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200807/27

牛刀:纪念深圳新房存量再次突破五万套

昨天,深圳新房成交140套,均价12566元,新房存量达50238套。区域成交最低为龙岗,均价7743元;最高为罗湖,均价22614元。从上面数据可以看出,新房成交量为近期40多天来的顶峰,达到140套,但是只有正常状态的40%(正常状态周六为300套至500套),仍然是地量。均价12566元,相当于今年4月的价格,原因是罗湖成交16套豪宅将价格拉高,其余各区价格正常。现在所有的数据聚焦在新房存量上,因为50238套的新房存量,基本是三年来的新高。

 

深圳上一次新房存量突破五万套,是今年的元月3日,当时的均价是14600元,成交量只有30套。随后,深圳楼市有一个边下跌边放大成交量的过程,这一个波段一直持续到今年五月,日均成交150多套,成交均价下跌至11041元,新房存量减少至38000多套。按规律,深圳房价应该跌破一万,新房存量重新回到三万套左右,才能趋向一个正常的状态,达到理性回归的效果,并开始逐步确认政府宏观调控的努力。但是,非常遗憾的是,一方面市场给出了一个政府可能救市的假象,误导了一部分开发商,不肯再进一步下调价格;另一方面是管理部门从6月1日起重新将别墅计入房价,导致均价走高的假象,误导了市场。

 

新房存量突破五万套对深圳楼市的意义在于,一是市场不认可目前的价格,购买力不能达到有效的释放,需求方采取观望的态度期待房价的下跌;二是直接造成了开发商资金凝滞,使原本就紧张的资金链更加紧张,从某种意义上来说象征市场供需的平衡被打破,直接破坏了市场的运行机制,形成供应方财务成本的大幅提高,也就是说房子越卖不动成本就越高;三是因为成交锐减,给银行压力增大,政府税收减少,楼市的外在风险进一步加剧,有可能波及正常的经济运行。

 

我们要从宏观的层面来科学理性的分析楼市,以给出楼市发展的正确导向。现在的楼市经过了大起的疯狂,还没有经过大落的悲哀,炒家就以断供来逼宫,这是十分可笑的。先不说不可能出现大规模的断供潮,因为10%的GDP增长决定这种现象不会出现,有谁听说过在GDP保持10%增长的国家房贷出现大规模的断供?现在断供的炒家只是因为过分贪念,高位入市才被套牢的。断供对他们只是获利回吐,无关大局。至于负资产家庭,不能说没有,但是只占很小的一部分,在任何时代的经济活动中,这种现象都是正常的。我们不要恐惧房价的下跌,因为这种下跌本身没有错,错的是前期的炒买炒卖,错的是前期的大涨,因此,现在的下跌只是一种理性的回归。

 

市场层面应该给出一个积极的信号,谁先下跌谁将止损。从第一次新房存量突破五万后房价开始单边下跌,到达第一个波谷,深圳房价跌去了3600元,相当于25%,才逐渐放大了成交。这一次将形成一个新的波谷,逼迫楼市回归正常状态,预期还将下跌15%以上,才有可能达到市场的供需平衡,恢复市场良好的运行机制。

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文章作者:牛刀
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