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200806/17

牛刀:理性判定深圳房价是否会跌至8000元

过客:

老牛,你曾准确判断深圳房价要跌去50%,而且,你关于民生,关于社会,关于楼市的很多观点,我和周围的亲朋都很赞同。最近,深圳大学国际金融研究所所长、深圳市政府经济顾问国世平说,深圳房价要跌回8000元一平米,你是怎么看的,我们期待你的答复。

 

网友过客:

谢谢你们的信任。我和国世平所长不熟,也只刚刚在网上查到他的观点。他表示,“奥运会”之后,楼市肯定要雪崩,深圳房价跌50%是肯定要的。”他更预计,此番调整,深圳房价可能会回调到8000元/平方米左右,才能回到与经济发展及居民收入相称的均衡状态。相应的,深圳楼市目前已经出现的负资产现象,“到明年可能达到顶峰”。

 

我想国世平先生的观点应该很独到,他是以经济发展和居民收入相称的均衡状态,作为他的观点的支撑,只是我在网上没有查到他对这一方面的研究成果,也就是说,究竟什么样的房价,才能代表经济发展与居民收入处在一个均衡的状态。我这里有这么两个数据,一个是去年深圳人均GDP首次超过一万美元,其次,是中国社会科学院的一个数据,深圳白领月薪平均为5231元,处在上海和北京之后。之所以拿出白领的平均收入,是因为白领是住房需求的最大群体。

 

老实说,这两个数据都不乐观。按人均GDP来算,香港是深圳的4.7倍,而香港的楼价平均只有深圳的两倍多,何况,香港社会的公屋已基本上解决了居者有其屋的问题。白领收入从2003年的第一位,直落到现在的第三位,也说明深圳最大的住房需求群体收入不高,房价的下跌是必然的。在这个观点上,我支持国世平教授。

 

我想,国世平教授一定还有一个充分的理由没有说出来,那就是深圳的住宅结构将发生翻天覆地的变化,对房价的影响也是历史性的。第一个结构是户型的结构,大量9070的房子从今年下半年陆续上市,不管是总价还是单价都不会很高,大量的是一万元以下的房子;第二个是地域性结构,前两年推出去的住宅用地大多在宝安、龙岗两区的较偏一点的办事处,包括坪山、公明、大鹏,观澜、光明等地,有一大批5000多元的房子上市;第三个结构是7.91万套的社会保障住宅中,有一批两限房,而且房价都不高。比方说,金地梅陇镇的两限房价格不会超过6400元一平方米。

 

所以,综合几大因素,深圳房价下降至8000元钱不是没有可能,但是这种可能有两个前提:一是政策面不发生大的变化,银根紧缩政策保持不变;二是深圳市的社会保障住宅确实如期推进。在这两个前提的基础上,深圳房价将步入8000元时代。

 

我也关注了另外一些专家的意见,其实他们心里都很清楚,深圳房价会下降到一个什么样的水准,但他们各为其主,不会讲真话。

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文章作者:牛刀
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