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200903/13

牛刀:深圳楼市成交回暖只是短暂现象

在部分地区楼市成交量逐步回升,对楼市价格走势乐观情绪蔓延之际,著名房地产独立评论家牛刀日前再抛出“2009年房地产探底过程还在继续,言底部尚早”的观点。这泼“凉水”是否像他在2007年楼市最疯狂时公开赌深圳房价下跌一样,泼得正是时候,还是盲目悲观?本报记者近日就当前楼市成交回暖现象、业内众多救市建议等热点问题对牛刀进行专访。

 

成交回暖是短期现象

 

记者:与当前市场上一些关于楼市回暖的观点不同,你为何还认为2009年房地产还在继续探底?

 

牛刀:应该从三方面来看当前中国楼市,从外围环境来看,全球不动产都在向下估值过程中,处在剔除楼市泡沫的阶段,还没有完成不动产向下估值;从经济大环境来看,宏观经济调整需要时间,经济未调整好,房价不可能调整到位;近期楼市成交量放大主要是受政策性因素刺激,只是一种短期现象。一旦政策利好因素释放完毕,重新由市场来主导,房价还要继续下跌。

 

据估算,开发商今年整体投资资金缺口约1万亿,等同于销售额3万多亿。在当前的形势下政府不太可能引导这么大投入。而这1万亿的资金缺口补不上,就意味着今年很多开发商将出现楼盘烂尾甚至破产现象,这一趋势已经出现,表现为越来越多的楼盘延期开发,如北京的一些楼盘。延期开发主要原因是这些楼盘没有开发价值,动工就意味着亏损开发。因此,今年对楼市而言依然是形势非常严峻的一年。

 

现在开发商所有成本都在降低,以国内某著名大型房地产企业为例,2007年其土地成本3581元/平方米, 2008年2059元/平方米,每平方米下降1500多块,2009年成本更低,所以从这个角度来看,未来房价走低也是趋势。

 

记者:随着去年底以来一些政策利好出台刺激了楼市回暖,刚性需求逐步释放给了开发商不少信心,为什么你还认为楼市形势非常严峻?

 

牛刀:现在大多数群体包括中产阶级的支付能力不足以支撑楼市回暖。从三方面来看,中国投资拉动GDP增长的模式为将来通胀埋下隐患;近几年贫富差距加大,大量城市居民收入增长赶不上GDP增长、通胀增幅;2008年,一批中产阶级的财富因股市、楼市泡沫破灭而被吸空,出现“负”资产。

 

以刚性需求来确定房地产市场需求量是错误的,中国习惯把潜在需求解释为刚性需求。事实上,未发生的需求中很多人没有购买力,而不能列入刚性需求。

 

深圳楼市还有1年多调整期

 

记者:你认为楼市何时见底?见底的标志是什么?

 

牛刀:房价没有底部。深圳房价回复到正常状态,应关注这三个指标:一、日均成交量;二、新房存量变化;三、日均价格。

 

从存量来看,深圳新房存量高峰期曾达6.7万套,目前降至5.4万套,消化其中这1.3万套就花了近两年时间。而正常状态下新房存量应该为3万套,只有降到这一水平,才能说房价水平基本与经济发展水平、深圳居民收入增长水平相适应的状态。否则,房价不可能稳定,更谈不上回暖。

 

我认为,从现有新房存量水平降至3万套的正常水平,深圳还需1年多的消化时间。而且,这一推算还没有考虑今年大量新盘推出的压力。

 

记者:深圳成交量放大已持续了4个月,是否将会加快存量房消化的速度?

 

牛刀:成交量不能跟最低迷时期比,应该跟正常年份比。现在的成交量情况是,周五、周六300多套,其他时间一般在200套左右,这还没达到正常年份——如2006年的7成。在2006年,平时成交量300多套,周五、周六有700多套,有时候突破900多套。

 

开发模式面临考验

 

记者:你多次提到要推动住宅消费市场的形成,在当前楼市低迷的现状下,为何有这样的主张?

 

牛刀:当前中国内地楼市是投资性市场,这借鉴了香港的开发模式。香港模式有三大特点,即土地的招拍挂、预售制度、门店式交易,这样的模式导致楼市投机性色彩过重,并不完全适合中国内地,正面临极大考验。资本推动型市场到一定程度,泡沫必然破灭,不利于整体宏观经济的稳定发展。

 

可喜的是,政府采取的一系列举措,包括建设经济适用房、廉租房、双限房,正逐步推动住宅消费市场的形成。与商品房的土地供应招拍挂制度不同,经济适用房政府是采用划拨的方式,廉租房是以计划供应的模式。住宅消费市场主要面向庞大的自住型群体,一旦形成市场非常庞大。

 

当各个城市把自己的社会保障性住宅和普通商品房住宅推广到产品供应总量的60%时,住宅消费市场才基本上开始形成。目前北京经济适用房、廉租房、双限房已经做到36%的比例,深圳则做到了42%。

 

记者:虽然成交量回升,但来自开发商以及相关利益团体的救市声音不断,一些地方也想方设法救市,你怎么看?

 

牛刀:开发商该倒闭就倒闭,没倒闭楼市不可能调整到位。过去楼市火爆时期,开发商的土地、建材、银行利息成本都非常高,借高利贷的成本就更高,现在房价大幅下跌导致房子已经无法销售,卖也是亏损,这样的企业应该让他破产。

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文章作者:牛刀
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