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200808/19

牛刀:二手楼狂跌的后面是五万套新房的逼宫

市场发展的趋势,与我一年前判断基本相似。尽管我是依据楼市的规律和中国国情来推测,但出入不大。去年九月,我认为“深圳房价要跌去50%才有可能恢复市场信心”,那是房价还在涨的时候,一大帮炒家没事可干天天在网上回帖讥讽我,现在他们开始尝到苦头了。今年7月27日,我就在“纪念深圳新房存量再次突破五万套”博客中告诫开发商,深圳房地产开发资金支撑不住五万套的存量,赶紧抛售方为上策,然而开发商降价还是不多。

 

当时我分析,开发商之所以大难当头,仍然我自巍然不动,是有道理的。其一,指望地方政府救市,但他们没有分析为什么政府无法救市,所有的救市行为对市场都是自掘坟墓,成都、长沙、厦门等不是在救吗?后果呢?;其二,从市场层面来说,二手楼下跌还不明显,一些颇具实力的炒家幻想再拖一段时间,开发商见二手楼的挂牌价还处在预期较好的价位,因此也不肯轻易大幅度降价。

 

现在,深圳二手楼7月份成交数据出台,无异于给开发商当头一盘凉水。深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示,尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势,但始终在10000-12000元/平方米之间徘徊,而7月份则跌至9401元/平方米,相比6月份下降了723元/平方米,环比下降7.14%,与去年年初二手住宅均价基本持平。我不知道深圳二手房网的数据是否科学,但在香蜜湖、红树湾、蛇口这些豪宅扎堆的地方,二手楼挂牌价一泻千里,降得让人惊心动魄。

 

可怕的是豪宅价格最为坚挺的福田区,环比下跌4.5%,挂牌均价今年以来首次跌破1.5万元/平方米。福田区二手房价格之前一直比较坚挺,虽经去年下半年的调整,今年上半年仍保持在1.5万元/平方米以上的高位。但在深圳楼市调整的大趋势中,福田区二手房价格也无力持久坚挺,不得不与大市看齐,从5月份开始迅速下滑,并在7月跌破维持半年之久的1.5万元/平方米关口,为14431元/平方米。

 

从后市来看,深圳二手楼还有大规模的降价空间。也许我们的愿望是好的,跌得差不多也就行了,可市场不是以人的意志为转移的,稍微理性一点,我们就会发现,深圳房价尤其是关内还将大幅下调,幅度至深让人难料。何故?因为还有两大因素推动着房价理性回归:一是深圳市社会保障型住宅供应量在三年9.71万套的基础上又新增了五年14.7万套,开始回补这十年民生的巨大缺憾;二是新房存量突破五万套已经24天,我说过,新房存量突破五万只能支撑三个月,这三个月深圳房价还要下跌20%。

 

现在,二手楼正在下挫,表明深圳炒家心理已经崩溃,后市还将下行。所以,对开发商来说,五万套的新房存量已经不仅仅是房价下行的动力,而是在逼宫啊。江山就要易帜,你还要那点脸面干啥?说不准你的公司马上就是别人的了,你存那么多的房子又有何用呢?

 

深圳新房存量高居不下,完全是房价没有跌到位。如果用壮士断臂的豪情,即使亏本也要出售,因为壮士断臂了还是壮士,这几年赚得太多了,现在亏一点无伤大雅。何况就是亏了,也不能反映房子的真正价值,也就是说即使你卖亏了,房子也不值这个价,所以,现在是谁先走谁为王。

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文章作者:牛刀
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