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200710/17

牛刀:不要误读房贷新政,其滞后效应将强降房价10%以上

本轮房贷新政出台,出乎所有炒家意外,见仁见智,本不足为奇。但今日,博客沙和尚指出:房贷新政让需求下降了30%,却暗涨房价10%。对前者,本人持赞许态度,而对后者本人不敢苟同。

 

其实,中国现在的房价如果有一种新政能够暗涨10%,就不可能减少需求30%。道理很简单,因为当今的中国房地产市场是一个不折不扣的以投机占主导的市场,只要房价还要涨,所谓的需求就不可能减少。

 

那么,作为参加堂堂TOP10地产评论家竞选的沙和尚先生,想必应该是专家或者业内人士吧,为什么犯了这么一个简单的逻辑错误呢?当二律背反时,其矛盾的两面是无法存在同一思维方向之中的。

 

沙和尚说:房贷新政将二套房首付增加到4成以上,许多客户付不起首付,需要重新筹集资金。 但更重要的是,客户对利率无法接受。据销售人员反馈,购房者在准备签约时才发现,房贷新政让第二套房利率上浮了25%而不是10%。按照原来的政策,商业银行一般对房贷按下浮15%优惠利率执行,为6.66%。按照新政,不但15%下浮优惠没有了。而且还要上浮10%,实际利率为8.61%,增长了25个百分点。而不是10%。对于利率25%的差别,有人算出这相当于房价涨了10%。第一套房执行优惠利率6.66%。第二套房执行上浮利率为8.61%。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算,前者月供为2264元,后者月供为2625元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来,30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10%。据此,沙和尚认为,房价暗涨了10%。我真的不知道,这是移花接木呢?还是偷换概念。

 

严格来讲,这是给购买第二套房的人增加成本10%,算上契税还不止。如果增加了购买成本,就成了房价暗涨,言外之意就是房贷新政后房价还要涨10%,我不知道这是谁的算法,又是谁的逻辑?而文中的“有人”指的又是谁?

 

房贷新政出台的背景,大家都很清楚,无须本人在此多言。其实,在这之前,许多高房价的重灾区的金融部门,就感到房价太高,投机成分太重,投机炒家正在向银行转嫁风险。深圳的商业银行早在今年七月就宣布对二手房停止贷款,对新房严格审查,等待房贷新政的颁布。从国家一而再再而三的调控中也可以看出,面对中国的房地产的严重泡沫,政府不愿意看见泡沫破灭,而加大力度进行内在的调整。目的很明显,如果泡沫破灭,对国家宏观经济,对银行,对炒家,对民众都不利,唯有采取温和的调控政策不断将炒家,外资,流动性热钱逼出房地产市场,才能实现中国经济的软着陆。

 

本轮房贷新政是配合央行加息而出台的,不排除中央政府还有更加严厉的措施出台,其政策指向性很明显,不仅仅是稳定房价,而是要重新布局房地产市场:一是保障人人有房住,而是中小户型普通住宅注重民生,三是有一些房地产面向投资者。这个市场布局一旦完成,中国房地产市场将回复健康,房价也趋向理性。对炒家而言,有钱尽管赚,要跳楼也是自找。银行如果破产政府也不会干预,就像海南发展银行破产一样,风险自担。

 

本轮房贷新政对市场的滞后效应,将在半年之内体现出来。就像加息的效应,要一年才体现出来一样。那时,不是什么暗涨10%,而是逼迫房价强降10%以上。相对炒楼的暴利而言,强降10%实在是太少了。

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文章作者:牛刀
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