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200904/12

牛刀:中国房价向何处去问答实录

“中国怎么办”第一次圈友在线互动(2009年4月10日20:00——22:00)

 

1、怀旧,中不问:请问各位专家,你们对房市的判断依据是什么?

 

时寒冰答:当房屋作为居住需求即消费需求时,决定房价的是居民的实际购买力,通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高,说明居民家庭对住房的支付能力越低;比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。

当房屋作为投资需求时,决定房价的力量是房屋租金,国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1:200-1:300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例,其租售比基本是在1:500-1:700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息,甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明,房屋的投资价值是非常低的。

当房屋作为投机需求时,取决于买进者除去费用后能够获得的价差,而这往往由预期决定,即在预期房价上涨时,投机需求大增,反之,则下降。

 

2.怀旧,中不问:请教第二位专家,中国房价究竟是谁说了算:政府、房企、专家,抑或百姓

时寒冰答:我们的房地产市场是一个高度垄断的市场,权力与资本的结合非常紧密。在这种情况下,价格是扭曲的,政府与开发商等既得利益集团长期操纵价格,鱼肉购房者,但这种操纵是有一定限度的,一旦突破临界点,价格仍将由购买力决定,将实现理性回归。

3.怀旧,中不问:专家们会不会出老茅那样的言论?怕不怕圈友的炮轰?

 

时寒冰答:在政府容忍范围内,中圈言论自由。茅老那样的言论不是谁想讲就能讲出来的,如果那样,全国闻名的恐怕就不是茅老了。

 

4.片云滴雨问: 辣姜先生,身边的美女多了,是不是也想买个二套房、三套房呀?

辣姜答:真是这样的话,可就帮了开发商们解决了房子卖不出的问题了!

 

5.问:如何看广州15条?

牛刀答:粤15条在这次小阳春中,助长了楼市的投机行为,将老百姓逼出了市场,这看上去是坏事,其实也是好事:一,香港炒家和境外炒家没来,表明周边市场因金融风暴,已经丧失了在珠三角炒楼的能力;二是一些有背景的大炒家已经出逃,仅深圳三月份就在二级市场出逃了100亿,表明他们本身对后市是看空的;三是楼市假象正在被揭开,越来越多的人已经看清了成交量上升的本质问题,现在只要成交量上不去,房价就会重新回归。

开发商不把中国经济逼上绝路是死不甘心,我们要做的就是把真实市场状态告诉大家。

 

6.有一个人123问:很好的活动,希望以后多多举行。请问两位老师,未来几年二三线城市的房价走势如何。  

时寒冰答:如果经济环境维持现状,房价下跌;如果发生通货膨胀,房价横盘;如果发生严重通货膨胀,房价上涨。总体而言,由于现在的房价中包含着较多泡沫,即使发生通货膨胀,房价的名义价格出现上行,实际价格也是向下的。

 

7.不误正业问:1)、上海的保障性住房建设到底进行的怎样了,有没有真正按照计划落实,具体数据如何,有没有水分来忽悠百姓?2)、现在似乎进入了短暂的通缩(个人感觉),但货币的滥发肯定会带来大规模的通胀,这个转折何时发生,对房价有何影响?   

时寒冰答:上海的保障性住房相对而言是比较落后的,主要表现在光说不练,制定的保障性住房计划用地有的转成了商品房用地。但由于保障性住房欠账太久太多,中央已经认识到了问题的严峻性,地方政府在中央的压力下,不得不有所行动,上海也一样。

同意您的观点。现在是通缩阶段,将来必然是大规模的通货膨胀,这个转折的发生需要具备一系列条件,当最后一个条件具备之时,也就是通缩向通胀快速过渡之时。这个问题我今后专门撰文论述,由于是个大课题,几句话很难说清楚。不过,在这个时期临近时,首先会表现为粮肉价格的上涨。请注意这个信号。

 

8.问:如何看小城市的房价?

辣姜答:小城市的房价相对于大的城市,泡沫相对小,但不等于没有,值得注意的是:小城市的贪腐现象更加严重;小城市房子的配套、物业以及质量都有待于提高,还应该有20%的降幅,即2500的将会在2000之下比较合理。

 

9.东方塑问:请问北京的房价什么时候能够下降到合理的区间,因为北京的刚性购房需求很强,近期房价并无太多改变。

时寒冰答:北京的房价这些年来由于上涨过快,它累积的泡沫已经超出了市场的承受力。另外,所谓刚性需求,我需要多讲一点。许多人把潜在需求当成了刚性需求。潜在需求,又称隐性需求,就是指对某类产品或服务客户会因为产品或市场的某些波动会随时拒绝或使用别的替代品的情况下产生的需求行为。刚性是相对弹性而言,刚性需求是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,或者,对价格不敏感的需求。当价格高到一定程度,刚性需求赖以存在的基础就不复存在,因为刚性需求需要在一定条件下成立:可容忍范围内。简言之,就是购买力。北京的刚性需求在目前的情况下,显然被开发商歪曲并夸大了。事实上,包括任志强这些人,根本没有弄明白到底什么是刚性需求。

 

10.问:房价如何才能改变趋势?

