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200901/08

牛刀:全球经济危机下的开发商发展路径选择

今天下午,我应邀到第三届中国房地产年会发表演讲。本届年会,一共开了三天,我因要去中央电视台录制春节期间播放的大型财经节目,只是到会作了演讲,放弃了和部长、专家、企业家合影的机会,当然也放弃了晚宴,匆匆赶回中央电视台影视之家。现将我的一个小时的演讲择要发表,以飨网友。

 

女士们,先生们:

 

大家下午好。很高兴在这里和各位开发商、建筑商以及业内专家们,一起探讨中国房地产未来几年的发展趋势。刚才听了中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞教授的演讲,很受启发。在此,我毫无保留的阐述我本人对未来房地产行业的一些粗浅认识,与大家一起沟通和交流。

 

我想先从外部环境谈起。准确的讲,由美国次贷引发的危机,已经演变成全球性的经济危机,并蔓延到亚洲经济体国家,中国也深受其害。打个比方,对市场而言,就像地球的空气突然间不流动了,使整个市场感到窒息。市场的润滑剂就是现金流,我们突然发现,现金的流动性一下减弱了,就像奔腾的大江突然变成了一条小溪,过去那么多的现金,一夜之间不见了。钱都去了哪里?没有人能说得清。

 

所以,我们有必要来分析一下资本的规律。纵观资本的发展史,大约经过了这么几个阶段,最早是产业资本,英国的工业革命后,美国的制造业异常发达,催生了产业资本的兴起和繁荣,完成了资本积累的第一个阶段;随后,银行资本开始兴起,储蓄银行的诞生,就像把产业资本的条条小溪,汇成了一个大的水库,促进了资本的有序流动,资本因此开始建立信誉体系;第三个阶段是产业资本和银行资本的高度融合,从而诞生了华尔街,诞生了股票、证劵、期货等资本市场;第四个阶段就是金融资本,以华尔街投资银行的空前活跃为标志,这些资本无论到什么地方,都会引发危机,1997年,这些资本来到东南亚,东南亚经济体险些崩溃,2001年这些资本蜂拥进网络行业,网络泡沫立马破灭,这一次的次贷危机也是金融资本搞起来的。

 

从发展规律上看,金融资本是资本发展的最高阶段,这一次的全球性百年一遇的经济危机,本质上就是金融资本泡沫的破灭,美国五家最大的投行全军覆没。也就是说,他们最后搞来搞去,把自己搞死了。美国新任总统奥巴马最近写了一本书,叫做《奥巴马经济学》,在美国新一轮经济发展模式上,奥巴马力主发展实业、提高就业、造福民众,积极倡导产业资本和银行资本的融合。奥巴马对华尔街的过度投机行为深恶痛疾,发誓不让金融的过度投机行为死灰复燃。所以,从奥巴马经济发展观来看,未来五年后全球将到处都是美国货。

 

当然,中国的宏观经济发展与美国并不一样,美国经济发生百年一遇的经济危机,美国社会不会因此而发生动荡,这不仅仅因为美国的储蓄银行体系和股票市场基本完好,还因为美国民众对奥巴马新政府的信赖,以及奥巴马对美国民众在竞选时的承诺。

 

中国政府应对全球金融危机的整体策略,也表现了高度的民生意识。那就是在四万亿的刺激消费的计划中,拿出九千亿兴建700万套社会保障住宅。从市场角度来看,相当于政府从开发商手里收回了一部分市场。本来房地产这块巨大的蛋糕,都是给开发商吃的,这几年开发商一个个吃的肥头大耳,但危机来临,开发商不但不帮忙,反而火上浇油,因此,政府就切除一大块留给自己,给你开发商留下一块最难啃的。

 

何为最难啃的呢?这就是我们讲的泡沫破灭后留下来的三高产品和一地鸡毛。所谓三高产品,就是高地价、高建安成本、高营运费用的项目,这些产品在全国70个大中城市将近4亿平方米;所谓一地鸡毛,就是在土地泡沫时代囤积的住宅用地,全国70个大中城市将近10亿平方米,如果按照平均2的容积率来算,这些住宅用地可以建20亿平方米的房子。现在,开发商做好准备,用两到三年的时间来啃这块骨头吧。

 

那么,开发商怎么办?一是做范跑跑,赶紧降价卖房,甩掉包袱,迅速转向低地价、低建安成本、低营运费用的产品,投入新一轮的竞争。所谓低地价,就是2008年下半年以后拿的土地基本都是起拍价拿的,比2006年2007年的地价要便宜一大半,有的还不止;所谓低建安成本,仅仅用钢材来说,2007年要6800元一吨,现在只需要3000元一吨;所谓低营运费用,首先是财务成本,利息已经降了一半,至于成思危讲的行贿成本其实也降了。

 

这是相对手上有现楼的开发商而言,如果楼还没建好或者还是地的时候怎么办?我认为,分别处理,土地泡沫最大的收益这是地方政府,那么地方政府应当义不容辞的承担土地泡沫破灭的后果,开发商可以要求退地重拍。上海的一家开发商11.2亿拿的地,退地损失1亿的保证金,但重拍后只拍了4个亿,拿低成本也只有原来的一半不到。房价的泡沫开发商只有自食其果,所以,前景不好的项目,应该停建缓建延期。

 

当然,我只是讲面上的情况,各个项目、各大城市都有自己的特殊情况,应该区别对待。不过,大家身为市场中人,应该对市场有个清醒、理性的认识,千万不要相信什么回暖、见底的预测,这对做市场来讲一点好处都没有,只会误事。谢谢大家。

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文章作者:牛刀
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