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200902/21

牛刀:在美国只有华人社区房价还在涨(续2)

我们现在所要看到的是时机问题,上海的写字楼最高每月79美元/平方米,像金茂、环球金融中心等,但是低时只有30多美元/平方米,同样面临这个情况。现在在全国来讲卖的好的是一些资源型产品,举例来说,现在我们看到的高端豪宅,最好卖的是南边的三亚,2008年12月份全国70个大中城市房价涨幅最大的是三亚,当时我们觉得很奇怪,真正考察三亚市场,它是一个比较成熟的投资性的市场。三亚是个小城市,中国像这样资源型的产品非常多,涉及面非常广,包括威海、青岛、烟台、大连的滨海区域,都存在资源型高端产品。后来我去了一次三亚,它的房子从品质上来讲与上海中环15000、16000元的房子差不多,但是在那里可以卖到2万多,而且,这种资源型的产品可供开发的空间还非常大,最大的好处就是社会性影响比较小,不涉及到民生问题,不影响老百姓的居住问题。所以我们在不动产市场的投资取向上,目前来讲这方面还是有一定空间。

 

2008年、2009年是楼市的拐点,其实它是市场产品结构和住房开放模式的变化,市场在变化,开放模式也在变化,产品结构也在变化。这时住宅产品的价格在全国70个大中城市来讲,价格真正要走到稳定的水准肯定还是需要时间的,这个时间就是调整周期,而且这个调整周期是与宏观经济周期基本一致的,但是房价的调整到位会比宏观经济的复苏来得快一些。经济的运行规律一般是繁荣—衰退—调整—复苏四个阶段,我们现在是处于衰退的中期。现在实体经济关门、破产的比较多,我不知道北京的情况,珠三角、深圳很多开发商的楼盘在延期开发,甚至有些烂尾、退房、断供等,这些情况的发生是属于经济的衰退阶段。现在包括中央政府、外部环境都在对市场进行调整,可能会从三个层面来调整:

 

第一、住宅开发模式的变化,原来用的是土地的招拍挂,预售、门店式交易,这种住宅模式正在逐步的变化,这个模式是我们称之为“香港模式”,当时英国人为了在香港实现殖民期间的土地利益最大化做出的模式,英国人也只在香港、澳大利亚搞这种模式,本土也没有进行土地招拍挂、预售,门店式的交易,但是不管是香港还是澳大利亚,仔细观察有一个东西是做的比较完整的,香港人叫“公屋”,也就是我们讲的廉租房、经济适用房,像澳大利亚70个平方米以下的住宅可以零首付购买,所有的交易手续费都免除,在保证了这一块的情况下,香港尽管最近情况不太好,最近房价也发生了一些变化,但是它的房价上涨的周期大概是8—10年,下跌一般是3至5年,调整周期结束的很快。所以这次世界经济危机对香港的影响意义是非常大的,香港的房价目前也在向下估值,但是半山豪宅、写字楼、高端商业地产的价格还没有怎么变化,最后没有挺住的是一些中高端的豪宅价格,主要也是由于资金的影响。很多人在香港抛卖,同时也会影响到深圳。在深圳调整来得最快,可能也会结束的最快。现在政府的经济适用房以划拨的方式,土地没有搞招拍挂,廉租房以计划供应的模式,把这块的问题解决后,其他的产品才有可能有一个理性、健康的发展趋势。

 

第二、市场正在细分,原来普通性商品房,现在普通性住宅当中延伸出了经济适用房、双限房和廉租房,层次在不断的增多,也满足了各个层面群体的需求,买得起的人可以买商品房,钱少的可以买经济适用房,没有钱的政府可以提供廉租屋,只有这套体系建立起来,住宅消费市场才能逐渐的形成。房地产的2009年探底过程还再继续,现在还不能说什么时候接近底部,当然我们看到很多的专家、学者都有一些希望,有的说北京大概今年5月份就可以见底,我认为房价见底有几个主要的特征,表面上分析起来应该是一目了然的,从数据上来讲我们关注三个数据:一、日均成交量;二、新房存量变化;三、日均价格。这三个数据是连为一体的,从目前的市场层面反应来看,呈现这样一个规律:日均成交价格越低,成交量越大,北京正常情况下日均成交量是500套左右,目前已经达到200、300套;北京的新房存量是10万套左右,有人说12万套,但是目前北京的新房存量已经接近30万套,新房存量不断的下降,日均成交量不断放大,而且可以达到稳定水准时才可以说房价见底。举例来说:深圳目前新房存量是58000套,日均成交量是160套,成交均价1万元/平方米,如果这种状态可以维持半年,而且深圳的新房存量从目前58000套的高位下跌到3万套,就表示消化力已经非常强了,而且房价基本不会再下降。如果新房存量不下降,房价就会降。这些数据各个政府的网站每天都会公布,我们留意这些数据变化对我们对房价的分析是有好处的。