辣姜答:房价从根本上改善,要从开发商的良知和责任改变开始,我今天在电台对一个同台做节目扬言在商言商的开发商说:缺失了民生责任,缺失了商业道德底线,你赢得了整个世界又会怎样?

 

11.Rosemary 问:老师们好,两个问题请教:1,北京的房价什么时候会降到合理价位 2,象宜昌这样的三线城市,作为沿江旅游城市,07年和08年房价涨势惊人,请教是否也有降价的可能。谢谢!  

牛刀答:北京的房价是大家关注的一个焦点,同样北京市政府这次擅自取消限外令,也没有什么作用。但是,北京的开发商、代理公司、楼市炒家现在形成了一套完整的拉高房价、投机炒作、套取银行资金的非法产业链,这个就非常麻烦。他们是有能力在短期内拉高房价的,只要房价不跌20%,他们的行为就不容易暴露,一旦暴露,银行已经被绑架了。要促成北京房价的理性回归,阻力非常大。据我观察,没有中央政府的干预,我们的呼吁作用非常有限。但是,中央政府在今年内,预期不会出台新的政策,所以,很多专家都认为,北京房价这一轮要明年才能开始下跌。

现在苦了一些三线城市。因为三线城市没有炒作的空间,前期炒作过度的,有可能面临一轮大跌,地方政府是没有回天之力的。新疆、银川等地的房价开始滞涨,面临深度调整。

 

12.哥伦布的粉丝问:我认为,在当下,结合中国的国情,应该这样解决住房问题:首先是允许并鼓励和支持居民自建房、合作建房。以上建议,在房价高企的当今,犹如一缕春风;可惜不是出自于政府官员之口。请问:此建设性倡议——在当今社会,还有没有希望?有没有可能实现?能否在展望一下……

时寒冰:是的,您说的对。允许、鼓励和支持居民自建房、合作建房是解决住房问题的必走之路,我此前的文章中详细探讨过这个问题。在《取消经济适用房背后的阴谋》一文中,我在谈及解决方案时,写道:“我认为,在当下,结合中国的国情,应该这样解决住房问题:首先是允许并鼓励和支持居民自建房、合作建房。除此之外的市场划分,可参照以下比例……”但很多支持经济学家茅于轼的人,没有认真读我的建议。

其实,我国的绝大部分开发商自己并不建房,也不会建房。在我国房地产产业链条上,规划由政府有关部门做,设计由设计单位负责,住房由建筑单位建造,开发商扮演只是“中间人”角色。而这个“中间人”,公民自己就可以做,公民通过联合可以让建筑商帮助建房,这样质量更好,而且,能对开发商形成竞争关系,有利于平抑房价。欧美、日本等,都有非常系统的政策支持自建房,比如优惠贷款等等。居民自建房可以帮助政府解决住房问题,又尊重了民意,政府真的没有理由反对自建房与合作建房。就好比禁止自由恋爱而规定所有人都必须到婚介所找对象才发结婚证那样,培养了一个畸形的中间商,这种做法是不人道的。

 

13.Rosemary问:今年是金融危机爆发的第二年,应当说是冲击和影响也较大,为什么不是今年,又要到明年北京房价才能下跌?这里面有什么玄机吗?

牛刀答:不是玄机,而是他们把政府琢磨透了,知道政府无法维持高房价,银行的资金有大量往外放贷,最后,这些资金不是流向实体经济,而是进入了楼市和股市,重复2007年的错误,好在现在资金环境不一样了,外来资金几乎没有,国内继续流向股市和楼市后,实体经济将无以为继,失业率会上升,发电量会降低,只要继续衍生泡沫后,社会的危机就可能爆发,中央政府不会不考虑这一点。这次解决医疗问题是一个信号,但是,采取相同的手段解决住房问题,还需要时间。

 

14.哥伦布的粉丝问:房地产业——没有纳入国家振兴十大产业的规划;使人们看到了——社会舆论的力量;看到了众呼声的重要。如果房价的高企是因为土地价格的形成机制;如果有很大比重,很大的原因是——政府的参与和带头所致;请问——政府有退出——房地产经济利益——的可能吗?可否展望一下……

时寒冰答:关于政府退出问题,是市场化学者极力主张的。这个问题我是这样看的:政府该退出的退出,不该退出的绝不能退出。比如,过去的市场化学者,主张的医疗、教育、住房市场化几乎全是失败的,因为,这些原本是政府的责任,由于官员非民选,又缺乏监督,他们本身就缺乏提供公共产品的动力,你建议让它退出来,不正满足了它的心愿了吗?因此,一些极端的市场化学者是有害的。市场化并不是万能的。像茅于轼提出的火车票涨价问题,就是极端市场化主义者损害民生的一个典型例子。茅于轼认为,火车超员、排队买票、票贩子猖獗,是票价低导致的,因此,他认为:“如按照经济规律涨一点票价,把票价定在市场均衡上,以上这些问题基本上都不会发生。”而他忽略了,即使火车票涨价,许多人也得回家,在火车的客运能力没有大的变化,可替代车辆少(如果火车票提价,公共汽车客运票价也会提)的情况下,这个阶段的刚性需求是很难靠价格真正降下来的,因为,民众还得坐车啊!到最后什么问题解决不了,反倒是让既得利益集团得了便宜。

