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200912/07

牛刀:增大土地供应和平抑房价是两回事

市场喜欢做出一个简单的推理,加大土地供应就能缓解开发商饥渴,扑灭开发商疯狂的拿地热情,就能加大住宅供应,从而降低房价。这个推论看上去有道理,也符合市场的供求关系原理,然而这个推论却是不符合中国国情的,也是注定行不通的。

 

近五年来,除了2008年开发商不敢拿地而有所减少外,中国每一年的住宅用地供应都不小。拿北京来说,今年土地出让的收益比去年增加260%,那北京的房价降了没有?不仅没有降,而且在一片地王声中推高了房价。上海今年新增了60平方公里的住宅用地的供应,兴建15个大型普通住宅社区,上海房价降了没有?没有。加大了供应,反而推高了房价,这在逻辑上叫二律背反。

 

至于从拿地到推出住宅的时间差,也不能解释增大了住宅土地供应就能降房价的道理。因为,中国的楼市不是一个供求关系问题,用供求关系来处理楼市问题,那是把中国楼市问题简单化了。现在在开发商手上,还有大量的10多年前推出的住宅用地,根本就没有开发,也从而根本不可能影响市场,影响房价。远的不说,单说2007年推出的地王,又有几块土地开发出了住宅产品呢?

 

本质上看,增大了土地供应后有两条路径:一条是把这些土地作为一种资产在境外或A股市场打包上市,是不是开发成住宅,要看开发商在股市上圈了多少钱,而不是市场好不好。如果圈了很多钱,他们也不是按照市场供求关系原理来开发住宅,而是看看什么产品利润高再来开发什么产品,这就是为什么豪宅供应量很大,而普通住宅供应不足的缘故。

 

二是拿到土地后,把土地囤积在那里,再寻找机会转手倒卖。这种大规模囤地现象,政府不是不知道,国土资源部每一年都要开展几次打击囤地的活动,实际上是在告诉手上有地的开发商,给政府交点钱就可以继续囤地了。官商配合的高度默契,一切都是做给老百姓看的,私下里却在讨论如何分赃。如果分赃不匀,才会搞出一点事,在媒体上大吹一通他们污浊的成果。

 

所以,对中国房价来讲不是加大和减少土地供应的问题,而是政府究竟是不是一个合法的政府的问题。中国的宪法决定了中国的土地所有权的公有,反映在住宅上,政府做为公众赋予管理权的公共及服务机构,有义务解决好城市居民的住宅问题。也就是说,让城市居民平等的享受到应有的土地收益,而不是将土地收益由政府、开发商和职业炒楼客分享。这是合法政府的神圣理念。

 

不解决这个问题,一味的加大土地供应,只能衍生经济泡沫,颠覆正常运行的经济规则,引起天下大乱。现在中房协一帮吹鼓手又在混淆视听,疯狂吹嘘“中国今年消费达12万亿,一半是买房”。买房是消费吗?中国国家统计局什么时候把买房统计在消费中了?没有。买房就是投资,今年的买房更是投资。只能这样解释,今年房地产销售近6万亿,都是新印的钞票。你不断的加印钞票,就会不断的有人买房,和居民消费基本上扯不上关系。

 

同样,在目前这种供地环境下,不断的推出土地也就是不断的吹大泡沫,最后的结果就是不断印刷钞票,无助于解决中国经济的深层矛盾,更无助于促进社会公平。当然,我不是说政府就可以不推地,而是在建立公平法则的情况下,保障经济适用用房的用地后,才能有节奏的供应一些土地。这样,才能照顾多数人的利益,实现住宅功能的回归。

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文章作者:牛刀
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