牛刀:形成消费市场比取消商品房预售重要

民革中央向政协提交了一份议案,要求取消商品房预售。这份议案说:房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

 

显然,民革中央经过了详细的市场调研,认为:目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式,银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力,具备了驾驭资金项目运作的能力,对预售商品房制度的依赖性已减弱。

 

其实,商品房预售,就是香港人的炒楼花,是整个商品房开发中重要的一个环节。我国商品房开发伊始,主要是借鉴香港的开发模式,这与当时深圳特区毗邻香港有关。香港模式有三个核心的内容,一是土地的招拍挂,二是商品房预售,三是店面式交易。这三个环节是连为一体的,单纯的取消商品房预售作用不大。

 

香港模式的最大特点就是炒地炒楼,三个环节都是为楼市投机服务的。在我国各大中城市的房地产开发实践中,导致目前房子大量空置的主要原因,就是这种助长囤地炒楼的开发模式所带来的后果。因此,我们需要借助经济大调整之际,改变原有的开发模式,创造一种符合中国国情的开发模式,才是目前最重要的事情。

 

对楼市来说,房价过高已是一个不争的事实。这个过高的房价是相对中国大中城市实际购买力而言,相对我们的总体经济发展水平而言,相对社会和经济均衡发展而言。从市场实际情况出发,我们目前无法一下割断香港模式,只能推出一种承前启后的过渡性解决方案——那就是在中国形成房地产的两大市场,一块以现有市场模式为主体,形成成熟而规范的房地产投资市场;另一块以中央政府的保障性住宅中的经济适用房为主体,用三年的时间,初步形成一个庞大的房地产消费市场,适应普通城市居民的居住消费。

 

要发育一个住宅的消费市场的环境其实已经成熟,但我们的开发理念及其操作手法还不成熟。在整个住宅消费市场中,要容纳这么几个层面:一是现有的普通商品住宅,这种产品存货非常大,政府可以在房子地价中改变支付方式,也就是说改一次性支付为分年支付,这样既减轻了开发商的压力,帮助开发商摆脱困境,又把实际房价大约能降低25%至30%,让老百姓能消费的起。

 

二是经济适用房的独立产权房部分,也就是我们各大城市目前所采取的经济适用房办法。但是,经济适用房除了实现零地价外,还应该减免一切交易税费。经济适用房作为保障性住宅的一部分,收取交易环节的税费是不应该的,不仅不能收取交易环节的税费,还应该在销售面积上采用实用面积进行销售的办法,公摊部分应该由政府承担。

 

三是经济适用房的租赁房部分,这是为工作不稳定或者暂时不稳定的群体准备的,包括农民工、大学毕业生等,取代目前的城中村和农民房。有针对性的培育住宅租赁市场,是引导住宅消费的一个方向,避免支付能力不够的群体发生银行按揭行为,即使不会导致银行风险,也减轻消费者的支付压力。这对政府来说是一个新的市场,在中国大中城市具有良好的前景。

 

四是廉租房,主要解决低收入或者完全没有支付能力群体的住房问题。

 

这样就形成了一个比较完整的住宅消费市场,只要游戏规则制定得当,对中国的消费刺激比任何一个行业都要来得快,对中国经济发展也会带来新的活力,重要的是能够维护市场平稳的运行,维护社会的和谐稳定,促进民生事业的发展。这样比单纯的取消商品房预售,来得直接、实在,更有利于民生。

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