牛刀:一二手房轮番下跌趋势难以逆转

对二手房来说,我们很少评估其价格的变化对目前楼市的影响。道理很简单,二手楼因楼龄不同,户型过时,配套品质不高等因素,决定了其价格指数非常复杂,再加上目前二手房交易中的潜规则,形成了事实上为偷逃税收而制作的阴阳合同,使价格认定更加困难,因而,大多数专家往往忽视了二手楼在本轮宏观调控中对房价下降的影响。有的甚至忽略了。

 

但是,我们不要忘记,促使一手楼房价大幅下降的,正是二手楼的深刻变化。套用股市上的一句话:什么都可以骗人,只有成交量骗不了人。观察房价变化也一样,这个说涨那个说跌,同比是涨环比是跌,整体性在涨结构性在跌,这个区域在涨那个区域在跌,再加上国家统计局的不作为,拿不出科学而客观的数据,局外人尤其是潜在购房群体更是被搞的云里雾里稀里糊涂。所以,最后观察二手楼房价变化,书面上只好以成交量为标准了。

 

仔细来看,一线城市本轮房价的全线下跌,正是由于二手楼成交量的大幅萎缩引起的。这点,不仅在深圳广州相似,在新房价格即将大幅下降的北京上海也一样。去年78两月,正是深圳广州新房价格冲高之时,二手楼成交量的大幅萎缩,给了高房价以毁灭性的打击。也就是说,先有二手楼成交量的大幅萎缩,后有新房成交价格的掉头向下。迄今为止,深圳新房价格最高的月份是8月,均价达18800元;后来最低的月份是10月,均价14000元。

 

当新房价格降到第一轮的谷底后试图上扬时,二手楼成交量在开始维持相对稳定的水准后,开始了第二轮的持续下跌。这就是我们看见的,深圳11月均价达到15000元,12月份均价达到16000元。而正是12月份,深圳二手楼单日跌破100套,并继续更大幅度的低量成交。果不其然,深圳今年元月单日成交均价大幅下跌,月均预测跌破14000元,创下2007年5月以来的最低点。

 

第一个下跌的谷底,是以中天置业的倒闭为标志,其总裁蒋飞卷款而逃,沦为全社会的笑柄;第二个下跌的谷底,是以创汇租售的关门为标志,这个全国性的三级市场航母被一线城市二手房的大幅萎缩彻底击垮,即将下沉。春节后,将迎来深圳房价下跌的第三个谷底,预期4月均价将降至13000元,并继续下跌。这种一二手房联动,推进房价大幅下跌的趋势已经形成,其势迅猛异常,难以逆转。

 

于是,建设部官员惊呼:要防止房价猛跌。这帮官员,房价猛涨时,一个个得意洋洋,只说要稳定房价,而不说防止房价猛涨,而房价要跌了,居然如丧考妣。你要房价不猛跌也可以,那你把保障住房建起来,或者,把大学毕业生和年轻的白领,中产阶层,农民工的年收入增加十万八万。无论你做得到这点还是做不到这点,房价都必须降下来。

 

北京上海的房价,正在朝第一个波谷在探底。从房价顶点来说,北京月均价格最高为去年11月,上海为去年12月,先后比深圳要晚3个月和4个月。但是,无论是北京还是上海,二手房的成交量大幅萎缩的局面已经经历了3个多月,中介的利益链开始断裂,反应在新房方面,在推的楼盘已经有2成明降,4成暗降,距离均价的大幅下降已经为期不远。

 

北京商报报道说:开发商变更策略应对楼市“拐点”:全线八五折送高档轿车免物业费但销售情况依旧萧条销售剧跌近40楼盘降价促销。中消协提醒:谨防虚假优惠需签保障协议。“国展领寓”八五折,整个楼盘价格每平方米下降三四千元。然而今日,记者在北京市房地产交易管理网了解到,该楼盘自本月19日开盘至今仍未售出一套房屋。近日,各楼盘一改以往“死撑”的姿态,开始疯狂打折促销,其中不乏曾经屡创销售纪录的知名楼盘,且态势愈演愈烈。

 

上海东方早报报道:自2007年7月开始,上海楼市的成交量持续下滑。当年12月,供求形势首次出现逆转,出现供大于求的局面。2008年1月前17天,上海商品住宅的供应量为57.86万平方米,同期成交量为51.40万平方米,供求比为1∶0.89。 新房供应方面,上周虽然只有11个商品住宅项目推盘上市,但商品住宅供应量却环比上升了8.99%,共上市了23.52万平方米房源。商品房供应量也环比上升了12.11%,为30.82万平方米。从这个数据可以看出,上海房价大幅下降顶多比北京晚一个月就要开始。

 

一二手房轮番下跌的趋势,正在一线城市全面展开。对刚性需求来说,静观楼价变化,轻易不要出手,努力克制购买欲望,股市上有一首歌叫“打死也不卖”,那么在楼市上应改为“打死也不买”,理性的期待房价回归。

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