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200910/14

牛刀:现在收紧房贷能抑制房价吗

中国银行的房贷已经出了问题。这个问题有多大,是不是会演变成美国的次贷危机,或者引发房价泡沫的破灭现在还不知道。从南京、上海等许多高房价的重灾区的实际情况来看,放宽一切条件,鼓励一切手段放出贷款,甚至对假按揭的现象熟视无睹,出问题是迟早的事。

 

从10月10日开始,南京市将执行三项新政策,全面收紧住房公积金政策,这也是今年以来国内首个进行调整的房地产政策。新政包括,个人实际整体贷款额度大大降低,系数从0.45降到0.30;所购住房建筑面积在144平米以上,住房贷款额度缩减为原来的50%;夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工,贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款,贷款额度也只有50%。

 

同一天,上海银监局也在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中要求上海各银行严格执行“二套房贷”相关监管要求,避免住房按揭贷款业务的过度竞争。对于银行与中介公司形成的“回扣潜规则”等现象,上海银监会也明确要求,“对于支付房产中介营销费用的问题,各行要通过上海市银行同业公会进行协调,推进形成相关同业公约或规定。”

 

深圳、北京、广州等其他高房价的重灾区也在风传收紧房贷。目前对市场的直接影响是,二手房成交量大幅萎缩,深圳由每天的700套左右下滑至每天300多套。上海的二手房成交也萎缩了40%。这些政策传导到新房市场预期不用一个月,也就是说,到11月份,将是商业银行大规模收缩房贷的政策效应显示的开始,房地产业将开始出现同步收缩的局面,前期假按揭也将开始暴露。

 

从来没有那个市场是靠欺诈营造出来的。而中国楼市今年一季度的成交量放大,就是许多开发商自买自卖,用假按揭的手段骗取银行贷款开始,逐步以楼市热销的假象,骗取了买家入市,再用通货膨胀预期制造市场的恐慌情绪,促使了中国房价在宏观经济处于调整过程中,城市居民收入在下降时的暴涨的反常状态。

 

但是引起这种反常现象的本质原因是银行大量的贷款管理不善。各种渠道的贷款,在房贷极为宽松的环境下,一窝蜂涌进楼市,衍生了大量的泡沫。二套房贷的名存实亡,开发商投资准备金率的大幅降低,银行工作人员明知是假按揭都睁一只眼闭一只眼,有的甚至伙同房地产中介公司、评估公司和开发商一起来套取银行资金,埋下了大量的隐患。

 

那么,现在收紧房贷能够平抑房价吗?显然不行。现在和2007年927之前的楼市环境已经完全不一样了,商业银行到9月底为止,已经新增发贷款8万多亿,超过全年目标3万多亿,M2的增幅达29.5%,将近新印刷出来的超过10万亿的人民币在非正常流动。尽管银行拨备提高到了150%,只是控制了银行业内生性的风险,不能解决流动性泛滥的问题,即使现在开始提高存款准备金率也无济于事。

 

房价还会空转,即使楼市成交量大幅减少,也不能促使房价的调整。现在能够促使房价调整的一是对二套以上住宅征收持有税,二是加息,三是官员住宅报告制度,也就是阳光法案的有力实施。只有这三点的通力配合,才有可能促使房价的理性回归,并在回归的同时,逐步放大成交量。

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文章作者:牛刀
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