牛刀:万科拿什么应对楼市泡沫破灭?

日前,万科董事长王石称,楼市泡沫破裂只是时间问题,也许是两三年,也许用不着那么长时间。而他同时也表示,万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备,包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。

 

本人赞同王石先生楼市泡沫必破的论断,但坚决反对他的“万科已作好准备”的说法。

 

中国楼市泡沫破灭的发源地非深圳莫属。如果楼市泡沫破灭,初略估计,在深圳近200万人的炒楼大军中,只有近60万人可以逃脱破产的厄运,那些没有资金作后盾的普通炒楼客,将无一例外的持有巨大的负资产,有的需要他们的下一代才能偿还。同时,深圳的失业率将达到历史的顶峰,预计突破日本泡沫破灭时34%的水准,在现有的1600万人口中,大约只有900万人能勉强留下来,因此,除岁宝,天虹,茂业,新一佳等大型商场外,许多中小型商业将纷纷破产。因缺少产业的支撑,深圳将有大批的中青年人才被迫离开,去外地另谋生路。很快,深圳的产业生态链悉被破坏,并进入恶性循环。试问,万科为深圳作好了什么准备呢?

 

首先来说说万科自己吧。据万科4月初的财务报表显示:万科股份拥有资产500亿,其中固定资产5亿,仅占可怜的1%,而流动资产490多亿。熟悉万科的网友都应该知道,万科本身并不持有物业,所谓流动资产其实主要是在全国各地的土地储备。众所周知,万科一向高价拿地,而如果楼市泡沫破灭,首先是土地不值钱,也就是说,万科手上攥的这些土地一夜之间,就可能成为巨大的负资产。对此,海南,北海已有前车之鉴。再来看看1997年时,香港楼市泡沫破灭,为什么和记黄埔,新世界等能够逃此一劫?当时香港的营销人冯两努先生曾总结说,一是李嘉诚和郑裕彤这些顶级富豪资产负债率均低于50%,二是他们持有的物业均占总资产的37%以上。看一个发展商是不是大发展商,有没有抵御风险的能力,这两个数据是最能说明问题的。万科本身没有物业,固定资产仅占总资产的1%,资产负债率尽管没有超过70%的警戒线,但也是够高了。试问,万科拿什么来应对楼市泡沫的破灭?

 

其次让我们来看看万科这两年都在干啥。关于万科哄抬地价,炒高楼价,催生地产泡沫的事实,广大网友有目共睹,我就不多说了。用万科自己的话来说,这两年干的最漂亮的事就是对南都和富春东方的兼并。兼并南都已经没什么好说了,精明的浙江人把一大堆当时并不值钱的地高价给了万科,为其兼并埋下了不愉快的伏笔。但兼并富春东方却有其成功之处,比方说,富春东方旗下的东方尊屿当时只卖12000元一平方米,市场表现也不咋的,可万科兼并后立马把房价拉高到20000元一平方米,并动员万科旗下的一搭帮炒楼客疯狂炒作,活生生的整出一大片泡沫。试想,楼市泡沫的最大催生者会来准备应对泡沫破灭吗?

 

第三“包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。”就能应对楼市泡沫破灭吗?很显然,王石先生自己给自己出了一道伪命题。只是本人担心的是,万科旗下仅在深圳一地就集合了10多万人的炒楼团队(以万客会会员计算),如果楼市泡沫很快破灭,万科如何向这些奉若上宾的炒楼客们作出一个基本的交代。赔现金是不可能的,免几年物业管理费足矣。这是万科一向的做派。

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