关于住房保障,政府绝不能退出来,这是它义不容辞的责任。

另一方面,属于市场的那一部分,政府必须退出,不能像商贩一样,从中牟取利益最大化,因为,纳税人供养它是让它提供服务的,不是从民众身上捞钱的。

因此,我认为,中国要解决住房问题,最重要的是还民众的自主建房权,还地于民,在这种情况下,政府不用花钱,民众支付少量的能够承受的资金,就能很好地解决绝大部分他们的住房问题。所以,政府出地民众出钱的经济适用房是万不能取消的,经济适用房有很多问题,比如,大户型。比如,许多落入了政府官员手中。我们应该这样看,经济适用房的腐败,一是透明度不够导致的,二是由于经济适用房供应过少成为稀缺资源导致的。如果提高透明度,加大经济适用房的供给,相关问题是可以解决的。——我这里提及的加大经济适用房供给实际上是指一种权利,即政府出地、民众出钱建房的权利,在政府提供土地之后,民众愿意建什么档次的房子,是他们的权利。这实际上意味着政府权力的退出,而不是强化其在经济适用房中的腐败机会。我提及的经济适用房与现在人们看到的畸形的恶迹斑斑的经济适用房是有很大区别的。

 

15.刘小荔问:请问辣姜老师杭州这样的城市为什么不在郊区扩建一下呢,其实环境不比西湖差的?  

辣姜答:扩建的问题连带开发,是开发商先算计容积率、拆迁费用和制造泡沫空间而再去要求政府挂牌,挂牌总是商人先敦促的,而并非按政府预先的城市改造计划来的,城市规划只是幼稚的想法而已,最后都将被开发商“变更”,因为商人总在趋之若鹜拼死拼活地奔向散发铜臭的地方。

 

16.苦命的草根问:中国的国情决定不撤掉搞掉一些官员中央的什么措施都落不到实处支持楼上所说重要搞掉一部分官员,立马房价就要下降。  

牛刀答:是的,地方贪腐势力太大。我们应该促成中央政府公布官员财产。这一次,我把深圳国土局狠狠将了一军,逼迫他们打开假按揭的文号,结果他们不敢打开。这说明,官员财产只要阳光化,就可以杜绝许多犯罪。

 

17.无敌胖熊猫问:感谢中圈组织了这么好的一个活动,现将我的有关疑问提出:1)、中国房地产业的崩盘大概会在什么时候发生?2)、房地产业崩盘后对中国的银行业、地方政府财政收入会有多大负面影响?3)、降价后的房子是否能有效提高百姓的购买能力?在金融危机持续加深的情况下。4)、中国房地产业泡沫彻底破灭后,是否会有第三方资金,比如国外财团资金进入中国市场,进行房产兼并和土地收购?5)、房地产的动向无疑是中国金融危机加深或是回暖的重要标志,当中国房地产业此轮衰败后中国金融危机是否会全面爆发?谢谢两为先生能给我这么个机会提问,也许我的问题提的不太恰当,无论如何请两位保重身体,工作开心。

时寒冰答:凡事都有一个限度,中国的房地产是一个掠夺性行业,既得利益集团对民众敲骨吸髓,满足一己之利。这是导致中国中产阶段始终无法形成的重要原因之一。而中产阶级的形成,是一个国家向前发展的重要基础,失去这一基础,中国经济就缺少可持续性。在北京、上海这样的大城市,一套商品房消灭一个中产阶段是非常常见的事情。这种掠夺性发展到一定程度的时候,就会面临崩盘风险。

世界上,没有哪个国家像中国这样,把一个掠夺性行业(当然,这一掠夺性主要在国内才会表现得如此露骨)作为支柱性产业,人家都是高科技,是军工产品,是IT,所以,人家的支柱性产业给民众带来的好处越来越多,而中国民众则因为支柱性产业生活质量逐渐下降。

房子降价与民众购买力对接,是激活成交量的唯一方式。目前,很多地方政府禁止开发商降价,对降价的开发商进行处罚,这种悖逆市场、残害民生的做法,将让房地产业最终付出代价。

正因为中国房地产业存在这些问题,外资这两年一直在悄悄撤离,一些外资企业在抛房,指望外资救中国房地产是徒劳的。

房地产业衰败后,最大的问题是,中国还有什么能作为支柱产业?由于房价上涨,蚕食了民众的购买力,内需不足,中国经济已经走到了死胡同。当务之急是,取消房地产业的支柱地位,改变房地产的掠夺性,促使其居住功能、民生本质的理性回归,让这个行业造福于民众,而不是成为残害民众的工具。只有这样,房地产才能健康发展,中国经济才能保持可持续性。我此前已经讲过了,自建房、合作建房同样会促进房地产业的健康发展。

