牛刀:3.30深圳“第一拍”必成金地滑铁卢

3月8日,深圳合作建房经过数月的调查,在以龙华片区新盘价格和二手楼价格的各项指标对比取中间值的基础上,在预留了未来本片区楼价的空间后,考虑到控制合作建房的成本价格,确定以每平方米5600元的综合楼价,参与竞标宗地编号为A817-0127的龙华地块。

2006年2月8日,深圳出台了一部《关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》的法规,其中规定了“捆绑15%政策性住房”,无独有偶的是在随后坪山土地拍卖会上,出现了戏剧性的双双流拍。对此,深圳合作建房对恰逢3月底龙华两块捆绑15%经济适用房的土地充满了期望。

3月30日,深圳市龙华2地块以招标方式进行转让,最终2地块被金地集团分别以4.0208亿和4.5888亿人民币拿下,深圳合作建房参与竞标的A817-0127的地块楼面价最终为5981.38元/平方米,由于捆绑了15%的政策性住房,楼面价实际突破7000元/平方米。

面对这样的地价,深圳合作建房原先给这块地的楼面价评估的3600~3800元/平方米的价格就不值得一提了,“招拍挂”拍卖了高价地,“招标竞标”也卖出了高价地,我该说些什么呢?

第一点:金地集团以高出万科约1.3亿元的价格拿下A817-0127,而这块地的底价为1.7亿,金地集团高价拿地不排除其中有战略性目的,从地理位置上来看,这两块地距离金地梅陇镇比较近,如果拿下这两块地,那么金地在龙华的项目总建筑面积可达57万平方米。

第二点:为什么当初我们对A817-0127地块进行评估时,只做出了3600~3800元/平方米的楼面价估计,首先考虑到是合作建房,如果楼面价太高,那么最后建房的综合成本就会比较高,失去了合作建房的意义,也就违背了为中低收入群体解决住房问题的初衷

第三点:开发商可以高价拿地,是经过一番研究和考虑的,所以,不能说深圳合作建房的评估出现错误,而且现在从地块上无法反映出其价值,也无法肯定金地高价拿下这两块地的战略目标就一定正确,而且这块地真正的价值还要看政府的市政配套是否跟进及时。

第四点:深圳合作建房当初看重A817-0127这块地并参与竞标,一方面是认为这块地比较适合合作建房,另一方面是一旦拿地成功就可以开始动工建设,合作建房不可能囤地,两年后再开始建,也是不现实的。金地集团高价拿地有没有风险?有,肯定会有,但是风险就要小得多,就算碰到崩盘等突发事件,这两块地也可以存放两年,等时机成熟再开发,而且金地梅陇镇二期也即将开盘。

第五点:我们不得不接受的一个现实,就是高房价的问题不但没有解决,而且在向关外扩散,房价持续的上涨,可以想像还会有越来越的人买不起房。

最后,我要说的是,根本(深圳)住宅公社将会一直持续坚持下来,虽然这次没有成功,但是深圳合作建房的收获远比付出的多得多,“高价地”并没有吓倒我们,根本(深圳)住宅公社会为实现中低收入者的住房理想而坚持不懈的努力。

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