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201001/18

牛刀:这一轮房价会成波浪式下调

这一轮高房价在中国城市居民强大的舆论压力下,终于低下了不可一世的头,正在接受历史的审判。从市场来看,尽管央行刚刚回收流动性,上调存款准备金率0.5,但是,北京、上海、深圳、广州等一二线情况基本相似,成交量大幅萎缩,深圳新房销售跌落至日均几十套,上海从日均1300套左右,跌落至600套左右,同2007年11月深圳中天置业破产倒闭前的状态相似,但是已经不可同日而语。

 

首先深圳中天置业的破产倒闭,发生在央行连续六次上调存款准备金率和五次加息之后,市场炒家开始退市,成交稀少,直接引发了中天置业资金链断裂,发生破产倒闭事件,继而房价开始大跌。而现在还只刚刚上调存款准备金率,刚刚走进回收流动性的通道,开发商、中介公司、楼市炒家资金链大多没有问题,提高这么一次存款准备金率对市场影响不大,所以,央行任重道远。

 

其次,经过2009年的疯狂炒作,开发商基本完成去库存化,没有多少积压的房子,一大批民营开发商实际上处在既没房子也没地的状态,只有上市公司和央企在疯狂拿地,所以,整个市场不缺流动性,开发商不缺钱,降价销售意愿还没体现出来,市场还没有从卖方市场转向买方市场。在深圳2007年房价下降前,新房存量为54000套,而现在深圳新房存量仅为33600套左右。从深圳情况来说,2至3万套新房存量为正常体量。上海、北京、广州等城市相类似。

 

第三,二套房贷首付四成的遏制投机效应已经大为减弱,远远没有2007年出台时对炒房客遏制的力量。2007年,信贷稍微严格,炒房客还没有多少人搞假按揭,因此,炒房客的投机效应遭到弱化。而现在,银行和炒房客已经结成同盟,假按揭四处都是,首付四成的执行好坏,值得质疑。所以,这一轮房价下调不会像2007年和2008年那样出现短时期内深幅下调的现象,甚至,不排除地方政府不顾一切烘托高房价。

 

从市场走势来看,央行加息后,房价将出现回调。在加息效应过后,在地方政府和开发商的合作下,房价下调的速度会很缓慢,尤其是在二三线城市,甚至发现下调后迅速止稳并上扬的市场状态。尽管如此,但是,市场投机的心里极度弱化,炒房客纷纷退场却是地方政府和开发商改变不了的市场状态,所有拼死维护高房价的城市,面临一个共同的结局,那就是没有成交,不排除某些城市发生零成交的可能。

 

这样房价还将继续下行,在投机客全面离场时,房价开始真正的暴跌。其实,投机客很清楚,别说房价下降,只要房价不涨了,就是他们离场的时机。只要房价不涨,做假按揭就有很大的风险,因此,只有加紧离场。还有一种状况促使炒楼客离场,那就是不排除个别炒房客资金链断裂而外逃或出事的状况。2007年,是中介公司资金链断裂,对现在的中介公司都是一个警醒,而炒房客外套的现象还没发生,他们群体还处在高度亢奋的状态,极容易发生问题,也符合市场的规律。

 

宏观来看,这一轮房价下降初期可能呈现波浪式下调,如果不能调到市场的价格预期时,有可能产生暴跌。从中国的楼市来讲,要想自行调到与经济增长和城市居民收入水平相均衡的状态,是非常困难的,因为相对房价来讲,城市居民收入水平太低了,经济增长太慢了。买卖双方如果高度抗衡,最后还是房价泡沫破灭。

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文章作者:牛刀
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