 

18.希望有个家问:弃矜在上文中提到:“个人认为,中国目前的房价问题其实更多的是政治问题,而不是经济问题。试图从经济方面来解决这个是不可能的。”我非常赞同。

牛刀答:不是不改革,而是推进太慢。也就是说,上层建筑已经不适应经济基础的发展,按照社会发展规律,不经过大的政治变革,是很慢的。

 

19.刘小荔问:我个人感觉中国的房子还是有太多刚性需求,尽管大家也都绝望的看到房价是有些过高,可一但稍有松动,就会有人想去买,开发商应该也是看到这一点,所以学着坚强,另外民间资本及一些国外资本还是不会轻易的放弃这一块肥肉,他们已经习惯于这样捞钱了,因这些人他不把钱放在这里,没有其他的渠道来获取收益,如果实体经济不能尽快的开始下一轮的增长,很多人还是不会把资金从房地产投资上转出的,那么房价的下降真的看不到回归正常价位的希望!如果没有中央政府和地方政府的大力支持,人民就不会看到希望,可如果这样做,他们不是没有?总之,我是不认为房价不会有太大的下跌空间。希望老师以可靠的调查数据来证明你们的观点?

时寒冰答:这的确是一个因素,老百姓被劫掠怕了,尤其前几年的房价飞涨,让老百姓犹如生活在噩梦当中,在心理上形成了一个巨大的阴影,开发商的操纵市场之术取得了前所未有的伟大成功!问题是,刚性需求必须在购买力可容忍限度内,而且,这些年来,以现在的价格来看,商品房其实是严重供大于求的,只是人们被虚假的信息欺骗住了。

比如,关于北京,很多人认为北京的土地是稀缺的,房价不会跌。但事实可能与此大相径庭。于凌罡先生曾经计算过:北京常住人口约2000万(北京市市长王岐山强调,北京力争2010年常住人口控制在1600万,这里所指的2000万是预估2020年的人口总和),城市建设用地1650平方公里(其中建设用地面积这个数据,来自国务院审批的北京2020年城市总体规划)。如果用最简单的计算方式,按照人均居住面积下限28平米,也就是三口之家可以居住一套84平米的楼房住宅为最低标准,北京的2000万人口,需要28平米x2000万=5.6亿平米住宅,按照平均容积率估算,需要3.2亿平米,也就是320平方公里的住宅建设用地。即便豪宅占据高比例,北京也只需要平方公里的住宅建设用地。理论上应用地最多的住宅,不到政府审批的城市建设用地1650平方公里的28%!

因此,开发商所说的土地供应不足,土地稀缺都是骗人的把戏,而相关专业数据,一般民众是看不到的。研究者能看到,但他们惧怕开发商的压力,不愿意讲出来。这次学者戴建中站出来与开发商PK,也是任志强把他惹急了。其实,学者不管是不是被开发商惹毛,都应该站出来讲真话,所谓术有专攻,专家研究得更透彻,捍卫正义是学者义不容辞的责任,尤其在这个知识分子普遍堕落的今天,这一点尤其重要。

 

20.古希问:请问3位:在目前的政治体制和利益格局下,你们对房价的必然下降真有信心吗?万一与你们的愿望背道而驰,你们考虑过可能要承担的道德风险吗?是否也捏着一把汗?对不起,提出如此尖锐的问题。因为是同路人。不要回避啊!  

牛刀答:就我而言,在目前的政治体制和利益格局下,才更需要一大批为民请命的人。我们想推动中国社会的进程,就必须有人做出牺牲,不过,房价的下降还不在于我们的推动,中央政府比我们更急。有几次,一次在我批杭州市委书记王国平时,北京的朋友告诉我,我的博客文字稿第二天就进了中南海;这一次我们揭穿成思危的谎言时,新华社以小内参的形式向中办呈报,可想而知,现在的信息是高度发达啊。尽管我们不知道,究竟我们的呼吁起了什么作用,但是,只要不断表达我们的意见,总会有影响社会变革的一天。

至于房价,没有什么力量还能推动房价往上走,除非社会的平衡被彻底打破。对这一点,我非常有信心。

 

21.又一次激动问:中央政府对房地产的政策能左右地方政府么?有钱人和有权人能在房价问题上对民众让步么?高房价继续维持下去会引起社会危机么?

