牛刀:物业税可促使未来三年房价暴跌

6月30日答《新财经》记者问。

 

记者:为什么要征收物业税?物业税能抑制房价吗?

 

牛刀:这是大家都很关注的问题,许多专家对此有不同的表述,我在很多场合也谈到过,物业税不是要不要开征的问题,而是国家没办法,到了一定要开征物业税的时候。很多专家根本不懂国家宏观经济的大局,认为十年之内物业税都开不起来,实在是误导市场啊。从目前的税制体系来讲,国家如果决定开征,半年时间就完全可以在70个大中城市全面铺开。

 

之所以现在还没有推出开征日程表,一是利益集团的疯狂反对,二是民众的不理解,三是还没有理清土地出让金和物业税之间的关系。这三个因素最重要的是第三点,说到底是中央和地方在算账的问题,土地出让金减少后,物业税是否能弥补地方财政的不足,以决定税率多少的问题。

 

中央政府的意图其实很明显,既要能为地方财政增加收入,又要调节社会财富,这两者权重相当。从已经开征物业税的国家来看,物业税能够发挥的不仅仅只是调节社会财富的功能,同时还能抑制楼市的投机炒作。中国现在的楼市主要是个投机的市场,离民生越来越远,开征物业税,比首付提高对楼市投机更有杀伤力。只有将炒家逼出市场,中国楼市才有未来,房价才能理性回归。

 

从今年6月份的情况看,国家财政还将负增长,物业税的开征已经是箭在弦上,不得不发。

 

记者:如何征收物业税,才能起到调剂社会财富的作用?

 

牛刀:问题是对已购物业与正购物业的区分问题。我们假定一个前提,那就是物业税的开征是土地出让金分70年支付的前提,那么对已购物业来讲,就存在一个怎么衡量土地出让金的问题。假定土地出让金与物业税并行不悖,那么,对正购物业就有一个公平的问题。解决的办法是,对已购物业先征后退,正购物业在适度的住房面积内核减土地出让金。

 

根据目前中国城市居民的实际情况,每户家庭的普通住宅应该给予免征;拥有二套住宅用于出租的应以征收营业税为主,空置的予以征收物业税;拥有三套以上住宅的课以重税。这样区别不同情况,分层次征收比较符合中国国情,可以逼出一部分住宅投放租赁市场以平抑住房租金,同时起到调节社会财富分配的功能。至于拥有三套以上住宅的富人,也应该为社会做点贡献。

 

记者:物业税开征对中国楼市有何影响?

 

牛刀:物业税的开征对中国楼市的影响是历史性的,任何一个具有雄才大略的政治家,都不应放过这个机会,这将从根本上改变中国社会的历史进程,影响中国经济的后三十年,彻底铲除由房价泡沫引发的经济危机的隐患,使房价能够经过这轮阵痛后,开始缓慢的与经济增长保持相同水准的增长,而不是高出经济增长和城市居民收入几倍的暴涨。从这个意义上说,中国70个大中城市的房价在未来三年有一个暴跌的过程,这个趋势,大概没有人能够改变。

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