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200907/01

牛刀:地王频出将诱发经济崩溃

北京朝阳区广渠路大郊亭西北建筑面积达28万平方米土地的广渠路15号,经过多轮竞价,终以40.6亿元的价格被中化旗下方兴地产公司摘得,以此折算出来的楼面地价为 14500元/平米。该地块刷新了北京公开出让土地的最高总价记录。潘石屹、张欣夫妇也到拍卖现场,却折戟而归。万科、安联、华远、远洋、中信、保利、惠民、华润、金融街也对这块用地虎视眈眈。

 

我觉得没有必要大肆炒作这块地王,无论拍得多高,其实都与民生无关。广渠路15号居住及公共服务设施项目用地占地面积约为15.59万平方米,综合、商业建筑面积约为7.21万平方米,总规划建筑面积28万平方米。该宗地起始价16.47亿元,自6月16日开始接受竞价以来,收到过10次报价,最高报价26亿元。6月30日16时40分,广渠路15号地正式开始现场竞价,起拍价定为26.12亿元,历时45分钟,经过97轮激烈竞拍,中化方兴投资管理有限公司最终以40.6亿元竞得该地使用权,成为2009年京城的“新地王”。

 

了解中化方兴就应该知道,这是一家典型的央企,承担过许多与政府规划有关的项目开发,大多是写字楼等商业物业,很少开发住宅项目。从中化方兴这么疯狂的高价拿地的情况看,只有一种可能,那就是迫切需要进入资本市场,而不是考虑这个项目本身的盈利前景。也就是说,中化方兴是为了公司上市来进行资本运作的,所以,他考察这块地的价值并不是从楼市本身的前景来分析,也就是说,未来楼市好不好不在他考察之列,而是不是能够顺利实行IPO则是这块地的价值点。

 

如果是正常开发,从周边的商业物业及住宅价格来看,大约住宅只能实现50亿的销售收入,商业部分能实现20亿的销售收入,央企的运营成本和销售成本比民企要高出3%至5%,70多亿的销售,地价成本占56%,加上建安成本运营成本,根本就没有赢利的空间。所以,中化方兴的企图只有一点,那就是直奔资本市场。现在IPO已经放开,作为央企,一直是证监会给与大力支持与辅助的,但基本前提是本身要有足够大的资产规模和能够讲出故事来的盈利前景。

 

所以,放开房地产企业的IPO是很可怕的一件事。中国的房地产企业大多本身不持有物业,唯一能够打包上市的资产是土地,而获取土地的资金来源主要是银行贷款,再用银行贷款买下来的土地进行上市,其杠杆效应简直是无穷大,泡沫也是无穷大。更重要的是,刺激房地产企业不顾一切争抢地块,实质上破坏了市场运行的基本法则,供求关系格局被彻底打破,至于最后房子能不能卖出去,反而并不重要,因为风险都在银行和投资人身上。

 

从这块地王的诞生,我们可以看出,只要中国的房地产开发模式不改变,只要放开房地产企业的IPO,未来的地王会层出不穷,不断刷新纪录,大量的资金会流进房地产市场,而中国经济的大崩溃极有可能发生在地王的欢呼声中。

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文章作者:牛刀
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