 

第三、市场的变化,今年的情况与往年不同,今年政府在土地供应上节奏有所减慢,我们看到一些城市的许多土地是以底价成交,底价10个亿拍出来就是10个亿,所以我们认为土地的泡沫已经基本上消除、化解了,底价基本上反应了真实的价格。相对于2007、2008年的成交底价已经是跌了非常多。万科在2007年土地的综合价格是2480元/平方米,2008年是1880元/平方米,所以价格下降的很快,2009年如果土地市场不发生价格竞拍现象,那么土地市场基本平稳,如果大家都是以底价拿,而不是像竞价200多次,把40个亿拍到92个亿的情况不发生,土地市场就会走稳。目前来看基本没有这种现象,小的城市我们还没有留意,大的城市今年拍出的几块地都是底价成交或者流拍。如果我们认真的关注一下土地市场,土地市场没有发生非常强烈的竞拍现象,没有看到超过底价30%、50%拿地的情况,那么土地市场基本平稳了。土地市场平稳从客观上告诉我们,明年房价将会见底。如果今年的土地市场不能平稳,明年的房价也不能说完全见底,我们的房地产开发周期短则一年,也就是今年元月拿的地,明年可以推盘,政府规定是两年没有开发就要收回。另外我们不妨关注一下目前整个建材产品的价格变化,比如钢材价格现在是3200元/吨,最高时达到6800元/吨,钢材、水泥、建材产品价格也会影响到房价。第三看推盘总量,供应量,每个城市每年消化的住宅是有一定的数量的,像深圳一年大概9万套左右,北京2006年是2600万平方米,上海3000多万平方米。这种房地产的销售状况每个城市都有一定的容量,如果今年住宅的供应总量超过了最高年份,那么它对价格是有影响的。当然政府会控制供给节奏,只要推地慢一些,开发商手上没有地,开发的楼盘就会少一些,如果土地供应的规模过大,需求不足,就会导致房价处于一种不平稳的状态。

 

   

刚才休息时朋友说到几个问题,我们现在的房价、成交量究竟是一种什么样的状态才是我们讲的见底?我不喜欢用“见底”这个词,我认为用均衡更好一些,达到与居民购买能力相均衡的状态。中国70个大中城市,各个城市的发展水准是不一样的,人群的购买力是不一样的,各种需求也不一样,各个城市的房地产专业数据表现出来的情况也是不一样的。北京市2000多万平方米的新房存量,深圳是580万平方米,深圳最少,因为深圳本身的人口比北京相对少一些,每年正常情况下成交总量大约只有北京的一半左右。如果你在哪个城市买房,应该参考当地城市数据变化,我所了解的是北京如果每天的成交量能够维持在500套到600套之间,那么它的成交就属于一种振荡状态,如果还像现在的200、300套,成交量还必须放大。我们的楼市其实面临的问题是相当多的,甚至可以说有些问题不是一、两年可以解决的。比如我们的新房存量,发改委的数据是比较滞后的,2008年底的数据全国70个大中城市新房存量是1.37亿平方米,相对于正常年份是非常大,如果每个城市分别来看,新房存量表现的是不一样的,像深圳的新房存量是600多万平方米,正常年份是300多万平方米,这是高于正常年份很多。

 

最近万科公布了一个数据,万科到2008年三季度末,有874亿存量新房,2009年一个主要任务就是消化这874个亿的存量新房,为了消化这些存量新房今年已经准备房价下跌幅度在40%左右,去年曾经在很多城市做过下跌25—30%的试探,比如在杭州、宁波、深圳等很多城市都是下降了25—30%,在杭州的情况大家都清楚,当它下降30%时,它的楼盘是很好卖的,但是也导致了一些社会问题,有人砸了他们的售楼处,要求退房等,从现在来看,市场的这种因素已经基本消化了,现在任何一个开发商降价35—40%,是不可能再发生这种打砸售楼处的现象的,任何事情都有一个开头。万科去年销售总金额不到500个亿,现在有874个亿的存量新房和正常销售的50.1个亿,已经开发的正在销售的新房存量是非常大的。万科在整个房地产市场份额中占了2%,在中国鼎鼎大名的公司都面临着新房存量要消化,其他的公司可想而知。如果新房存量不下降,房价就有下跌空间的。

 

