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200909/04

牛刀:L型的经济走势下房价将有5年的调整

关于中国经济走势的争论,已经无情的的淘汰了V型反转,只剩下W型和L型了。在未来五年的时间段内,我倾向于L型走势,只能在底部区域徘徊,解决产能过剩和结构性问题,寻找新的增长点。

 

今年上半年的事实表明:资产泡沫是不能作为经济发展的新的增长点的,这将耽搁一年的经济发展,也就是说,今年依靠房地产来拉动经济已经失败,实际上已经被耽搁了一年。未来四年,要有两年的时间着力解决产能过剩的问题,重新完成宏观经济的布局;还要有两年的时间解决经济结构和供需矛盾。并且,还必须在这四年中,寻找好中国经济新的增长点,加强技术研发和科技进步,在制高点上与国际市场竞争。

 

在以后的四年中,一线城市房价要跌去一半,并且,还是在泡沫没有破灭的情况下。如果这四年中,房价泡沫破灭,一线城市的房价要跌去更多。二三线城市房价普遍下跌,所有支撑房价的行为,都将制造经济灾难。

 

这四年之中,中国有可能发生通货膨胀,但是属于熊市通胀,是在全球经济体近百年来没有发生过的经济行为。熊市通胀的基本特征,在宏观经济上只见虚拟经济的增长未见实体经济的繁荣,在城市居民的生活上只见生活成本的提高未见收入的增长。熊市通胀作为一种罕见经济现象,将值得广大的经济学家去研究,这将是费雷德曼和加缪尔森的观点都无法解释的。熊市通胀将绞杀资产价格的上涨。

 

真正的资产泡沫破灭的爆发点是香港。香港的房价泡沫没破,则一线城市的房价泡沫很难破灭,只能进入漫长的阴跌。香港的泡沫破灭,则一线城市房价泡沫随之破灭。预期在2011年,将考验香港市场的忍耐力,加上香港的社会体制不同,中央政府已经不会像东南亚金融风暴那样从政治上去支持香港了。而香港事实上已经经受不住第二次金融风暴。

 

很多人担心股市。其实,中国的股市的内在性调整的愿望十分强烈,但是中国股市最大的隐患不是普通的上市公司,而是房地产板块。中国的房地产每年对GDP的贡献不到10%,但是,在123家房地产上市公司和相关联的有房地产业务的近200家上市公司中,占股市总市值的17%,占比过多。并且,今年还在扩容,在证监会排队的就有30家地产商准备IPO,圈钱近千亿。这将是中国股市最大的灾难,因为这些地产公司本身没有资产,龙头老大万科的固定资产只占总市值的5%,全部是用土地储备做资产,而土地的价值已经被高估了至少200倍,只有在一种特定的土地体制下才有可能。

 

与其相反的是,很多业绩良好的上市公司,市盈率并不高。所以,股市是方向性的问题。在美国股市中,我们关注最多的是两种指数:一是道琼斯指数,是制造业的的晴雨表,二是纳斯达克指数,是科技进步的指南针。然而,在中国股市中,恰恰忽视的是制造业和科技产业,大盘在调整时,地产板块不动整个大盘不动。从这里可以看出,中国宏观经济已经畸形发展,制造业和科技产业多么薄弱。

 

整个中国经济是成也房地产,衰也房地产。未来四年,对宏观经济打击最为沉重的也是房地产,房地产已经葬送了中国经济的未来。解决不了房地产的问题,也就谈不上经济的复苏。而要解决房地产的问题,首先要实现的是土地财富的全民共享,让普通居民分享土地财富的成果,让大家富裕起来,才能拉动消费促进生产。不管房价跑到多高,最后的结局都是返回理性状态。

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文章作者:牛刀
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