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200802/29

牛刀:建立合理的的住宅供应结构是大势所趋

接深圳市国土资源与房地产管理局电话通知,建设部调研组周五将在深圳召开专家咨询会,希望我能参加。我立马打电话给好友 贺承军博士了解一下内情,他告知我他还没接到通知,并希望我尽可能的回来参加。可是,不巧得很,和我另外一个活动碰到了同一时间。我想,既然不能出席,就在博客上发表一下自己的看法吧。

 

揣摩一下建设部的意图,我想大约有这么几层意思:一是国家宏观调控以来市场的真实反映,包括9070政策的落实状况,房贷新政的影响,社会各阶层的反应;二是中国社会保障住宅体系的建立,限价房推出后的反映,什么样的保障住宅开发模式符合中国国情;三是目前情况下,中国住宅的供应结构合理吗?如何改变。

 

后面两个问题,往大了说其实是一个问题,因为社会保障住宅体系建立起来,本很就意味着住宅供应结构发生了划时代的变化。所以,我想就这个问题谈谈我的看法。

 

从市场层面来说,北京的经济适用房已经推出几年了,有成功的地方也有失败的地方,最失败的莫过于一个房号叫卖16万,因而受到舆论的强烈批评,所以,去年北京市政府推出了三年两个1000万,也就是用三年时间大规模兴建1000万平方米经济适用房和1000万平方米廉租房。广州是限价房推出的第一个城市,敢于吃螃蟹本身就是一种成功,有100多套没有卖出去也在情理之中,但是,在首批10个限价房项目中,政府的错误在于不应该因为是限价房而批准兴建别墅。

 

据2月27日《上海证券报》报道:广州10个限价房项目中,记者抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让,即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发,既可以做高档公寓、也可以搭配建别墅。另外,表面称作限价房的“花都区风神大道北项目”其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买,多数单套建筑面积更高达150平方米以上。显然,这样做是巧立名目,假借限价房而干出违反国家政策之事,因为国家有关部门明文规定,不再批准别墅项目。

 

相比较而言,操作比较成功的应该是深圳。我并不是说深圳的经济适用房比较成功,而是说深圳的限价房,在新批的住宅用地中捆绑15%限价房用地,这种模式的最大考验是销售环节,如果把这些房子卖给了开奔驰宝马的人,就适得其反。也许是顾及到这点,深圳市政府又推出了4.58万套保障房。根据深圳公布的年度计划,2008年计划新供应住房用地1.8平方公里。其中,商品住房用地1.3平方公里;保障性住房用地0.5平方公里。深圳还对这批住房用地供应作了具体的分区安排,并提出要在今年利用存量用地1平方公里。在开发方面,深圳今年计划建设各类住房15.68万套,总建筑面积1215.9万平方米。商品住房(含限价商品房)占到11.1万套,建筑面积987.5万平方米。同时,深圳今年计划建设保障性住房4.58万套,建筑面积228.4万平方米,其中经济适用住房7800套,建筑面积38.4万平方米,公共租赁住房(含廉租住房)38000套,建筑面积190万平方米。这与去年开工、在建保障性住房项目24个、2.82万套相比增加了不少。并且,深圳五年内建政策性住房14万套 其中经适房2.6万套,公租房和廉租房11.4万套,探索出8种筹建模式。

 

纵观深圳住宅的供应,形成了这么三大结构:一是政府供应的经济适用房,公租房和廉租房;二是政府批地时捆绑的限价房,开发商建好后交给政府卖;三是开发商的商品住宅。从这三大供应结构来看,目前,商品房供应量太大,保障房所占比重太小,限价房无疑是一个过渡性的产品,所以,现在急需的是加大保障房的供应,让保障房成为住宅供应的主流。最好政府有一个五年规划,五年之内,保障房的年供应量应该达到60%以上。同时,深圳市政府能不能探索出一种监督机制,让深圳市民来监督社会保障房的开发建设和供应。目前,深圳市政府制定的规则也有待完善,公租房和廉租房的规则也要抓紧时间制定,尽可能地让来深圳创业的大学毕业生和农民工能够优先选择,而不能设置三年或五年的门槛。不过,深圳的住房建设计划的供应结构正在调整。如新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下的比重必须达到总建筑面积的70%以上;保障性住房供应总量达到年度住房供应总量的20%以上,经济适用房套型建筑面积一律不超过60平方米,公共租赁住房不超过50平方米,廉租房不超过40平方米,限价商品住房不超过90平方米。这些都能有效促进深圳房价的理性回归,使房价逐步回落到一个合理的水准。

 

如果保障型住宅的供应量能够放大到60%以上,那么,这种三位一体的供应模式将成为一种社会平衡的机制,推动中国社会的和谐与进步;在经济上也能达到有效剔除房产泡沫,促进宏观经济的健康运行。

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文章作者:牛刀
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