时寒冰答:地方政府卖地赚钱,根源在于制度,在分税制改革后,中央把财权收走了,地方资金不足,财权事权不对等,资金缺口严重依赖房地产获取。这一点中央其实心知肚明,所以,对于地方政府的土地违规问题,处罚非常弱。如果不能解决这一根本问题,地方政府从房地产领域攫取巨大利益的冲动就不可能受到抑制。

当然,由于中央收走了财权,地方政府严重依赖中央,有利于中央集权,在这种情况下,中央的政策比较容易得到地方的执行,理论上而言是这样的。但很多时候,地方政府阳奉阴违,并不被处罚,而且,我们现在以GDP考核干部政绩,这种畸形的环境培养了畸形的官僚,一些民生政策得不到落实,或者被变样。因此,中国的经济问题,一切症结都源于政治改革滞后。

由于我们的社会形态是资本与权力高度结合的形态,有钱人与有权人除非自身利益受到威胁,否则,他们很难真正在利益方面作出让渡的。

如果高房价这种掠夺性的状况持续下去,引发危机不过是早晚的事情。

 

22.无尽的思考问:1998年的国务院房改文件提出,“停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济?用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”文件还指出,“不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。我是1991年工作的,在一家国企工作,一直没有享受到福利分房,也没有看到地方政府和企业落实相关的住房补贴政策,到现在还租房住。请问为什么国家明确的上述政策10年来都得不到落实呢?

时寒冰答:您所说的是国务院的23号文,而这种文件早就被2003年由开发商与原建设部官员炮制的18号文所取代了。我此前的文章中详细讲了既得利益集团玩“狸猫换太子”阴谋的经过,从中可以看出既得利益集团为了自身利益最大化,是如何扼杀经济适用房,把民众驱赶到开发商口中的。不妨摘录如下:

1998年,我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文),明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,按照23号文制定的住房供应体系,城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房,而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此,当时的房价波动很小。

23号文的总体思想与西方国家一样,强调了住房的公共产品特性,也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去,我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是,2003年8月12日,由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文),把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”(落脚点在“商品住房”方面),同时,把房地产业定性为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”(这意味着从房地产业中牟利)。从此,住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。某地产大鳄激动地说:“只要读懂了这个通知,房地产开发商都会很高兴的。”

正是从18号文起,住房的公共产品特性被削弱,房价开始飞速上涨,开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断,迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中,头一年还默默无闻的开发商,第二年就上了富豪榜,其财富聚集速度之快,仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼,暴富群体(开发商、腐败官员、炒房的富人)赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时,普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。

根源就在于,18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中,需要商品房的人群只占10%,而在18号文篡改经济适用房的定位之后,意味着,高达90%的人群(原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之合)需要通过商品房来解决居住问题!把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场,房价焉能不涨?!不难看出,在我国有关房市的决策过程中,一些既得利益集团通过各种途径影响乃至操纵腐败的官员以及有关部门,左右了相关政策。

市场是不可能替代住房保障功能的。在高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题时,住房保障责任其实已经悬空。开发商们明确说了,他们就是“为富人建房”的,高房价本身也已经成了富人的游戏。庞大的中等收入者即夹心层,在房价上涨几倍以后,买房的希望绝大部分已经成为泡影——即使勉强买了房,也因沉重的住房压力降低了生活质量,沦为低收入者(从生活质量上来看的确如此)。

 

23.看黑夜的眼问:我是一个小县城的一名居民,看到身边按揭买房的朋友省吃俭用,生活拮据,再看看暴富的开发商,心中很不是滋味,真不知道房价什么时候能降下来,象我们这样的小县城应该占中国的大多数吧,这才是老百姓的真相。听说,为了“发展”,我们县背负了居额赤字,恐怕其它地方也大同小异吧,面对如此状况,请老师简单分析一下,象这样城市房产未来走向,让老百姓们心中有数,不再吃苦,不再吃亏。 

牛刀答:这个苦难不是一小部分人,而是在向社会扩散,甚至一部分中产阶层。

 

24.片云滴雨问到:问辣姜先生:大家现在都关心什么时候才是买房的最佳时机,如果我有一套在北京的多余房子,想在明年孩子出国前处理掉,请问什么出手最为合适?

辣姜答:现在(各地春展会期间)的房价是一两年之内的高点,没人怀疑,但随着政府对GDP的政绩追求,今年开工的新增存量还会继续加大,下半年房价下跌的趋势势在必行,如果新增能够很快出手,是可以的,但两年后或许会超过你现在出手的价格,所以出手的时间点你政绩权衡。

 

25.小虎女问:时老师、牛刀老师你们是有良知的人,对现在的腐败也是非常的痛恨,你们要是倡议搞个整治贪官运动,一定会得到众多民生的拥护支持!

牛刀答:能够督促官员财产申报制度早日出台,就已经是一件像样的事了。

 

26.相视一笑问:平顶山属于三线城市?房价3000元每平方米,贵吗?  

辣姜答:是四线城市,至少贵出1000,估计城市人口不会超过60万吧?

 

27.怕怕先生问:片云滴雨在上文中提到:“文峰茶馆在上文中提到:问一个最实际的问题,,房价什么时候会下降?具体时间是?请回答我这个嘛,估计三位老师都没法回答。”我斗胆回答你:最好问温总理,他让降就降,他让降多少就降多少!谁敢问啊。  

牛刀答:向总理发问,也是民之权利。

 

28.一杯绿红茶问:房价超高,老百姓用自己一辈子的光阴来买一套房子,而房价中一半的费用是地价,所以可以这么理解,作为国家的主人——老百姓在用半辈子的时间来买本该属于自己的土地70年的使用权,两位老师,请问这是政治问题还是经济问题?

