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200807/21

牛刀:中国房地产未来走向越来越明朗

以一线城市为模板,社会保障性住宅正在向二三线城市积极推进,初步构成了符合中国国情的居住模式。——这是本轮宏观调控以来,中国房地产出现的实质性变化之一。

 

从9070政策开始,中央政府已经对庞大的中低收入群体的住房问题给予了高度重视,并以户型结构调控为起点,大力推进社会保障住宅建设,直接改变了住宅的供应结构,从而打破商品住宅垄断的局面,宣告了民生住宅的正式诞生。这是划时代的历史诗篇,辉煌成就,永载史册。

 

从市场层面来说,持续了三年之久的卖方市场,开始转入买方市场;前期投机过度的城市房价涨幅已经停滞,有的开始阴跌;个别城市部分炒家因为房价下跌而主动断供;地方政府推出的住宅用地,一再受到冷遇,有的甚至流拍……等等这些现象,都是在无声的象征性地告诉广大市民,商品房的价格面临重估,前期价格与价值严重背离的现象,正在受到市场无情的纠错,房价的理性回归趋势不可逆转。

 

北京在二十年前,住房供应形式一直是比较多元化的。在近十年以来,商品住宅开始一统天下,看上去是以“用市场的办法解决广大城市居民的住房问题”,实则是否认了政府在民生住房问题上的天职,默认了住宅可以成为投机炒家的工具,客观上导致了大面积的泡沫衍生,危害了民众利益,破坏了国家经济次序。因此,北京市政府在宏观调控中提出了三年两千万的初步设想,并很快赋予了实施。

 

三年两千万的核心内容是,在三年时间内,兴建两千万平方米的社会保障性住宅,以解决中低收入群体的住房问题,平抑商品房价格。初步匡算,北京市这三年之内,住宅供应总量将达到7000万平方米,因此,社会保障性住宅约占30%。尽管比重不是太高,但对平抑市场价格已经够了,剩下的问题是再将比重提高,达到解决民生住房的目的。

 

深圳尽管起步稍晚,但力度颇大。去年,深圳市政府兑现承诺,在年底前推出6006套两限房,供应给中低收入群体。很多人不明白为什么我认为深圳房价一定会下跌,其主要原因就是社会保障住宅对市场的影响力是巨大的,足以平抑目前的商品房价格。随后,深圳市政府又规划了9.71万套社会保障住宅,将在未来两年全部推出,占住宅市场供应总量的40%以上。从这个意义上说,深圳房价的下跌是长期的。

 

北京、深圳、广州等城市的做法正在影响二三线城市,并迅速形成一个巨大的潮流,极大的推动中国社会的发展,对有效化解楼市泡沫、促进宏观经济的健康运行,有着极其重大的意义。但是,对地方政府来说,有两个问题必须引起足够的重视:一是要在制度上确保社会保障性住宅真正惠及中低收入群体,防治腐败滋生;二是随着商品房价格的下跌,要防止社会保障住宅与商品房之间发生价格倒挂现象。如果社会保障住宅价格高于商品房价格,说明政府有牟利行为,应该坚决制止。

 

如果中国各个城市社会保障住宅都能占到住宅供应总量的40%左右,中国房地产未来的发展趋势实际已经明朗。用任何借口来否定这种作用,并继续唱涨房价的任何用心,都不会得逞。

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文章作者:牛刀
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