当前位置:主页 > 牛刀最新文章 > 牛记茶坊 > 牛刀:现在是公布房价成本的最好时机
200808/03

牛刀:现在是公布房价成本的最好时机

近日,北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施,引起业界广泛关注(见本刊2008年第24期《东亚三环高调推出“无理由退房”》)。在接受本刊记者采访时,东亚三环营销副总监方强反复强调“信心”二字,“从去年出现房地产市场‘拐点论’以来,开发商对市场失去了信心,买房人对市场失去了信心……我们这个‘无理由退房’,体现了开发商对市场和对产品的信心。”

而如今,“无理由退房”模式已经开始在全国范围内被效仿复制。据媒体报道,目前至少已有包括长沙、合肥、潍坊等六家外埠开发商也相继推出了“无理由退房”的措施,另有不少开发商也表示不排除跟进的可能。

此外,7月中旬,郑州的一家开发商还推出了“先让利(让利10%)、再保本回购(三年后可将房产以购价118%的价格返售开发商)”的售房措施,更是在业界激起轩然大波。开发商称,这是降低购房风险,提升市场信心的营销手段。河南省房地产业商会秘书长赵进京对此评价说,由于银根紧缩,现在开发商缺钱,购房者观望情绪严重,需要“刺激”。

在记者与多方地产人士交流时了解到,很多开发商认为,目前重树市场信心和行业信心是让房地产市场重新回暖的重要因素。

著名业界评论家牛刀不这么认为,他在接受《中国经济周刊》采访时表示,“开发商现在最有效的自救手段就是公布成本和利润,按照比较合理的价格出售产品,国外已经有成功的案例,为什么中国的开发商不敢这么去做?”

 

“信心救市”只是“赌一把”?

 

对于房地产开发商来说,重树市场信心、改变房地产业“拐点”的现实,实际上并不那么容易。

据北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析,今年年1—6月北京房产市场商品房成交39000多套,而在去年同期这一数字是61000多套。“从两个数字可以看出,成交量下降了36%,成交量不足去年同期的三分之二。”

由此可见,上半年房地产市场低迷的市场信心已充分显露。那么“无理由退房”、“保本回购”等手段能不能改变这一现状呢?

业界评论家牛刀持否定态度,他对《中国经济周刊》表示:“(无理由退房)一点保证都没有。真正到两年以后,无穷的官司在等着开发商。开发商就是赌一把,如果房价不跌,继续涨,买房的人就不会退房。如果万一这个房价跌了,官司是无穷的。”

也有不少业内人士认为,目前的房价远远不是合理的价格范畴,开发商过分强调“信心”只不过是在欲盖弥彰。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰向《中国经济周刊》分析说:“房价上涨越快,距离拐点就越近。本来可能五年后才能达到峰值,其后才跌,可是你一年内把价格涨到位了,那拐点就可能在一年内到来。所以房价下跌是极有可能的。”

山西炒房客开始动摇?

 

牛刀也认为,目前的房地产市场价格仍有回落的空间,开发商重树市场信心并没有太多的把握。“从北京的市场情况来看,燕郊那边已经把房价降到30%—40%,燕郊房价一降,就会影响到通州,通州也进一步会影响到四环内外。我们初步分析,如果大的政策基本面不变,北京房价奥运以后会下降得非常厉害。”

 

牛刀表示,在过去的一年当中,中国主要大城市的房价飙升,很大一部分是炒房客造成的。“北京的炒家绝大多数是来自全国各地的富豪炒家,一旦它的房子没有收益,就会退出市场。前不久温州人已经从北京市场推(退)出去了。现在山西人是北京房地产市场炒家的主要力量,这些人主要是山西的煤老板和当地的企业家。”与北京相比,深圳房价炒家来自各个地方,包括香港和深圳本地的炒家,而在上海地区,炒家主要是外资和江浙一带的富豪。

 

而记者在采访了多位山西投资客后了解到,目前他们已经在随时准备抛售手中的房屋。

日前,山西省政府办公厅向全省发出煤矿关停令,宣布全省十类煤矿一律关闭。牛刀分析说,“(煤老板)这个群体一旦未来收入无从保证,只能考虑出售北京的房产。山西炒家和温州不同,温州是短线炒家,山西炒家以不动产形式购买,但是一旦资金链出现问题,就会抛售北京的房子。这个群体是北京炒房客的主体,一旦山西投资客退潮,对北京房价的影响会很大。”

 

公布成本才是自救良策?

 

据北京市房地产交易管理网提供的数据显示,从今年1—6月份,除去2月份春节,1月份北京房屋成交量为6000多套,2月份2700多套,3月份600多套,4月份5400多套,5月份9400多套,6月份8500多套。5月份、6月份同期相比有所下降,在这样的市场环境下观望情绪比较严重。而不只是老百姓在观望,实际上开发商也在观望。老百姓观望的是房价是否还要下降?而记者在与一些开发商的采访中得知,很多开发商也在观望,他们观望其实并不是现在的销售,更多的观望是不是去拿地,由于受货币紧缩政策的影响,手里面有没有足够的资金拿地,有没有进一步发展的可能。除了北京之外其他的城市要不要拓展。

 

牛刀给《中国经济周刊》记者分析,“现在政府正在小心翼翼地准备刺破房地产的泡沫,但是任何一个泡沫的破灭后期都要经过一定的衰退期。从2006年的90、70新政,到土地开发商两年没开发政府收回,到8次提高银行存款储备金几率,到几次加息,到去年9月27日买第二套房首付提高,到现在政府现在做的保障性住房,每一条政策对房价都是一个致命的打击。但是政府在这方面处理的比较柔,温水煮青蛙。房价不会狂跌下去,只能是慢慢的回落。聪明的开发商如果看清楚这一点,最有效的方式就是把成本公布出来,把利润也公布出来,按照比较合理的价格出售。”

请到:牛刀淘宝签名书店

文章作者:牛刀
本文地址:
版权所有 © 未注明“转载”的博文一律为原创,转载时必须以链接形式注明作者和原始出处!
如果你觉得文章不错,您可以推荐给你的朋友哦!

我的世界服务器