时寒冰答:这是民众心中之苦,苦不堪言的根源之一。在中国买房,其实相当于租房,只是一次性缴足70年的租金而已。所以,民众没有归宿感。买了房子,70年后接着交地租。但很多房子是熬不到70年的,由于监督机制缺位,中国的房屋质量一直难以得到保障。中国的房地产问题,是民族苦难的重要根源。谈及这个问题的时候,我很想大哭一场……应该还地于民,给民众归宿感,这是促使我们这个民族更团结,更有凝聚力的重要前提。如果政府以民生为本,解除国民的忧虑,中华民族将成为最强大的民族,执政党将成为最伟大的政党。但实现这一点,需要民众权利的苏醒,当人们学会维护、捍卫和索取自己的权利,社会就会往前进步。很难想象,在其他国家,腐败到如此程度,还能平安无事的前行。民众的无限度的忍耐力,是助长腐败,导致自身权益得不到尊重的一个重要外因。而这种忍耐力的极限一旦被突破,又会以一种破坏性的灾难性的反击,带来政权的更迭。这是中国历史周期循环的一个走不出的圆圈。

 

29.片云滴雨问:众所周知,房地产作为中国的支柱产业之一,特别对于城市的发展和形象的提升至关重要,所以,各级地方政府对于房产业的发展是大力支持并乐此不疲的,特别是可以大幅提高地方财政收入。

而且从政府与房产商的关系来看,就如老子和儿子,但老百姓呢,就如是政府的仆人或下人,如此之见,政府与房产商的关系不仅密切而且非同一般,所以,在房地产市场不景气的时候,政府肯定会想尽办法来扶持甚至是不惜动用一切可能的手段。所以,在这种背景和条件之下,怎么能说:中国未来的房价一定会深调?无论从政治高度还是经济角度,我认为房价只会窄幅调整,而不会深调更不会下跌40%-50%。你认同哪一种意见,请说明理由!谢谢!

时寒冰答:您提出的问题是许多人都在思考的问题。也是一个现实问题。权力与资本的勾结,对房价的操纵能力是非常强大的,但当房价突破民众的最大承受力,当临界点被突破,房价必然回归,房价可以操纵一时,而不能操纵一世。除了上帝,任何试图操纵某一工具荼毒生灵的行为,都将受到无情的惩罚。

 

30.梦混混问:今天有幸跟两位前辈探讨中国核心之问题,非常激动!对于中国之问题真是不吐不快啊,再次感谢圈子给予这个的机会!

首先我的观点是中国的房地产前途必将极为曲折。08年的楼市大跌和目前楼市回暖都在在我预料之内,只是比我预计的提前了。08年我劝我的亲友不要在高价买房,可该买的还是买,没人相信我的楼市必跌论。今日回过头来看,当时买房的亲友们今日市值至少跌20%以上。时至今日没人愿意提起我当时的执着的提醒,也无人感谢我的好意,对于未来楼市必将持续上涨深信不疑,最近去抄底的亲友大有人在……实在可悲可笑啊!!圈子的朋友们,你们最近在抄底吗?

不管未来十年二十年中国楼市将何去何从,目前我可以肯定的是:楼市价格真正回归理性之前必有一个假筑底的过程,然后再缓步下跌(至少两年),套完所有流动性后在2012年见底。呵呵,当然股市之路将如出一辙。!! 时间万物总在生生灭灭中循环,中国必不例外。2012年左右,中国经济在两市合力将中国流动性彻底了结后才能重入佳境(还要其它方面的好事来配合)。那时人民币兑美圆稳定在5:1,你想贬值都贬不了,房价才步入一个缓慢上涨的通道。那个通道就是所谓专家们所说的房地产20年超级大牛市吗?大概我脑中的牛跟别人的不同吧,所以我不知道人家说的超级牛长成啥模样,就让时间来回答吧!!

中国的如何启动内需这样一个老话题,说多了我烦大家也烦。根本问题解决不了,说它何用??但以改革非体制问题来启动内需还是有补救办法的,今天既然是围绕房地产展开讨论,那我就只说我在这方面的看法了。

从政府对房地产的政策来看,上半场的动作没有出乎我的预估。楼市一走下坡路,政府就开始喊建设廉租房,这个政策我在08年初就预计到了……但喊归喊,喊得再好听,实际行动暂时不会有多少的,火烧屁股的时候拿钱搞廉租房,呵呵,等着吧,起码2012年左右房价步入新的上升通道前才会大搞廉租房,目的是稳定搂市从而抑止下一次不可预见的通货膨胀。如果此预估实现,中国将可步入低膨胀高经济发展时期,那时全民共富将可能实现。(体制问题的去向不是我能预见的,所以请老师们允许我用”将可能实现”这组词汇)。

当然我预计到的仅是他们上半场的动作,下半场的戏是不是按我说的唱,政府又不是我开的,所以我不知道啊,啊哈!! 当然,从目前产业的困境来说,我认为未来县镇级别的房地产开发将是行业救赎乃至未来20年中国经济发展的关键问题。明天定当向二位老师讨教这个问题!!此致!!!

