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200804/11

牛刀:人民币破7能扭转房价下跌吗?

4月10日,人民币兑美元的升值终于在观望浓郁的气氛中,首破7元,市场完成了惊险的一跳,给观望带来了新的话题。很自然,业内有些商家将因此受惠,比如万科,金地,招商,然而,人民币破7,究竟对深幅下挫的房价会带来什么影响?

 

第一个要回答的问题是,人民币破7能扭转深幅下挫的房价吗?其实,这个问题是显而易见的,那就是不可能对房价构成大的影响。道理很简单,人民币破7还不足以激发国际游资或者叫热钱转投中国。中国商务部一而再再而三发布警示,坚决执行限外令,严禁外资投入房地产。因此,在限外令没有取消之前,人民币的微弱升值,对房价基本不构成影响。

 

第二个要回答的问题是,在房地产领域,人民币升值谁会收益?这个问题也不复杂,那就是在房地产类上市公司中,物业持有类的上市公司如金融街、招商地产、华侨城等,以及拥有大量土地储备的上市公司如万科、金地等都将最大程度上享受到汇率升值的好处。理论上说,人民币升值将加剧本币尤其是美金对不动产的需求,这种升值如果放在2005年,那几乎可以说将迎来房价的一轮大涨,遗憾的是,此次升值生不逢时,因为房地产的价值已经被2007年透支殆尽,万科,金地的房价只能是进一步下跌,这个趋势还无法扭转。

 

第三个要回答的问题是,是否有助于缓解中小开发商的资金压力?这个问题在第二个问题中已经有答案,中小开发商是无法受惠的,找钱并不比破7前更容易。潘石屹说,百日之内,中小开发商和前期扩张过度的开发商开始纷纷倒闭,不是没有道理的。只是中国的税务当局比较仁慈,没有催缴开发商的税收,如果有一个城市开始催缴开发商的欠税,那倒闭潮将因此引发。也就是说,人民币破7声中,开发商的资金链依然嘎嘎作响。

 

第四个要回答的问题是,究竟有多少本币还能投向不动产?今年1-2月份房地产开发资金达5653亿元,同比增长31.9%,高于2007年同期10.4%(2007年同期增长为21.5%);银行信贷资金达2779亿元(银行贷款和定金与预收款),同比分别增长36.9%和35%,分别高于同期24.7%和15.7%(2007年同期分别增长12.1%和19.3%);利用外资为46亿,同比负增长41.2%,外资在房地产资金中的比重越来越低,不足1%。自筹资金1944亿,同比增长28.3%,高于同期7.8%(2007年同期增长20.5%);其他资金来源2126亿,同比增长35.4%,高于同期9.2%(2007年同期增长26.2%)。分析以上数据,我们可以发现,今年1至2月,银行信贷资金至少透支了后三个月的规模,在广义货币M2控制在18.6%以内时,银行房贷已经没有额度支持,民间借贷(其他资金来源之一)成本过高,没办法成为开发商的主要资金来源,最好的办法是迅速买房,,加快周转,满足现金流的需要。

 

第五个要回答的问题是,成交持续低迷,还有谁能扛得住?深圳,广州已经深幅下挫的城市就不用说了,东莞,武汉,重庆,长沙等城市也不用再提,因为未来几个月基本是呈8%到15%的速度往下跌。现在,大家关心的是,北京房价走势如何?因为北京高房价一蹦,其他还在挺的城市基本就会土崩瓦解。据人民网报道:京城商品住宅行情在经历了三月的两轮起伏后,再度下滑。根据北京市房地产交易管理网统计的数据,上周(3月31日至4月6日)我市商品住宅共售出1456套,相比前一周下降接近四成。中大恒基不动产的统计,上周我市商品住宅供应量较前一周有大幅下滑,新增供应套数为593套,环比上周减少63%。新增供应的套均面积为143平方米,较前一周124平方米的整体套均面积增量不小。上周市场整体开盘均价为14215元/平方米,较前一周略有下降。现在还能支撑北京房价的预期因素已经很难找到了,再说奥运影响房价显然是在忽悠人,因此,静观其变,是政府,开发商,购房者一致的状态。所以,我劝人们还是奥运后看看再说。

 

人民币破7有很多问题需要研究,但有一点是不需要研究的,那就是构成房价大跌的因素已经具备,不是人民币升一点值所能解除的。而且,人民币的升值,通货膨胀势必加剧,央行加息的空间必然加大……否则,将如温哥所说,2008年是中国经济最困难的一年。我们当有所准备。

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文章作者:牛刀
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