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201002/09

牛刀:首次加息促使房价三个月内下降20%

牛刀老师:

每天看你的博客,也买了你的书,对你深为钦佩。看见你日夜笔耕不辍,万万注意身体。只是我现有一事不明白,你说过多次,加息就是房价的拐点,加息为什么会导致房价出现拐点呢?还有,会是一个什么样的效应?谢谢。

                                               何塞

 

何塞先生:

谢谢你的关注。

今年以来,央行已经为加息做好了一切准备,应该说,现在是在确定一个时间节点。中国的利率水准较高,与中国的经济增长和货币贬值速度不相称。作为央行的主要货币工具,加息与否不仅仅只是看CPI数据,也要看货币贬值的速度。但是,对外央行一般会称作是应对通货膨胀。现在的阶段,叫做管理通货膨胀预期。

 

从全球来说,现在的提法是暂时不退出刺激经济计划,G20国家都各怀鬼胎,不一定会随大流。在各大经济体中,我们主要看美国和欧元国家。简单的说,一旦美联储宣布加息或者说有加息的意向,中国央行会做出反应。

 

为什么加息促使房价的拐点?这个问题说起来太复杂。加息的效应对外将可以遏制通货膨胀,对内是弱化投机行为,放缓货币贬值的速度。你从我国2009年的货币发行的数据就可以看出,流动性的泛滥成灾,已经成为经济增长的天敌,无论是一线城市已经生成的房价泡沫,还是海南房地产目前的状态,非理性的投资行为主导市场,最终绞杀了普通城乡居民的终端消费。

 

也就是说,如果最终需要房子的人被逼出了市场,那房价的泡沫就会破灭。无论资本玩的怎么大,终端消费主宰所有的价值。中国现在的终端消费群体,不是以自己的购买力来承受现在的房价,整个房价是虚高的。因此,市场充满投机行为,这种大规模的投机行为不是财税政策和产业政策所能阻止的,只有货币政策才能引导资本的流向。

 

当美元指数突破86点时,中国输入型通货膨胀大爆发,反映在稀有贵重物品和轻工用品的涨价上。国家发改委一帮人到现在为止还没有觉察到中国通货膨胀的引线已经点燃,这个巨大的炸药包随时都会爆炸。中国的体制,可以控制粮食和猪肉的涨价,但是,控制不了资产价格泡沫和输入型通胀。这也是元月份PPI大幅上涨至5.5%的主要原因。

 

通货膨胀加重城市居民的生活压力,加息又将迫使普通买房人跟着增加每月的月供支出。开发商财务成本提高,会加快开发进度;投机客持有成本增加,会大量抛盘;个人在计算房贷支出时,会延后购房的冲动;各方面都处在一个货币体系之下,促成了房价的下调,因此,加息会生成房价的拐点。

 

中国的二三线城市第一次加息的效应还不是很明显,但是,一线城市的楼市根本就不存在任何市场的供求关系问题,加息弱化投机预期后,市场很快做出反应。现在还没有加息,一线城市的成交量已经大幅萎缩,深圳昨天成交54套。有人说开发商不差钱撑得住,其实,这种成交量,开发商连还利息都不够,怎么可能不差钱?所以,一面是开发商要被迫抛盘,一面是市场没有承接力,房价下降的趋势不可逆转。

 

一线城市在加息后三个月内,房价最少下跌20%,有的投机炒作过度的区域下跌幅度更大。所以,市场一定要明白一个道理,中国资产如此巨大的泡沫,绝对不是政府可以保护。中国在2010年进入加息通道后,至少有2至3次的加息,将促成房价大幅下降。

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文章作者:牛刀
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