银行的安全性高?鬼话。

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文章作者:牛刀
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