时寒冰答:根据您的叙述,知道您是一位有智慧的人,您以自己的理性分析,对房价的趋势有理性的把握,这一点是非常难得的。很多人认为,中国的房价不会跌太久,理由是刚性需求存在、土地稀缺。此前我通过引述于凌罡的分析,指出了土地稀缺谎言其实不存在的。而所谓刚性需求,也是被曲解和歪曲的。我们知道,日本在刚性需求与土地稀缺方面远强于中国,但日本房价的下跌时间长达十几年。为什么?人口结构发生了变化。我此前的文章中专门论述过,再简单列举如下:

日本二战后它的人口出生率一度达到33‰,当这批婴儿长大成家后,必然造成住房需求的增大,推动房价和地价的上涨。因此,日本从上个世纪70年代开始房价持续大幅度上涨。但随后,随着经济的发展和生活的改善,人口出生率开始大幅下降,一直下降到10‰以内。等这批婴儿长大成家后,对住房的消费需求也呈下降趋势,因此,日本房价从1991年后开始持续暴跌,这其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素,也有人口结构发生改变的因素,或者说,人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。

上个世纪五、六十年代,我国鼓励生育,出生率快速上升,这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时,我国的总和生育率为5.8,到1979年时已经降到2.75。1980年,我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时,我国总和生育率下降到1.22。

对照一下我国房价的走势,从上个世纪90年代开始,上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求,在新增购买力推动下,我国房价走出了一波快速上涨行情。但是,截至目前,我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄,他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期,而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响,并传导到现实的房价当中去。

而且,我国正在逐渐步入老年社会,由于社会保障体系不健全,1980年后出生的独生子女一旦成家,将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时,独生子女结婚后,在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产,一套自住,其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。

2007年与1996年相比,全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所,减少一半还多!招生人数,从2524.66万人,下降到1736.07万人,减少了788.59万人;在校生从1996年的13615万人,下降到2007年的10564万人,减少3051万人。

小学生数量及小学学校的快速减少,是我国计划生育政策的必然结果,这意味着,我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。从人口结构来看,房价的下跌趋势将是长期的,难以逆转的。

中国人口结构的大变化,大约在2015年,这将是终结中国房价黄金时代的开始之年,此后,房价(指实际价格而非名义价格)将逐渐步入下跌周期。

 

31.我追我梦问:两位老师,晚上好,一直关注你们的博客,感谢你们为民生所做的努力。1.象沈阳这样的大中城市(以沈阳为例),最合理的房子价位,应是在现在的基础上下降几成?均价位大约多少对这个城市是合理的?2.沈阳春季房交会,当地政府实行押旧房买新房,怎样的行为您怎么看?当地政府若一再实行类似上面的行为,会对沈阳的房价产生怎样的影响?我们现在谈的调整期,会有什么样的变化?3.我是一个建筑设计人员,房地产行业乐观估计要多久才能回归正常运作状态?东北及周边地区城市的城市化进程,还能持续多少年?

时寒冰答:二、三线城市的房地产我研究不多,主要是缺乏可信的数据,在中国,最头痛的问题就是数据失真太严重,难以得出正确的结论。像沈阳这样的城市,其房价也必然受制于民众的购买力,老工业基地的民众,这些年来的收入并没有明显上涨,而房价飞涨,这种背离的状况不可能持续下去。但总体而言,二、三线城市的房价泡沫要小于北京、上海这样的城市。

地方政府为了帮助开发商卖房,会出台一系列的鼓励政策,这是明目张胆的官商勾结、官商一家的现象,在世界上是绝无仅有的。但无论耍什么花枪,不提高民众的收入都是难以持续的。

关于城市化,中国与西方国家的城市化是不同的。世界上发达国家的城市化是在经济发展到一定程度不得不城市化了,我们城市化是什么?把县划给市,一挂牌就城市化了,这个城市化并不代表你土地稀缺,也不代表你购买力的同步增长。而且,城市化后,原来的土地得到了更高效更充分的利用。比如,原来盖的平房,现在换成了几十层的高楼,容积率大大提高了,其实土地的利用率更高了,说城市化导致土地稀缺是可笑的谎言,但很多人被谎言欺骗久了,就当成真的了。

 

32.贫民梦醒问:失业率上升(居民实际收入下降)能否成为房价崩盘的导火索?

