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200806/28

牛刀:若深圳新房存量重上五万后市还将大跌

6月27日,深圳新房存量达44771套,离近两年多来的高位还有5000多套。在银根紧缩的情况下,大量的开发商的资金重新积压,预示着楼市风险进一步加剧,市场动能进一步萎缩。若新房存量冲上五万套,则房价还将进一步大跌。

 

深圳上一轮房价大跌,就是从新房存量突破五万套开始的。时间的节点是2007年的12月底,到元月3日,深圳新房存量已达50734套。当时我发表博客说,深圳楼市背负五万套的重轭徐徐走进2008。新年的钟声就要敲响了。2007年已经尘埃落定,2008年就是一套商品房都不开发,49998套商品房按常规都要消化一年,如像2007年下半年一样楼市低迷时要消化近两年,何况,从土地供应的趋势来讲,明年是商品房开发的高峰期,刚性推出的供应面积就超过400万平方米,其中大户型只占两成,所以套数将超过4万套;从保障房来讲,尽管深圳市政府还没有向社会公开,但是,据内部消息,有可能超过两万套,包括15%捆绑式的两限房。

 

正是从新房存量突破五万套开始,深圳房价一路下降,边下降边放大成交,消化新房存量。在深圳新房成交日均只有30多套时,日均房价为14000多元;在新房成交日均突破50套时,日均房价为13000多元;在新房成交突破100套时,日均房价降至12000元;今年5月,日均成交接近150套,日均房价下跌至11143元。从六月份情况看,上旬新房存量一度下降至39000多套;6月下旬以来,由于大量的别墅和豪宅入市,新房推盘量较大而成交不足,导致新房存量重新上升,预期到7月上旬将突破五万套。

 

深圳正常情况下新房存量应为三万套左右,一至五月份的房价下跌应该消化存量房至三万套左右,遗憾的是,新房存量在39000多套后就开始重新上升,说明房价并没有跌到位,或者新房推盘价位过高影响销售。

 

从下半年的情况来看,深圳很多必须推出的楼盘将大量上市,市场供应充足。今年5-12月,包括龙岗中心城、布吉、坂田、坪山、坪地、平湖等区域在内,龙岗的新盘入市量保守估计超过150万平方米,位居全市之首。福田将在今年下半年新增住宅面积达21万平方米左右,主要集中在梅林片区的新世界四季山水和车公庙的天安高尔夫花园三期“珑园”。 盐田已经和即将入市的项目包括山海家园、鸿威海怡轩、依山时代、天麓等。一共供应1000套左右,供应面积超过10万平方米,加上市场上现有的存量,整体市场供应充足,足以满足当地市场的需求。今年罗湖已经和即将入市的项目有花半里别馆、华润幸福里、乐湖·百仕达花园、晴山月等。这些楼盘那将推出住宅单位2300套左右,供应面积近50万平方米,这是罗湖罕见的一次大型推盘高峰。今年5-12月宝安区至少有18个新盘面市,总推货量约1万套、100万平方米,此推货量相当于去年总销售量的60%.从5月份开始,南山将陆续有新盘入市,到10月份之前大约会有10个楼盘总建筑面积高达100万平方米,总套数超过5000套。

 

就深圳整体来说,别墅和两万元以上的住宅大约占总体量的30%左右,依据目前的房价整体构成,成交均价将在13000元左右,按目前日均120套的销售进度,只能消化21600多套,那么新房存量将飙升至57000套。如果银根紧缩政策保持不变,很多开发商资金链就会断裂。因此,对深圳楼市来说,一是继续降价扩大成交量,二是放慢推盘速度以求缓口气。

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文章作者:牛刀
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