我们现在判断整个中国的新房存量大概在4亿平方米,上海一家机构预测为3.7亿平方米,任志强手下对大中城市新房做了一个预测,大约4亿平方米左右。新房存量是未来影响房价的一个主要因素。从目前中央政府推行的刺激消费的政策来看,楼市成交量的放大应该说还有一个过程,重要的是取决于房价的下降幅度,如果按照市场层面的要求,按照现在城市居民可支付能力来看,下降的需求是比较大的。我今天也写了一篇文章,根据万科的财务报表和目前的销售情况得出结论是:万科今年对前期874亿的新房存量大约要做出40%的降价幅度。上海、北京、深圳、广州在中国70多个大中城市当中是走在比较前面的,如果这四个城市的成交量能够有效放大,我们的房价就会走稳,如果成交量不能有效放大,我们的房价还处于下降通道,有的城市还可能是一种深幅下挫,深圳目前还是振荡情况,深圳目前的均价大概1万元,广州的均价已经跌破9000元,但是北京、上海还是维持在12000元/平方米的水平。总体来讲,这种水平的价格支撑力度是不大的,大家都是买房人,在操作过程中,很多开发商使出很多招数,价格表面上看并没有下降,但是实际上买的东西已经是物有所值了。

 

原来我专门谈过不动产的估值问题和本币贬值的问题,其实人民币和美金的汇率当中,当它兑美元升值时对内是贬值的,当它兑美元贬值时对内是升值的,表现出的市场状况是不一样的。不动产在人民币升值过程中,价格是在上涨的,2007年人民币对美元的升值幅度超过10%,2008年超过8%,在这种情况下中国的房价都是往上走的,2008年最后一个月才出现了0.2%的微跌。2009年元月份全国70个大中城市的房价才开始同比下跌,真正下跌幅度比较大的才40多个城市,还有城市是上涨的。从央行最近的表态来看,人民币兑美元未来的走势比较平稳,预计今年是先贬后升的过程,人民币今年上半年还会贬值,昨天的收盘价是6.3889,这两个月以来一直维持在6.83的水准振荡,既没有升也没有贬,估计今年上半年对美元会有所贬值。同样的钱在中国可以购买到更多的物品。买大米、家电、建材同样面临这种情况,原来6800元可以买一吨钢材,现在3200元可以买一吨钢材。所以本币在正常的运营状况下,只要不发生CPI的大幅走高,它对美元是贬值的,但是对自己的商品是升值的。

 

如果人民币对美元发生大幅贬值,这时本币是更值钱;如果人民币对美元开始升值,实际上人民币对内是贬值的。这与我们的CPI数据有关,人民币在升值时CPI通常是走高的,有可能5%、8.7%,人民币在贬值时CPI是走低的,元月份是1.0%,去年底是1.2%,这时人民币就更值钱。如果CPI走低,或者出现了经济的通缩,不动产是处于贬值状态的,不仅仅是中国,包括美国、英国、欧洲,包括我的一个朋友去的澳大利亚,全部都面临着不动产的向下估值,而且估值的底部还没有出现。在全球不动产向下估值的底部没有出现之前,中国房价出现底部的可能性很小,现在是面临往哪个方向调整的问题,如果调整的方向很好,能够把市场分开,一方面是住宅消费市场,一方面是住宅投资市场,如果调整的稍微成熟一点,那么不动产投资的机会就会到来;如果还是像现在这样,在整个国民经济体系中所有房地产产品全部计入投资时,调整的过程可能还会更长一些。

   

关于股市,我主要的精力不在股票上,对股市的看法我谈一点自己对一些概念的看法。大概在去年元月8号时,上海的一位朋友问我,现在这种情况下房地产不能投资了,股票市场有没有机会?我当时说股票市场的机会可能马上就要来了。他问我如何看待这个机会?我当时给他谈到两点:一点是美国的金融海啸导致了很多投资客对纸币的不信任,商业上的诚信体系受到考验。在这种情况下,现在市场唯一能够信任的应该是黄金,黄金作为硬通货,在这个环境下会走高。今年春节前我在北京参加中国房地产年会,我在年会上做演讲时,也有人提出这个问题,我当时给大家推荐,目前有色金属板块受纸黄金的影响可能走高,春节我也向很多朋友推荐有色金属板块。实际上有色金属在春节后的大盘表现中一直不错,上周五有些回调。前几周整个板块的涨幅是30%以上,我推荐的几只股票,像云南铜业从8.3元涨到了15元,中国铝业当时出台了一个收购题材,走势非常不错。未来有色金属还是有不错的机会的,目前大盘是在猛涨的过程,农业股、钢铁、金融,地产板块目前在补涨,在下周估计大盘还会有些机会。两会前后大盘要看整个宏观经济的状况,我估计会有一个回调整理的过程。

 

我在网络上是一个比较激进的人,我的看法可能大家也都了解,对中国的社会体制和房地产走向都有自己的见解,因为大家都是做不动产投资的,所以我在资金的层面讲的多一些,对社会的影响和发展趋势讲的少一些,将来如果有机会我愿意和大家一起交流一下对中国社会发展过程的一些看法,和这个过程中对经济的一些影响,以及整个房地产究竟要往什么地方去的一些想法。我的讲座就到这里。

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文章作者:牛刀
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