时寒冰答:握手!至少会成为导致崩盘的诸多条件之一,而且,是非常重要的一个判断依据。

 

33.天堂鸟的世界问:前易阵子,媒体有传出“土地管理法将审议修订住宅70年可能有偿续期”,对房价肯定有影响,请问两位老师怎么看?及后续会给老百姓带来的问题等请给予明示。

时寒冰答:我认为,70年后,应该自动续期,选择权应该在民众手中,法律应该赋予民众这种选择权。否则,又会闹出强行拆迁的闹剧,让民众感觉到像是无家可归的奴隶。我们这个民族最缺少的是归宿感,应该依法保护弱者,让民众有安全感和归宿感,只有这样,我们这个民族才能真正强大起来。

 

34.古希问:请问3位:在目前的政治体制和利益格局下,你们对房价的必然下降真有信心吗?万一与你们的愿望背道而驰,你们考虑过可能要承担的道德风险吗?是否也捏着一把汗?对不起,提出如此尖锐的问题。因为是同路人。不要回避啊!

辣姜答:每一个时代的进步,都将伴随着许多人的努力甚至牺牲,我们的民生水平和民主环境也在成熟和完善,至少我们比言论不自由的那个时代进步了,但现在让我们不满的是:进步速度太慢,幅度太小,政府对财富分配的畸形,甚至贪腐程度的严重,都将是民生欠账的基础上,平添了一份令人发指的情绪,我们坚信:我们的呐喊是会有回报的,也深信,我们的声音也是由万千百姓共同的声音一起顶起来的,是合声!

 

35.不买被套问:16楼所提正是最近困扰我的问题,通胀的预期与房价深幅回调的预期是否矛盾?这问题最好能由寒冰老师回答!   

时寒冰答:通胀之下,房价本来应该涨的,但是,房价提前完成了上涨过程,累积了大量的泡沫,除非发生非常严重的通货膨胀,抵消了房价中的泡沫,否则,小的通货膨胀不足以抵消泡沫,房价也难以真正上涨。

 

36.玉韫珠藏问:1.请问,通货紧缩之后的膨胀,币值购买力急剧下跌,而物价全面上涨,房价真会下跌吗?2.那时与其人民币一钱不值,不如在通胀来临前用多余的钱买房,虽然价高,但还有实物:房子。通胀过后即便房价不会快速恢复,亏损了些,但相对货币的贬值房子总还有居住功能,学区房还有择校功能,这些优越性恐怕不是购买股票所能体现的吧?3.况且股票在通胀中也不一定能独善其身呀?很困惑,希望两位帮释疑下,谢谢!

时寒冰答:这要看通货膨胀的严重程度。整体而言,我认为,从投资的角度来看,买房不如买地产股(经过了调整),买地产股不如买资源类股票。我春节前就在表述这个观点。如果从投资的收益来看,这种做法要胜于买房。当然,如果自住买房,或者,需要改善住房条件,只是把保值作为一个辅助功能,可以买房。股票需要把握波段,在中国这样的流氓市中,有较大的风险,这的确是一个障碍。如果从稳妥的角度来看,如果发生严重通货膨胀,投资买房也是可以作为备选项的。

 

37.秒表的脚步问:中国房价虽然虚高,但政府的确是的极力烘托房价我理解,只要政治层面没有变化,如同股价一样,高房价还会维持,

希望二位老师细说??

时寒冰答:房价与股市还是有很大不同的。从操纵的层面来看,政府操纵股市的能力要远远超过房市,具体原因不便深说。但是,我前面也讲了,凡事都有极限,像房价这种变现能力差而且需要巨额资金的商品,在房地产市场发展到今天这种程度,政府的操纵能力其实是在下降的。想想看,政府拿出100亿资金,才能操纵多少套房子?因此,不能过低也不能过高估算政府操纵房价的能力。现在,一些地方政府为什么下文件要求干部帮助开发商卖房?如果他们操纵市场如鱼得水,还用做得如此下流吗?

 

38.ayan001问:很高兴先提问:现在的房子不知是房地产商太无良了,还是中国各行业都是这样了,在网上搜现在大房产商的房子90%漏水,花几十上百万买的还住着闹心,这些昧着良心做事的人,老天应该看着的,该报的就应该早些报,不要老实人总是受难,坏事做全的只是最后时刻才报,这是没有天理的。不过在中国这种状况,不买房小孩子户口上学成问题。我的小孩子现在还没上户口。因我们都是集体户口。我一直不想买房,房价太高。不过家人总是催我们买房,还好我们都认为房价太高,也不急着买。但是这两年也得买个房子,小孩都3岁了快上学了。你们也不用有压力,你们说的意见我们会听,我们会自己加以判断的。在二线城市的房价什么时候才能真正跌一些呢?比如武汉、南京等地方。

时寒冰答:房子质量问题是个很普遍的问题,由于缺少监管,由于官商勾结机制下强势的开发商受到更多保护,由于维权成本很高,中国的房屋质量问题一直很严重,四川地震充分暴露出了这一问题。在央视的辩论中,开发商代表甚至威胁,房价下跌就把10根钢筋减少到5根。中国房屋质量怎么可能有保障呢?

关于二线城市的房价,我认为,人造“小阳春”破灭后,还会重新步入下跌轨道。能阻止房价下跌的只能是通货膨胀——名义房价维持或者上涨,而实际价格却下降。

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文章作者:牛刀
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