牛刀:房价与保8%

GDP的8%要不要保,回答应该是肯定的。如果关注这么一个数据,那是很有意思的,GDP保8%,意味着比2008年回落一个点,按照总量来算,大约为3千亿,这个数字恰恰是2007年房地产的销售收入总额的十分之一。其增长绝对值为2008年房地产销售总收入。

 

理性的算,剔除社会保障性住宅的销售收入,2009年的房地产(包括商品住宅、商业地产和工业地产)如果维持现有价格不变,预期销售收入会跌落30%左右,也就是说相当减少9000亿的销售收入,而政府的大约9000亿的投入刚好能补充商品房的销售不足。因此,房地产销售收入的锐减,对GDP的保8%不构成影响。

 

中央政府的这一着,应该是有先见之明而充满智慧的,为彻底解决房地产的转型问题预留了充足的时间。最近业界纷纷预测,中央政府的10大产业振兴计划,有没有可能列入房地产业,争论也十分激烈。现在来看,这是一个根本不用争论的问题,房地产业自身缺陷以及导致的社会问题,同时决定中央政府不太可能在2009年来振兴房地产业,市场也要求给房地产一个充分调整的过程,包括土地供应模式的调整、产品结构的调整、相应政策的调整,以及房价的调整。

 

中央政府保8%的决心显而易见。钢铁行业、汽车行业调整振兴规划通过后, 2月4日,国务院又通过了纺织工业、装备制造业调整振兴规划。纺织品服装出口退税由14%提至15%;要求加快装备制造业兼并重组步伐。接下来,有色、船舶等十大行业振兴规划中剩下的部分,按原计划,将在3月全国两会前陆续提交国务院常务会议审议。去年底推出4万亿人民币刺激经济,用于振兴产业规划、科技创新,巩固社会保障体系,截至目前,中央财政去年12月1000亿元的投资从项目到资金已经完全到位。春节前第二批1300亿元的投资从项目到资金也已经完全到位。再者就是连续多次采取降息措施,同时大幅度减税,以此刺激投资,扶持企业。今年1月1日开始,实行增值税转型,减轻企业负担1200亿元。

 

我们目前还不清楚货币政策有一个什么样的变化,现在降息和下调存款准备金率都有空间,将视经济运行的状态而定。如果CPI低位运行甚至出现负增长,那么,货币政策的出台频率将会加大;如果CPI接近3%那么货币政策将会有一个稳定的时期。市场已经对货币政策出现要求稳定的特征,过频过密出台货币政策,会增加资本市场的观望,这是管理层不愿看见的。问题是,如果货币政策不出现重大变化,人民币汇率保持相对稳定,那么,房价下行的态势将会走出一条平稳的运行曲线,有可能会在2009年实现成功探底。

 

在政策面保持不变的状态下,资金决定着房价的走向。现在,全国房地产业资金缺口为一万亿左右,要解决资金的问题,取决于存款准备金率的下调,下调一个点只能释放资金4000亿,用于房地产大约为1000亿,即使连续下调到12.5%,也只能解决3000亿,其他的资金主要是从销售收入上解决,也就是说,开发商必须增加销售7000亿,才有可能维持现金流。

 

现在的情况来了,在宏观经济保8%的大背景下,要增加7000亿的销售,市场的态势将决定要有22%的降价幅度。总体22%的降价幅度是非常高的,依据区域市场的差别,有的城市全年降幅同比将超过40%,有的城市还会维持平稳运行。前期已经出现降幅较大的城市,比如深圳,完全取决于成交量的放大,对于开发商来讲,要拼死维持日均成交量260套以上,要维持这个成交量,深圳还有10%到15%的降幅。相比深圳,北京、上海将出现更大的降幅。

 

深幅下挫的城市,是去年房价依然高位运行而成交量低迷的二线城市。只要GDP保8%的大背景不变,杭州、武汉、长沙、大连、成都、重庆等城市将出现同比40%左右的降幅。这些城市的购房人士完全不用着急,只要密切关注成交量的放大,成交量放不大,房价就会下降。地方政府的任何救市办法,都改变不了市场的意志。

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