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200807/05

牛刀:【反思赌局】深圳房价是如何暴涨暴跌的

深圳今日楼市,只是中国各大城市楼市的一个缩影。在同一种政策层面下,各城市房地产没有质的不同,只有量的差异。因此,反思深圳房价的起落,或许对推动房地产业的变革,有着极其重要的现实意义。

 

近日与深圳银行界的朋友聊天,谈起最近一个月来,深圳别墅成交量放大,是否真的是购买力强烈的缘故?他笑着说:以往很多别墅业主大多是一次性付款,可今年不一样,现在成交的别墅没有一套是一次性付款的,全部采取银行按揭的形式。我心里当时一沉,完了,别墅的价格是最没准的事,几百万的别墅可以定价成几千万,然后付三成首付,余下银行贷款,可以套取大量的资金。从目前情况来讲,银行还缺少有力的手段,对这种蓄意套取资金的行为进行监控。也就是说,任由这种情况发生下去,深圳楼市高端住宅又将吹起一个更大的泡泡。

 

这种手段看上去很高明,但是,和2006年深圳楼市的炒楼手段相比,只是小巫见大巫。当时,深圳炒楼狂潮已经爆发,首先是以地价引发预期,这一点,自从“九万三”成功运作后,盐田、龙岗、宝安、龙华,观澜一块一块地王像母鸡下蛋,很多楼面价一拍出来,就和当时周边的房价相当。谁都知道,楼面价只相当于房价的三分之一,所以,地王周边房价跟着就开始疯涨……这么一轮又一轮的炒作,到了2006年的3月,深圳房价首次过万:深圳市房地产市场的统计报告显示,一季度特区内商品住宅价格平均为10313.89元/平方米,同比上涨35.46%;特区外住宅价格平均为6170.29元/平方米,同比上涨27.54%。全市商品住宅均价为8126.14元/平方米,同比上涨25.63%。

 

当时深圳的最低工资标准是793元,白领月收入约为3200元。房价猛涨,而这两大阶层工资没涨,长此以往,深圳社会就会失衡。2006年4月10日,我发表了《深圳房价何时下跌》的博客,这也是我第一次质疑房价。而且,我的质疑是完全有理由的,因为房价已经失去理性,质疑一下,让更多的人关注房价也是一件好事。但那时,我还没有什么影响力,也没有引起什么关注,加上本身这篇博客就过于粗糙简单,错漏百出,也就石沉大海了。随后,中央政府开始颁布著名的“国六条”,开始对全国房价进行宏观调控,并明确规定,全面实施9070政策,抑制高房价,从而给普通居民带来了希望。

 

然而,宏观调控政策遭到了空前的抵制,我们称为软性的反抗。当时,市面上流行一句话,国家要调控了,房价肯定涨;凡是国家管制的东西都是稀缺的。“稀缺”这两个字,从此为地产界业内人士津津乐道。这时,从山西、温州、武汉、北京、东北三省等各路炒楼大军开始汇聚深圳,一度令深圳新房存量聚降至三万套,并直落往两万套,于是,炒家四处宣传,深圳已经没房可买了,深圳“房荒”来了,加上深圳市政府放慢了拍地的节奏,“地荒”的概念出笼,整个楼市人心惶惶,生怕买不到房子,于是,开始了疯狂的抢购。办工厂的,把工厂卖了;开餐馆的,把餐馆出手了;原本已经离婚的夫妻俩一人一套房,妻子把房卖了,开始职业炒楼,两人又住在一起,管他合法不合法……更有朝父母亲朋借钱炒楼的。据业内人士估计,当时聚集在深圳的炒楼客,达十万人之多。深圳房子不够买的,就去东莞、惠州、武汉、长沙、成都、重庆……直到长沙市民打出横幅“深圳炒房团滚回去”,才开始有所收敛。

 

让我们再来看一下数据,2007年6月,深圳楼价像深圳的天气一样火热,6月6日市内一小区的商品房已卖到了两万元/平方米,用“天天涨停”来形容深圳房价不为过。来自深圳有关部门的最新数据显示,深圳全市商品房成交均价为每平方米14223元,关内均价已过两万,豪宅平方米单价已卖到3万元以上。从深圳关内超一万到超两万,仅仅只是用了一年多的时间。深圳已经成为中国内地商品房平均价格最高的城市。7月,均价13690元;8月,均价19300元。这是深圳房价的顶点,已经把高房价牢牢的钉在历史的耻辱柱上。

 

徐滇庆教授就是在7月初来到深圳的,参加一个媒体举办的中国移动全球通VIP的一个论坛,闻听深圳关内均价已过两万,兴奋之至,大喊“深圳房价两万块钱一点也不贵”,“深圳房价要和香港看齐”……紧接着,任志强也来到深圳,大喊“深圳房价还要大涨20年”,各种媒体把这两个专家的讲话,爆炒一番,惊天地而泣鬼神,整个楼市在本来就是一片疯狂的情况下,开始了击鼓传花的游戏。2007年7月,深圳均价才13690元,8月,就达到了19300元。谁也不会相信,这样的楼市是正常的。7月19日,针对徐教授的言论,我写了《徐滇庆,最后一名经济学家的末路裸奔》的博客,予以痛批。而紧接着,徐教授就在报纸上回应我这篇博客说:深圳房价肯定要涨,这是经济发展的必然规律,犹如大江东去,绝对不是谁呼唤来的。倘若要跌,就凭我一介书生怎么能“挺”得住?我们不妨再豪放一点:如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在低一分钱,我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。如果比现在还高,那怎么说?

 

赌局出来了,我怎么应对呢?当时的心情,借用电视剧《亮剑》里面李云龙的一句话,要死也要死在冲锋的路上。7月31日,我正式以博客的形式回应徐教授,《与徐滇庆教授狂赌一把深圳房价》,时间和赌注是他定的,我呢,感觉不完整,便提出以深圳市国土资源与房地产管理局当天数据为准。9月27日,央行二套房贷新政出台,直接打击楼市投机行为,深圳的高房价受到重创;随后到现在,央行四次提高存款准备金率,短短的八个月时间,把存款准备金率从15%提高到17.5%;中间,中央政府再次申明,住宅用地两年没开发的由政府收回,土地新政在严格执行,地王不再,流拍开始;2008年元月3日,深圳新房存量突破五万套,房价开始直线下降,到今年五月,均价已经从前期高位的19300元跌至11041元。跌幅如此巨大,徐教授仍然说房价没降,那我真不知道房价要怎么降才是降。

 

我们已经看出,房价的暴涨完全是投机炒作的缘故,而爆跌呢?则是一种理性的回归。道理很简单,中国各大城市的房子首先是用来住的,在满足了民生居住功能的基础上,只要不制造泡沫,不影响宏观经济的健康发展,适当做些投资用房也不是不可以。否则,一味的鼓励投机,激发两极分化,影响社会和谐,地方政府怕是难辞其咎。

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文章作者:牛刀
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