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200912/25

牛刀:房地产的泡沫缘于政府政策的重大失误

牛刀按:很多网友让我来反驳任志强,让我十分为难。我一向对任志强不屑,当然也深知任志强的驳无可驳。一个只为既得利益集团疯狂叫嚣的犬类动物,你和他谈民族前途和人民利益,那不是很可笑吗?尽管任志强也曾指责过一些地方政府,但那种指责只是狗咬狗的游戏,是一场在高房价对民众的盘剥中分赃不匀的闹剧。湘 水之鹤先生的这篇博文,揭示了中国房地产产业政策的一些弊端,提醒人们注意房价泡沫的衍生源头的关注,发人深省,值得推荐。湘水之鹤原文:房地产的泡沫源于政府政策的重大失误

 

近来,国家相继对房地产行业出台了几个相关的调控政策,显示决策者已意识到房地产行业的风险,并已下定决心进行调整。但是,从国家最近期推出的一系列调控组合拳来看,笔者根据多年的银行从业经验,感觉似有隔靴搔痒之惑,恐有调控成“空调”的忧虑。为此,笔者特对当前的调控提出如下的政策建议:

 

一、设置购房利息税。即要求国内商业银行对利用贷款购买第二套及以上房产的投资者和投机者在基准利率的基础上收取上浮10%或以上的购房利息税,由商业银行作为扣缴义务人每月代扣代缴。设置此税种有如下好处:一是税收由投资者或是投机者在购买房产的环节直接负担,防止购房人出售房产时将税收转嫁下一个购房人;二是有利于强化商业银行的二套房贷的权威性。以前部分商业银行为了恶性竞争,大多放松对二套房政策的执行力度,以让渡利润的方式对符合国家监管要求的二套房购房者往往执行利息不上浮政策,甚至享受首套房的利息优惠政策。由于向购房者让渡利润是商业银行的一种自身经营行为,而收取购房利息税则是一种对国家税收的代扣代缴义务。二者力度不同,商业银行自然不会对收取购房利息税大打折扣,从而把二套房政策中的差别利息政策落实到实处;三是给商业银行提供一个公平的竞争环境。以前的二套房贷政策执行过程中,各个商业银行经营者出于不同的经营目标而对国家的二套房贷政策提出不同的解读,并制定各个银行内部的二套房的执行细则。由于各个商业银行对于执行细则的宽严不一,执行力不一,因而使得二套房贷政策在商业银行的恶性竞争中变了样,走了调,从而使国家调控政策难以取得预期效果。如果国家以税收名义提出征收的统一标准,将使得商业银行没有迂回或是逃避的空间,从而规范其征收行为;四是减少商业银行的不当的暴利行为。商业银行应严格执行国家的各项监管政策,执行国家监管政策是商业银行的一种义务,而不应由国家为调控需要而向商业银行赐予一种收取不当利益(即由商业银行自身向二套房的购房者收取上浮10%或是以上的利息)的机会。

 

二、对二套房购房者制定严格的时间限制。对于凡是在三年内利用银行贷款购买房产二次以上、五年内利用银行贷款购买房产三次以上的购房者都要认定为投机性购房者,国家要向其收取购房利息税。

 

三是对于二套房购买者要以个人纳税证明代替以前的收入证明。在商业银行以前的房贷政策中,购房者需要提供收入证明。而收入证明获取渠道较广,而且要求不同,因此,在以前的个人按揭贷款中,收入证明则完全成了聋子的耳朵而成为摆设,使得假按揭盛行。如果要严格执行二套房政策,监管当局要严格要求:对于那些利用银行贷款购买二套或是以上房产的购房者,要求其提供个人纳税证明以替代原来的收入证明,以进一步落实购房人的购房能力,防止假按揭贷款的发生。对于购买首套住房的购房者,则要提供工作单位的收入证明,同时要求其提供工资卡的一年期的收入流水,以防止其提供虚假收入证明。

 

四是提高二套房及以上购房者的首付款比率。按揭贷款是投机者的金融杠杆,要遏制投机首先要去掉投机者的金融杠杆。国家要严格要求各个商业银行:凡是三年内二次或以上利用银行贷款、五年内三次或以上利用银行贷款的房地产投机者,对于认定的二套房要求其提供的首付款比率不低于50%及以上,对于三套以上的,国家要严格要求商业银行在三年不得再次向其发放按揭贷款,以真正遏制其炒房行为。

 

中国房地产的泡沫肇始于投机。由于投机盛行,从而带动各种资本进入房地产领域进行投机,而利益各方从这场投机盛宴中获取了巨大的暴利,而摧毁的则是一个民族整体的健康购买力,从而给国家经济带来了巨大的风险。房地产泡沫的背后是政府政策制定和执行的首鼠两端,尤其是在一些重大决策前犹豫不决,导致决策的重大失误,延误经济的健康调整。政策失误如果再不调整,将给国家和民族带来重大灾难。

国家应到了重拾1998年调控房地产泡沫的利剑的时候,否则,中华民族离厄运已不远了。让我们拭目以待吧!

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文章作者:牛刀
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